Перейти к публикации

Рекомендованные сообщения

Konstantin. K

Данную тему не нашёл, если есть направьте, возможно ли в Испании перевод из

  1. нежилого в жилое помещение,
  2. какова стоимость услуги, пакета документов,
  3. сколько может это занять время,
  4. возможно ли получить прописку в не жилом помещении,
  5. возможно ли использование нежилого помещения после реконструкции как хостел в коммерческих целях или соответственно квартиру.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

На вопросы отвечает Наталия Маджик - юрист, налоговый администратор в Испании. Вы также можете присоединиться к дискуссии и задать свои вопросы или поделиться опытом.

Вопрос 1: Возможен  ли в Испании перевод из  нежилого в жилое помещение?

  1. post-112-0-34442100-1493202243.jpg
    В Испании изменение назначения помещения из жилого в нежилое и наоборот возможно всегда, если нет прямых запретов. 

    Верховный Суд Испании в своем решении исходил из того, что собственник вправе сам выбирать назначение объекта и использовать его по своему усмотрению, если это не нарушает права окружающих и муниципальные и федеральные законы.

Изменение статуса помещения в Испании может ограничивается законом или Уставом  жилищно-строительного кооператива (Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, el régimen de propiedad horizontal). Основополагающим законом по Каталонии является вступивший в силу в 2012 году Декрет 141/2012  (Decret d’Habitabilitat 141/2012 de 30.10.2012)

Подробно о том, как перевести нежилое помещение в жилое, вы можете прочитать в статье - Испания: как переоформить локаль (офис) в квартиру

Здесь я объясню кратко:

  1. Во-первых, ваше помещение должно выполнять требования, предъявляемые к жилым помещения для получения  Cédula de habitabilidad. Это и высота потолка, и  метраж, и ширина дверей, и адаптированность для инвалидов, требования по densidad de viviendas  и т.д.
  2. Требования могут быть разными для каждого муниципалитета и могут отличаться даже исходя из года постройки.
  3. Прежде чем подавать документы на изменение назначения, нужно провести архитектурное исследование  estudio de viabilidad. Заключение архитектора прилагается при подаче заявления в мэрию города.
  4. Перед адаптацией помещения необходимо предоставить примерный план работ от архитектора (Presupuesto aproximado de las obras necesarias para la adecuación)

Вопрос 2: Стоимость услуг по переводу нежилого помещения в жилое

Стоимость услуг в этом случае строго индивидуальна, но не может быть ниже 500 евро. В любом случае, у вас не будет сюрпризов – исходя из сложности вашей ситуации мы рассчитаем стоимость, а вы можете согласиться или не согласиться с ней.

Как заказать услугу?

  1. Вы высылаете документы на вашу квартиру (это может быть выписка из реестра Nota Simple) или купчая, плюс план помещения и опишите, что бы вы хотели сделать
  2. Мы берем заказ в работу, предложив вам для начала сделать исследование estudio de viabilidad на предмет того, возможна ли адаптация вашего помещения под жилое, нет ли запретов по вашей зоне проживания и по вашему дому и возможно ли вносить изменения.

Исследование – официальный документ за печатью, который принимается во всех инстанциях.  Приступаем к работе сразу же после внесения предоплаты.

При необходимости мы может за отдельную небольшую оплату сделать для вас перевод документа.

3. После того, как вы получите заключение специалистов  и будете знать,  как вы можете использовать свое помещение, вы можете приступать собственно к процессу изменения назначения помещения. Для этого от вас потребуется авторизация на представление вас в инстанциях и документы на квартиру.

Для вас будет сделать проект адаптации, а также решены все бюрократические вопросы. Приступаем к работе на следующий день после получения предоплаты.

4. Для того, чтобы вам выдали новые документы на помещение, уже с учетом изменений, нужно будет провести адапционные работы. Они относятся к разряду Obra Mayor. Наши специалисты сами составят сметы, предоставят ее в компетентные органы и получат разрешение (лицензию) на строительные работы, решат все проблемы с комиссией.

Налоги, которые вы должны будете оплатить в Каталонии, можно разделить на два вида:

1. Tasa de actuaciones urbanísticas (налог за изменение назначение и строительные работы)

Обычно это 7%, уплаченной за работу, а также сумм, подробно описанных ниже, рассчитанной в соответствии с бюджетом материального исполнения работы, которую предстоит сделать. В некоторых случаях  может быть рассчитана исходя из кадастровой стоимости. Определить оплату можно до начала адаптации жилья.

2.  Налог на строительные работы (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)  - обычно 4% от стоимости материалов. Подлежат возврату по налоговой декларации. (liquidación  en 1 mes desde la notificación de la concesión de la licencia de obra correspondiente) Вы оплачиваете сразу примерную сумму налога, а после предоставления реальных фактур налог пересчитывается и вам либо возвращаются переплаченная сумма либо мэрия обязывает вас доплатить недостающую сумму.

В случае, если строительных работ делать не нужно (и такое тоже встречается часто), в Испании платится только первый налог – на изменение назначения помещения.

После предоставления документации, Технический отдел городского совета рассматривает документацию и после надлежащего изучения, выдает положительный (или отрицательный) ответ на изменение назначения помещения (favorable (o desfavorable). Его можно обжаловать в указанный в заключении срок.  

Вопрос 4: Сколько может занять времени процесс перевода помещения из нежилого помещения в жилое в Испании?

