Испания: перевод нежилого помещение в жилое в вопросах и ответах

[Konstantin. K 0]

Данную тему не нашёл, если есть направьте, возможно ли в Испании перевод из

1. нежилого в жилое помещение,
2. какова стоимость услуги, пакета документов,
3. сколько может это занять время,
4. возможно ли получить прописку в не жилом помещении,
5. возможно ли использование нежилого помещения после реконструкции как хостел в коммерческих целях или соответственно квартиру.

[Наталия Маджик 244]

На вопросы отвечает Наталия Маджик - юрист, налоговый администратор в Испании. Вы также можете присоединиться к дискуссии и задать свои вопросы или поделиться опытом.

Вопрос 1: Возможен  ли в Испании перевод из  нежилого в жилое помещение?

1. 
   В Испании изменение назначения помещения из жилого в нежилое и наоборот возможно всегда, если нет прямых запретов. 
   
   Верховный Суд Испании в своем решении исходил из того, что собственник вправе сам выбирать назначение объекта и использовать его по своему усмотрению, если это не нарушает права окружающих и муниципальные и федеральные законы.

Изменение статуса помещения в Испании может ограничивается законом или Уставом  жилищно-строительного кооператива (Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, el régimen de propiedad horizontal). Основополагающим законом по Каталонии является вступивший в силу в 2012 году Декрет 141/2012  (Decret d’Habitabilitat 141/2012 de 30.10.2012)

Подробно о том, как перевести нежилое помещение в жилое, вы можете прочитать в статье - Испания: как переоформить локаль (офис) в квартиру

Здесь я объясню кратко:

1. Во-первых, ваше помещение должно выполнять требования, предъявляемые к жилым помещения для получения  Cédula de habitabilidad. Это и высота потолка, и  метраж, и ширина дверей, и адаптированность для инвалидов, требования по densidad de viviendas  и т.д.
2. Требования могут быть разными для каждого муниципалитета и могут отличаться даже исходя из года постройки.
3. Прежде чем подавать документы на изменение назначения, нужно провести архитектурное исследование  estudio de viabilidad. Заключение архитектора прилагается при подаче заявления в мэрию города.
4. Перед адаптацией помещения необходимо предоставить примерный план работ от архитектора (Presupuesto aproximado de las obras necesarias para la adecuación)

Вопрос 2: Стоимость услуг по переводу нежилого помещения в жилое

Стоимость услуг в этом случае строго индивидуальна, но не может быть ниже 500 евро. В любом случае, у вас не будет сюрпризов – исходя из сложности вашей ситуации мы рассчитаем стоимость, а вы можете согласиться или не согласиться с ней.

Как заказать услугу?

1. Вы высылаете документы на вашу квартиру (это может быть выписка из реестра Nota Simple) или купчая, плюс план помещения и опишите, что бы вы хотели сделать
2. Мы берем заказ в работу, предложив вам для начала сделать исследование estudio de viabilidad на предмет того, возможна ли адаптация вашего помещения под жилое, нет ли запретов по вашей зоне проживания и по вашему дому и возможно ли вносить изменения.

Исследование – официальный документ за печатью, который принимается во всех инстанциях.  Приступаем к работе сразу же после внесения предоплаты.

При необходимости мы может за отдельную небольшую оплату сделать для вас перевод документа.

3. После того, как вы получите заключение специалистов  и будете знать,  как вы можете использовать свое помещение, вы можете приступать собственно к процессу изменения назначения помещения. Для этого от вас потребуется авторизация на представление вас в инстанциях и документы на квартиру.

Для вас будет сделать проект адаптации, а также решены все бюрократические вопросы. Приступаем к работе на следующий день после получения предоплаты.

4. Для того, чтобы вам выдали новые документы на помещение, уже с учетом изменений, нужно будет провести адапционные работы. Они относятся к разряду Obra Mayor. Наши специалисты сами составят сметы, предоставят ее в компетентные органы и получат разрешение (лицензию) на строительные работы, решат все проблемы с комиссией.

Налоги, которые вы должны будете оплатить в Каталонии, можно разделить на два вида:

1. Tasa de actuaciones urbanísticas (налог за изменение назначение и строительные работы)

Обычно это 7%, уплаченной за работу, а также сумм, подробно описанных ниже, рассчитанной в соответствии с бюджетом материального исполнения работы, которую предстоит сделать. В некоторых случаях  может быть рассчитана исходя из кадастровой стоимости. Определить оплату можно до начала адаптации жилья.

2.  Налог на строительные работы (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)  - обычно 4% от стоимости материалов. Подлежат возврату по налоговой декларации. (liquidación  en 1 mes desde la notificación de la concesión de la licencia de obra correspondiente) Вы оплачиваете сразу примерную сумму налога, а после предоставления реальных фактур налог пересчитывается и вам либо возвращаются переплаченная сумма либо мэрия обязывает вас доплатить недостающую сумму.

В случае, если строительных работ делать не нужно (и такое тоже встречается часто), в Испании платится только первый налог – на изменение назначения помещения.

После предоставления документации, Технический отдел городского совета рассматривает документацию и после надлежащего изучения, выдает положительный (или отрицательный) ответ на изменение назначения помещения (favorable (o desfavorable). Его можно обжаловать в указанный в заключении срок.  

Вопрос 4: Сколько может занять времени процесс перевода помещения из нежилого помещения в жилое в Испании?

