Konstantin. K 0 Опубликовано: 26 апреля 2017 Рассказать Опубликовано: 26 апреля 2017 Данную тему не нашёл, если есть направьте, возможно ли в Испании перевод из нежилого в жилое помещение, какова стоимость услуги, пакета документов, сколько может это занять время, возможно ли получить прописку в не жилом помещении, возможно ли использование нежилого помещения после реконструкции как хостел в коммерческих целях или соответственно квартиру. Ссылка на сообщение Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик 261 Опубликовано: 26 апреля 2017 Рассказать Опубликовано: 26 апреля 2017 На вопросы отвечает Наталия Маджик - юрист, налоговый администратор в Испании. Вы также можете присоединиться к дискуссии и задать свои вопросы или поделиться опытом. Вопрос 1: Возможен ли в Испании перевод из нежилого в жилое помещение? В Испании изменение назначения помещения из жилого в нежилое и наоборот возможно всегда, если нет прямых запретов. Верховный Суд Испании в своем решении исходил из того, что собственник вправе сам выбирать назначение объекта и использовать его по своему усмотрению, если это не нарушает права окружающих и муниципальные и федеральные законы.Изменение статуса помещения в Испании может ограничивается законом или Уставом жилищно-строительного кооператива (Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, el régimen de propiedad horizontal). Основополагающим законом по Каталонии является вступивший в силу в 2012 году Декрет 141/2012 (Decret d’Habitabilitat 141/2012 de 30.10.2012) Подробно о том, как перевести нежилое помещение в жилое, вы можете прочитать в статье - Испания: как переоформить локаль (офис) в квартиру Здесь я объясню кратко: Во-первых, ваше помещение должно выполнять требования, предъявляемые к жилым помещения для получения Cédula de habitabilidad. Это и высота потолка, и метраж, и ширина дверей, и адаптированность для инвалидов, требования по densidad de viviendas и т.д. Требования могут быть разными для каждого муниципалитета и могут отличаться даже исходя из года постройки. Прежде чем подавать документы на изменение назначения, нужно провести архитектурное исследование estudio de viabilidad. Заключение архитектора прилагается при подаче заявления в мэрию города. Перед адаптацией помещения необходимо предоставить примерный план работ от архитектора (Presupuesto aproximado de las obras necesarias para la adecuación) Вопрос 2: Стоимость услуг по переводу нежилого помещения в жилое Стоимость услуг в этом случае строго индивидуальна, но не может быть ниже 500 евро. В любом случае, у вас не будет сюрпризов – исходя из сложности вашей ситуации мы рассчитаем стоимость, а вы можете согласиться или не согласиться с ней. Как заказать услугу? Вы высылаете документы на вашу квартиру (это может быть выписка из реестра Nota Simple) или купчая, плюс план помещения и опишите, что бы вы хотели сделать Мы берем заказ в работу, предложив вам для начала сделать исследование estudio de viabilidad на предмет того, возможна ли адаптация вашего помещения под жилое, нет ли запретов по вашей зоне проживания и по вашему дому и возможно ли вносить изменения. Исследование – официальный документ за печатью, который принимается во всех инстанциях. Приступаем к работе сразу же после внесения предоплаты. При необходимости мы может за отдельную небольшую оплату сделать для вас перевод документа. 3. После того, как вы получите заключение специалистов и будете знать, как вы можете использовать свое помещение, вы можете приступать собственно к процессу изменения назначения помещения. Для этого от вас потребуется авторизация на представление вас в инстанциях и документы на квартиру. Для вас будет сделать проект адаптации, а также решены все бюрократические вопросы. Приступаем к работе на следующий день после получения предоплаты. 4. Для того, чтобы вам выдали новые документы на помещение, уже с учетом изменений, нужно будет провести адапционные работы. Они относятся к разряду Obra Mayor. Наши специалисты сами составят сметы, предоставят ее в компетентные органы и получат разрешение (лицензию) на строительные работы, решат все проблемы с комиссией. Налоги, которые вы должны будете оплатить в Каталонии, можно разделить на два вида: 1. Tasa de actuaciones urbanísticas (налог за изменение назначение и строительные работы) Обычно это 7%, уплаченной за работу, а также сумм, подробно описанных ниже, рассчитанной в соответствии с бюджетом материального исполнения работы, которую предстоит сделать. В некоторых случаях может быть рассчитана исходя из кадастровой стоимости. Определить оплату можно до начала адаптации жилья. 