Все зависит от вашего объекта . Бывает, что объект уже имел оценку или когда-то имел документацию жилого помещения, однако потом использовался как нежилое. Иногда, по сути,и никаких строительных работ и проектов по адаптации не требуется. В этом случае, фактически, весь срок – это период ожидания заключения по возможности адаптации жилого помещения и ответа Технического отдела мэрии. То есть все сделать можно будет в течение месяца.

Если же у вас сложный объект, согласования и адаптация значительно продлят этот срок.

Вопрос 5: Возможно ли получить прописку в нежилом помещении в Испании?

Нет

Возможно ли использование нежилого помещения после реконструкции как хостел в коммерческих целях или соответственно квартиру?

В Испании запрещено использование помещений не по назначению. Нарушение грозит большим штрафом,  так как считается, что это ставит под угрозу жизнь и здоровье людей.

По сути, что мы имеем в вопросе:

  • Нежилое помещение  - это гараж, офис, склад и .д.
  • Квартира – это жилое помещение
  • Хостел относится к коммерческому туристическому размещению.

То есть это три разных назначения помещения и регулируются они разными нормами и имеют разные документы, подтверждающие их соответствие стандартам для использования по назначению.

В то же время, если нежилое помещение позволяет изменить характер его использования и все необходимые процедуры ( см. выше) проведены, получены документы, то вы можете использовать это помещение как жилое или как хостел.

П.С

Напоминаем нашим форумчанам, что решение подобных вопросов требует оценки специалистов и индивидуального рассмотрения вопроса.  Если у вас есть планы на решение каких-либо вопросов, связанных с жильем, вы можете заказать индивидуальную консультацию, в том числе по скайпу или ватсапу.

Наталия Маджик©, 2017

Юрист, налоговый администратор в Каталонии
Автор правовых и экономических обзоров

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Konstantin. K

Прочитал, что можно какие-то помещения можно менять назначение без требования строительных работ по адаптации. А можно привести какие-то примеры из практики?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
MoscuBrava

Hola! Тоже интересно, если взять какой-нибудь локаль в планта бахе обычного 3-х - 5-ти этажного дома на обычной улице, можно-ли его после переоборудования использовать под жилье-сдачу? Есть ли у Вас конкретные примеры на Коста Браве?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Hola! Тоже интересно, если взять какой-нибудь локаль в планта бахе обычного 3-х - 5-ти этажного дома на обычной улице, можно-ли его после переоборудования использовать под жилье-сдачу? Есть ли у Вас конкретные примеры на Коста Браве?

В целом можно.. Но, опять-таки, всегда надо смотреть на месте, индивидуально, нет ли запретов. Очень помогает то, что в Каталонии в локале обязательно должен быть  оборудованный туалет. Так что перевод в жилое проходит минимальными усилиями.

Успешные истории перевода есть.. Правда, скажу, что они не так уж и часты. Я делала это всего раза четыре за все время пребывания в Испании. Чаще приходится менять назначение некоммерческого помещения под новый вид деятельности.

Расскажу о том, что ближе к вашему вопросу.

Например, в прошлом году пришлось помогать нашему соотечественнику переводить его локаль в жилое помещение.

Локаль у него был расположен не очень удачно. Именно так, как вы описали: на нижнем этаже жилого дома, и выходил не на улицу, а как-то немного внутрь двора. Найти его было сложно. Соответственно, он годился только для целей, когда ищут конкретную фирму и мастера. А его бизнес был другим, рассчитанным на прохожих.

Зато он последние два года нелегально сдавал свой локаль. Это был офис, с диваном, туалетом, кухней, рядом с морем. И знакомые просились "переночевать", недельки две-месяц.

В итоге и возникло решение сделать помещение жилым и сдавать его летом для туристов. Выход во двор тут стал большим плюсом.

Но я лично не уверена, что он сделал правильно. Стоимость такой квартиры (говорю конкретно о его квартире), в маленьким метражом, не такая большая.

Хотя, вполне возможно, я могу просто не знать еще каких-то планов клиента. Может быть, с учетом его обстоятельств это было правильное решение.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
MoscuBrava

Наталия, спасибо за развернутый ответ. Немного не понял про небольшую стоимость квартиры. Велика ли разница в цене локаля и того-же помещения, но переведенного в жилое?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Прочитал, что можно какие-то помещения можно менять назначение без требования строительных работ по адаптации. А можно привести какие-то примеры из практики?

Из самых частых:

  1. Изменение использования коммерческих площадей в гараж, если уже имеется где уже имеется роликовая завеса (persiana enrrollable) для закрытия и выемка, оборудованная для заезда транспортного средства. Такое часто делают в коммерческих зонах
  2. Изменение использования жилого помещения в офис, с существующего распределения кухни и ванной комнаты.

     

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Наталия, спасибо за развернутый ответ. Немного не понял про небольшую стоимость квартиры. Велика ли разница в цене локаля и того-же помещения, но переведенного в жилое?

МоскуБрава, ну тут все индивидуально..Смотря какая зона, город, расположение. Даже история и соседи имеют значение.

Конкретно его квартиру испанцам продать бы было сложно.

Только разве что дешево.

А 80% покупок, как показывает статистика, все же совершают испанцы.

Для продажи лучше иметь квартиру на 2-3 спальни. А для аренды квартира  - вполне даже неплохое решение.

Вот если бы рядом были студенты -тогда небольшая квартира стала бы уже очень даже ликвидной.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

Яндекс.Метрика