Основные изменения в Жилищном плане 2018-21. А также подводные камни закона

[Наталия Маджик]

В начале марта  Совет министров Испании утвердил Королевский указ, который регулирует Государственный жилищный план 2018-2021 годов. Через день, в субботу, он был опубликован в Официальном государственном бюллетене (BOE).

И, хотя закон вступил в силу со дня публикации, правда заключается в том, что помощь по Жилищной программе покупателям и арендаторам недвижимости в Испании задержится.  Чтобы  будущие бенефициары Плана увидели реальные деньги на своих счетах, придется подождать. Скажем, примерно два или три месяца.

Дело в том, что в настоящее время идет период переговоров между Министерством общественных работ и автономными округами Испании, результатом чего должно стать подписание соглашений. Нужно это для того, чтобы (это новшество в этой сфере) определить доли обязательного софинансирования  Программы со стороны Испании и регионов.

Предполагается, что  на каждые 100 евро  помощи Испания будет вносить взносы 70 евро из государственного бюджета, а регион будет добавлять 30 евро ( доли могут меняться). Соответственно, пока такие соглашения не будут подписаны, план не может быть выполнен, и люди не могут получать реальную помощь.  Однако подавать на нее надо. Деньги вам заплатят задним числом.

Субсидии на аренду при этом увеличили  до 900 евро (изначально планировалось, что до 600 евро), а от средства, которые предназначались более ранней версией Жилищной программы на покупку жилья, сокращаются ( ранее государство обещало доплатить до 20% стоимости жилья)

Стоит отметить, что являются основными бенефициарами нового государственного плана жилищного строительства 2018-2021 гг стала молодежь до 35 лет, семьи, которые находятся в процессе  выселения или люди старше 65 человек.

 Конечно, все пункты Жилищной программы уже опубликованы. Для тех, кто собирается строить, утеплять, реабилитировать жилье, мы даже давали подробные схемы.

Но королевский указ также скрывает и свои подводные камни. То, что обычно пишут внизу мелкими буквами. Поэтому я, как юрист и специалист по недвижимости,  решила обратить ваше внимание на важные нюансы  помощи. 

1. Чтобы избежать плутов и мошенничества, в Плане в качестве претендентов на субсидии по аренде не учитываются те арендаторы , которые связаны с первой или второй степенью родства с арендодателем  

Купить квартиру сыну с помощью субсидии, а потом снимать ее у него и получать ежемесячную помощь на аренду – наверное, первое, что приходит остапам бендерам. Но использовать такую схему не получится. Жилищный план четко указывает, что в качестве претендентов на субсидии по аренде не учитываются те арендаторы , которые связаны с первой или второй степенью родства с арендодателем.

То есть, если кто-то, кто арендует нам квартиру, является нашим отцом, матерью, дедушкой, внуком или братом, их заявления на субсидию не будут приниматься. То же правило установлено в отношении случаев, когда  арендодатель – это зять, невестка или племянник / племянница. 

Кроме того, арендатор не может быть партнером ИП или соучредителем  юридического лица, выступающего в качестве арендодателя.

2.  Особенности помощи для арендатора или арендаторов жилья  в Испании

Закон говорит, что претендовать на субсидию, нужно быть официально вписанным в договор аренды жилья, оформленного в соответствии с Законом 29/1994 от 24 ноября об аренде , как арендодатель , то есть:

«ser titular, en calidad de arrendatario, de un contrato de arrendamiento de vivienda formalizado en los términos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos»

А теперь представим, что в квартире проживают несколько человек (например, трое студентов). Если только один из них будет указан  договоре как  арендатор, только он может претендовать на помощь. Это происходит даже в том случае, если это жилье является  постоянным адресом проживания для других. 

При этом – внимание!- при обращении за помощью будет учитываться доход всех лиц, прописанных в арендованной жилплощади, независимо от того, являются ли они арендодателями или нет.

Имейте это в виду при составлении контрактов!

3. План исключает помощь в аренде жилья в Испании тем,  кто уже  имеет собственность

Априори, это кажется логичным. Однако в Жилищном Плане  уточняется, что, например,  в случаях развода или сепарации , когда  экс-супруг  не может распоряжаться домом (например, он судом определен как место проживания бывшей жены и детей), закон разрешает  обращаться за помощью, если будут выполнены другие требования. Например, по максимальному доходу.

Также разрешается принимать заявления на субсидию, если имущество недоступно из-за инвалидности владельца недвижимости или его члена семьи.