Все зависит от вашего объекта . Бывает, что объект уже имел оценку или когда-то имел документацию жилого помещения, однако потом использовался как нежилое. Иногда, по сути,и никаких строительных работ и проектов по адаптации не требуется. В этом случае, фактически, весь срок – это период ожидания заключения по возможности адаптации жилого помещения и ответа Технического отдела мэрии. То есть все сделать можно будет в течение месяца.

Если же у вас сложный объект, согласования и адаптация значительно продлят этот срок.

Вопрос 5: Возможно ли получить прописку в нежилом помещении в Испании?

Нет

Возможно ли использование нежилого помещения после реконструкции как хостел в коммерческих целях или соответственно квартиру?

В Испании запрещено использование помещений не по назначению. Нарушение грозит большим штрафом,  так как считается, что это ставит под угрозу жизнь и здоровье людей.

По сути, что мы имеем в вопросе:

• Нежилое помещение  - это гараж, офис, склад и .д.
• Квартира – это жилое помещение
• Хостел относится к коммерческому туристическому размещению.

То есть это три разных назначения помещения и регулируются они разными нормами и имеют разные документы, подтверждающие их соответствие стандартам для использования по назначению.

В то же время, если нежилое помещение позволяет изменить характер его использования и все необходимые процедуры ( см. выше) проведены, получены документы, то вы можете использовать это помещение как жилое или как хостел.

П.С

Напоминаем нашим форумчанам, что решение подобных вопросов требует оценки специалистов и индивидуального рассмотрения вопроса.  Если у вас есть планы на решение каких-либо вопросов, связанных с жильем, вы можете заказать индивидуальную консультацию, в том числе по скайпу или ватсапу.

Наталия Маджик©, 2017

Юрист, налоговый администратор в Каталонии
Автор правовых и экономических обзоров

[Konstantin. K 0]

Прочитал, что можно какие-то помещения можно менять назначение без требования строительных работ по адаптации. А можно привести какие-то примеры из практики?

[MoscuBrava 0]

Hola! Тоже интересно, если взять какой-нибудь локаль в планта бахе обычного 3-х - 5-ти этажного дома на обычной улице, можно-ли его после переоборудования использовать под жилье-сдачу? Есть ли у Вас конкретные примеры на Коста Браве?

[Наталия Маджик 244]

Hola! Тоже интересно, если взять какой-нибудь локаль в планта бахе обычного 3-х - 5-ти этажного дома на обычной улице, можно-ли его после переоборудования использовать под жилье-сдачу? Есть ли у Вас конкретные примеры на Коста Браве?

В целом можно.. Но, опять-таки, всегда надо смотреть на месте, индивидуально, нет ли запретов. Очень помогает то, что в Каталонии в локале обязательно должен быть  оборудованный туалет. Так что перевод в жилое проходит минимальными усилиями.

Успешные истории перевода есть.. Правда, скажу, что они не так уж и часты. Я делала это всего раза четыре за все время пребывания в Испании. Чаще приходится менять назначение некоммерческого помещения под новый вид деятельности.

Расскажу о том, что ближе к вашему вопросу.

Например, в прошлом году пришлось помогать нашему соотечественнику переводить его локаль в жилое помещение.

Локаль у него был расположен не очень удачно. Именно так, как вы описали: на нижнем этаже жилого дома, и выходил не на улицу, а как-то немного внутрь двора. Найти его было сложно. Соответственно, он годился только для целей, когда ищут конкретную фирму и мастера. А его бизнес был другим, рассчитанным на прохожих.

Зато он последние два года нелегально сдавал свой локаль. Это был офис, с диваном, туалетом, кухней, рядом с морем. И знакомые просились "переночевать", недельки две-месяц.

В итоге и возникло решение сделать помещение жилым и сдавать его летом для туристов. Выход во двор тут стал большим плюсом.

Но я лично не уверена, что он сделал правильно. Стоимость такой квартиры (говорю конкретно о его квартире), в маленьким метражом, не такая большая.

Хотя, вполне возможно, я могу просто не знать еще каких-то планов клиента. Может быть, с учетом его обстоятельств это было правильное решение.

[MoscuBrava 0]

Наталия, спасибо за развернутый ответ. Немного не понял про небольшую стоимость квартиры. Велика ли разница в цене локаля и того-же помещения, но переведенного в жилое?

[Наталия Маджик 244]

Прочитал, что можно какие-то помещения можно менять назначение без требования строительных работ по адаптации. А можно привести какие-то примеры из практики?

Из самых частых:

1. Изменение использования коммерческих площадей в гараж, если уже имеется где уже имеется роликовая завеса (persiana enrrollable) для закрытия и выемка, оборудованная для заезда транспортного средства. Такое часто делают в коммерческих зонах
2. Изменение использования жилого помещения в офис, с существующего распределения кухни и ванной комнаты.

    

[Наталия Маджик 244]

Наталия, спасибо за развернутый ответ. Немного не понял про небольшую стоимость квартиры. Велика ли разница в цене локаля и того-же помещения, но переведенного в жилое?

МоскуБрава, ну тут все индивидуально..Смотря какая зона, город, расположение. Даже история и соседи имеют значение.

Конкретно его квартиру испанцам продать бы было сложно.

Только разве что дешево.

А 80% покупок, как показывает статистика, все же совершают испанцы.

Для продажи лучше иметь квартиру на 2-3 спальни. А для аренды квартира  - вполне даже неплохое решение.

Вот если бы рядом были студенты -тогда небольшая квартира стала бы уже очень даже ликвидной.