2. Налог на строительные работы (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) - обычно 4% от стоимости материалов. Подлежат возврату по налоговой декларации. (liquidación en 1 mes desde la notificación de la concesión de la licencia de obra correspondiente) Вы оплачиваете сразу примерную сумму налога, а после предоставления реальных фактур налог пересчитывается и вам либо возвращаются переплаченная сумма либо мэрия обязывает вас доплатить недостающую сумму. В случае, если строительных работ делать не нужно (и такое тоже встречается часто), в Испании платится только первый налог – на изменение назначения помещения. После предоставления документации, Технический отдел городского совета рассматривает документацию и после надлежащего изучения, выдает положительный (или отрицательный) ответ на изменение назначения помещения (favorable (o desfavorable). Его можно обжаловать в указанный в заключении срок. Вопрос 4: Сколько может занять времени процесс перевода помещения из нежилого помещения в жилое в Испании? Все зависит от вашего объекта . Бывает, что объект уже имел оценку или когда-то имел документацию жилого помещения, однако потом использовался как нежилое. Иногда, по сути,и никаких строительных работ и проектов по адаптации не требуется. В этом случае, фактически, весь срок – это период ожидания заключения по возможности адаптации жилого помещения и ответа Технического отдела мэрии. То есть все сделать можно будет в течение месяца. Если же у вас сложный объект, согласования и адаптация значительно продлят этот срок. Вопрос 5: Возможно ли получить прописку в нежилом помещении в Испании? Нет Возможно ли использование нежилого помещения после реконструкции как хостел в коммерческих целях или соответственно квартиру? В Испании запрещено использование помещений не по назначению. Нарушение грозит большим штрафом, так как считается, что это ставит под угрозу жизнь и здоровье людей. По сути, что мы имеем в вопросе: Нежилое помещение - это гараж, офис, склад и .д. Квартира – это жилое помещение Хостел относится к коммерческому туристическому размещению. То есть это три разных назначения помещения и регулируются они разными нормами и имеют разные документы, подтверждающие их соответствие стандартам для использования по назначению. В то же время, если нежилое помещение позволяет изменить характер его использования и все необходимые процедуры ( см. выше) проведены, получены документы, то вы можете использовать это помещение как жилое или как хостел. П.С Напоминаем нашим форумчанам, что решение подобных вопросов требует оценки специалистов и индивидуального рассмотрения вопроса. Если у вас есть планы на решение каких-либо вопросов, связанных с жильем, вы можете заказать индивидуальную консультацию, в том числе по скайпу или ватсапу. Наталия Маджик©, 2017 Юрист, налоговый администратор в КаталонииАвтор правовых и экономических обзоров Ссылка на сообщение Поделиться на других сайтах
Konstantin. K 0 Опубликовано: 27 апреля 2017 Автор Рассказать Опубликовано: 27 апреля 2017 Прочитал, что можно какие-то помещения можно менять назначение без требования строительных работ по адаптации. А можно привести какие-то примеры из практики? Ссылка на сообщение Поделиться на других сайтах
MoscuBrava 1 Опубликовано: 27 апреля 2017 Рассказать Опубликовано: 27 апреля 2017 Hola! Тоже интересно, если взять какой-нибудь локаль в планта бахе обычного 3-х - 5-ти этажного дома на обычной улице, можно-ли его после переоборудования использовать под жилье-сдачу? Есть ли у Вас конкретные примеры на Коста Браве? Ссылка на сообщение Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик 261 Опубликовано: 27 апреля 2017 Рассказать Опубликовано: 27 апреля 2017 Hola! Тоже интересно, если взять какой-нибудь локаль в планта бахе обычного 3-х - 5-ти этажного дома на обычной улице, можно-ли его после переоборудования использовать под жилье-сдачу? Есть ли у Вас конкретные примеры на Коста Браве? В целом можно.. Но, опять-таки, всегда надо смотреть на месте, индивидуально, нет ли запретов. Очень помогает то, что в Каталонии в локале обязательно должен быть оборудованный туалет. Так что перевод в жилое проходит минимальными усилиями. Успешные истории перевода есть.. Правда, скажу, что они не так уж и часты. Я делала это всего раза четыре за все время пребывания в