Сразу напрашивается вопрос: а что, если  у человека нет права собственности а недвижимость, однако есть право пользования (узуфрукт). Что, если есть акт дарении, наследования доли в имуществе?

Закон в этом случае устанавливает правило, что право узуфрукта является основанием отказа в помощи, если только право узуфрукта не приходится на часть дома, и оно было получено путем наследования или передачи по mortis causa без завещания.

4. Цена аренды жилья в Испании для получения права на пособие  ограничена

Чтобы иметь право обратиться за помощью, сумма ежемесячной аренды  не может превышать 600 евро. Хотя есть и исключения.

Так, помощь можно получить и при аренде до 900 евро, если это будет предусмотрено  автономными нормами права. Принимается такое решение на основании специального документа статистики и аналитики, которые объясняют такую необходимость, например, высокие цены на аренду жилья в городе или обязательное оборудование жилья в случае инвалидности.

Называются такие документы «estudios actualizados de oferta de vivienda en alquiler que acrediten tal necesidad» (актуальные  исследования аренды жилья ). Обычно их делают ежеквартально, в некоторых автономиях – раз в год.

Еще одно условие  для возможности  получать субсидию на аренду жилья по стоимости 600- 900 евро, - наличие соглашения между автономией и министерством развития. 

Исключения есть: в  случае многодетных семей помощь при  арендной плате в размере 900 евро можно получать и без наличия такого  соглашения.

5. Пенсионеры – собственники жилья, лишены права на государственную помощь

Люди старше 65 лет, имеющие недвижимость в собственности, не получат помощи на ее содержание, как планировалось ранее.  Хотелось напомнить, что настоял на помощи пенсионерам министр общественных работ Инчиго де ла Серна.

Еще в  мае прошлого года он представил первый проект, в котором предусматривалась субсидия в размере 200 евро, для того, чтобы помочь пожилым людям с ограниченными денежными ресурсами оплачивать расходы на содержание жилья, ТСЖ, коммунальных расходов . 

Тем не менее, окончательный вариант документа с мартовскими правками  устранил этот тип субсидий, ограничив его теми домохозяйствами, которые находятся в процессе выселения. Кроме того, решение и условия для этого будут определяться на региональном уровне, а не на государственном. Как предполагалось ранее, так как  средства на помощь будут выделяться местными администрациями.

 6. Помощь в аренде жилья арендаторам, которые находятся (или были) в  процессе выселения

В случае выселения за неуплату арендной платы или ипотеки в Жилищном Плане Испании в качестве бенефициаров могут выступать не только те семьи, которые уже были выселены, но и те, которые могут будут выселены.

На какой стадии можно подавать заявление на получение субсидии?

Чтобы иметь возможность подать заявление на субсидию, решающим процедурным моментом является решение об объявлении  аукциона или решение суда.

7. Целевое использование субсидии

Помощь на аренду жилья может использоваться только для   оплаты арендной платы .

Обеспечивается это просто:  вы вначале должны сами оплатить аренду жилья, и после того, как предоставите подтверждение оплаты, вам на счет поступят деньги. То есть подтверждать факт оплаты придется каждый месяц.

8. Помощь для молодежи: только одна

Закон предусматривает помощь в частичной оплате приобретаемого молодежью до 35 лет жилья, а также помощь в аренде жилья молодежью. Однако, предупреждает закон, нельзя иметь одновременно два вида помощи, то есть купить жилье и в то же время арендовать жилье и пользоваться пособием.

Отдельным пунктом стоит условие, что субсидия по Жилищному плану не может быть совмещена с получением  помощи  по эмансипации (Renta Básica de Emancipación. В Каталонии ее предоставляют молодежи с 22 до 30 лет).

С уважением, Наталия Маджик©, 2018.
Юрист, налоговый администратор в Каталонии, специалист по недвижимости, автор правовых и экономических обзоров по Испании.

 

Ещё о недвижимости в Испании:

• Новая Жилищная программа Испании облегчает процесс аренды в регионах
• Жилищная программа помощи в аренде и покупке жилья в Испании снова заработает в 2018 году
• Жилищная программа Каталонии: основное
• Жилищная программа Каталонии. Часть 1
• Помощь по покупке жилья и аренде для молодежи в Испании с 2018 года
• Испания: помощь по аренде жилья или его содержанию для лиц от 65 лет, проживающих в Испании