Испании. Чаще приходится менять назначение некоммерческого помещения под новый вид деятельности. Расскажу о том, что ближе к вашему вопросу. Например, в прошлом году пришлось помогать нашему соотечественнику переводить его локаль в жилое помещение. Локаль у него был расположен не очень удачно. Именно так, как вы описали: на нижнем этаже жилого дома, и выходил не на улицу, а как-то немного внутрь двора. Найти его было сложно. Соответственно, он годился только для целей, когда ищут конкретную фирму и мастера. А его бизнес был другим, рассчитанным на прохожих. Зато он последние два года нелегально сдавал свой локаль. Это был офис, с диваном, туалетом, кухней, рядом с морем. И знакомые просились "переночевать", недельки две-месяц. В итоге и возникло решение сделать помещение жилым и сдавать его летом для туристов. Выход во двор тут стал большим плюсом. Но я лично не уверена, что он сделал правильно. Стоимость такой квартиры (говорю конкретно о его квартире), в маленьким метражом, не такая большая. Хотя, вполне возможно, я могу просто не знать еще каких-то планов клиента. Может быть, с учетом его обстоятельств это было правильное решение. Ссылка на сообщение Поделиться на других сайтах
MoscuBrava 1 Опубликовано: 27 апреля 2017 Рассказать Опубликовано: 27 апреля 2017 Наталия, спасибо за развернутый ответ. Немного не понял про небольшую стоимость квартиры. Велика ли разница в цене локаля и того-же помещения, но переведенного в жилое? Ссылка на сообщение Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик 261 Опубликовано: 27 апреля 2017 Рассказать Опубликовано: 27 апреля 2017 Прочитал, что можно какие-то помещения можно менять назначение без требования строительных работ по адаптации. А можно привести какие-то примеры из практики? Из самых частых: Изменение использования коммерческих площадей в гараж, если уже имеется где уже имеется роликовая завеса (persiana enrrollable) для закрытия и выемка, оборудованная для заезда транспортного средства. Такое часто делают в коммерческих зонах Изменение использования жилого помещения в офис, с существующего распределения кухни и ванной комнаты. Ссылка на сообщение Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик 261 Опубликовано: 27 апреля 2017 Рассказать Опубликовано: 27 апреля 2017 Наталия, спасибо за развернутый ответ. Немного не понял про небольшую стоимость квартиры. Велика ли разница в цене локаля и того-же помещения, но переведенного в жилое? МоскуБрава, ну тут все индивидуально..Смотря какая зона, город, расположение. Даже история и соседи имеют значение. Конкретно его квартиру испанцам продать бы было сложно. Только разве что дешево. А 80% покупок, как показывает статистика, все же совершают испанцы. Для продажи лучше иметь квартиру на 2-3 спальни. А для аренды квартира - вполне даже неплохое решение. Вот если бы рядом были студенты -тогда небольшая квартира стала бы уже очень даже ликвидной. Ссылка на сообщение Поделиться на других сайтах
Barba 0 Опубликовано: 2 апреля Рассказать Опубликовано: 2 апреля Есть ли сейчас проблемы с переводом коммерческого помещения в жилое? Рассматриваю покупку дома в Барселоне, в котором есть ванная комната, но статус - Comercial. Ссылка на сообщение Поделиться на других сайтах
UPR ARCHITECTS 0 Опубликовано: 2 апреля Рассказать Опубликовано: 2 апреля 1 час назад, Barba сказал: Есть ли сейчас проблемы с переводом коммерческого помещения в жилое? Рассматриваю покупку дома в Барселоне, в котором есть ванная комната, но статус - Comercial. Добрый день, если помещение имеет коммерческое назначение, значит оно не может использоваться как жильё. Его нужно переводить из коммерческого помещение в жилое, при этом должны быть соблюдены все нормативы и требования которые имеются в действующем техническом кодексе. Иными словами помещение которое вы планируете использовать как жилое должно быть пригодно для жилья. В нем должно быть установлено все виды необходимого оборудования, должно быть достаточно места и света. Всё эти параметры регулирует технический кодекс. По мимо этого есть и градостроительные законодательство которое должно предусматривать наличие парковок и пр. Для перевода нежилого помещения требуется архитектурный проект, который и призван урегулировать все возможные недостатки и несоответствия. Для консультаций и более детального общения можете обратиться в архитектурно бюро UPR Architect +34638747681 ведущий архитектор Васильевич Павел. Ссылка на сообщение Поделиться на других сайтах