Как покупать недвижимость вскладчину в Испании через Privalore

[Наталия Маджик]

Познакомимся  подробнее с тремя платформами-лидерами краудфандинга в Испании.

Начало статей по покупке недвижимости в Испании вскладчину читайте в двух предыдущих статьях:

• Часть 1: Недвижимость в Испании вскладчину. Как стать инвестором?
• Часть 2: Как заняться краудфандингом в Испании? Требования и контроль за краудфантинговыми компаниями

Итак, компания лидер краудфандинга: Privalore, город Барселона

Немного истории:

Первоначально платформа работала в виде веб-страницы, открытой в 2014 году под названием Bricktal.  Но уже на 2017-й год количество ее инвесторов превысило отметку «1000». Сумма всех инвестиций на тот момент составляла 3.000.000.000 €.

Характерным отличием платформы Privalore от других  - то, что она инвестирует в собственные мероприятия и заказы, причем обеспечивает минимум 65% требуемых капиталовложений.

Руководство компании считает этот факт самой главной гарантией для своих инвесторов.

Кто может стать инвестором в «Привалор»?

Инвесторами могут быть все граждане Испании, достигшие 18-ти летнего возраста, либо иностранцы, имеющие код NIE.

Обязательным требованием является наличие счета в банке, входящим в число стран Организации экономического сотрудничества и развития.

Минимумы и максимумы вложений

Минимальная  сумма  инвестиции в «Привалор» на данный момент - 1.000 €.

Куда вкладывают?

Компания сфокусирована на обновлении жилого фонда центральных районов городов Мадрид и Барселона.

Срок инвестиции составляет  - 8 месяцев, из которых два месяца выделяются на реставрацию объекта, и полгода -  на продажу объекта.

Уровень доходности, обычно, чуть менее 20% суммы инвестиции. Инвесторы оплачивают 4% платформе за услуги.

Это, так сказать, вводные данные. А теперь позволю немного прокомментировать работу «Привалор» на основании своих попыток и наблюдений за моими знакомыми.

Личный опыт инвестиций в краундандинг «Привалор», Испания

Что и говорить, при инвестициях более 3 млн евро (а это не так много для недвижимости), наличию 535 инвесторов и среднем времени проекта 7 месяцев, платформу «Privalore» определенно можно назвать успешной.

Основное отличие  Privalore  (что мне очень нравится) - Модель здесь ориентирована исключительно на покупку-на-продажу. Купить плохое – сделать из него конфетку – и продать, прямо в этом году – вот простая, но блестящая схема.

Но и это еще не все 

Но, что очень привлекательно – Privalore сам всегда вкладывает значительные средства в каждую сделку, и они сами являются разработчиками каждого проекта. И только потом «добирает» в долю инвесторов. А это, согласитесь, вызывает доверие. Так они рискуют вместе с тобой и заинтересованы в высоких результатах.

Самое большое различие между платформами Privalore и другими ресурсами - это отсутствие отдельной компании, созданной для каждой инвестиции в недвижимость. Вместо этого вы подписываете с ними совместный  контракт на каждый проект.

 Они утверждают, что такой отдельный контракт  - это лучший способ сделать что-то.  На данный момент я не уверена, что этот путь лучше других. Только время покажет, существуют ли какие-либо реальные различия на практике. Но и плохих результатов я пока не видела

То, что мне также нравится в Privalore, - это то,  что они берут на себя весь первоначальный риск, покупая недвижимость с собственным финансированием. Этот первоначальный риск отражается в том, как прибыль в конечном итоге распределяется, поскольку я подробно расскажу в один момент.

Ремонт также делают они сами, Privalore , и всегда с экологическим сертификатом!

Вторая фишка компании - Privalore имеют сертифицированный  стиль ремонта, который включает в себя циркадное освещение и высококачественную отделку, которые никак не загрязняют воздух. Каждое отремонтированное Privalore  имущество получает  собственный сертификат Clean CO2.

Я, признаюсь, не очень разбираюсь в особенностях такого сертификата и ремонта, но, зато как инвестор, понимаю, что это очень отличает недвижимость Privalore от других на рынке и привлекает покупателей «не жмотиться», увеличивает рентабельность и здорово сокращает сроки продаж. 

Плюс номер три: быстрые на подъем

Privalore - очень прозрачная платформа, и они очень четко и быстро ответили на мои вопросы по электронной почте. В Принципе, их официальный сайт содержит массу информации о том, что они делают и почему , хотя,  в настоящее время он доступен только на испанском языке.

Privalore, открыт для инвестиций иностранцев. Если вы не являетесь резидентом Испании, процент удержания налогов будет основываться на

Конвенции об избежании двойного налогообложения между Испанией и вашей страной проживания. Помимо налога на 19%, который вычитается из вашего дохода при продаже, Privalore также вычитает 1% для оплаты налога «Actos Jurídicos».

Пример расчета налога от крауфандинга в Испании

Возьмем для наглядности небольшое вложение, на тысячу евро

• Инвестиция: 1000 €
• Продолжительность проекта: 8 месяцев
• Годовой доход: 15,6%
• Чистая прибыль (8 месяцев): 10,4%
• Итого прибыль: 104 €
• Налог (IRPF 19%): -19,76 €
• Налог (Actos Jurídicos 1%): -11,04 € (1% от основной + прибыли)
• Инвестор получает через 8 месяцев на свой счет: 1.073,20 € То есть на каждую тысячу, за минусом налогов и отчетностей (компания берет все на себя) 73 евро.

Как Privalore дает двузначную рентабельность (упрощенная схема работы компании)?

Privalore играет две роли в каждом проекте, и как инвестором и как промоутер недвижимости.

Как промоутер, они отвечают за поиск хороших объектов, их покупку, перепроектирование интерьеров, выбор отделки, получение банковского финансирования, рекламу возможностей, управление инвестициями, координацию строительных работ и, наконец, продажу недвижимости. При всей этой работе они берут 5,55% от окончательной цены продажи недвижимости.

Как инвесторы, они всегда выкупают контрольный пакет (как минимум 65%) в каждом проекте. Они делят выручку от каждой продажи 50/50 с базой инвестора, пока каждый инвестор не получит максимум 15% ROI.

С этого момента прибыль делится на 70/30, причем основная масса идет в Privalore. 15% ROI = хорошая цифра для таких операций, поэтому у инвесторов нет отрицательного мнения по распределению прибыли 70/30,  потому что  деньги, которые вложены, превышают  15% в ROI.

Наталия Маджик©, 2018
Юрист, специалист по недвижимости и бизнесу, налоговый администратор в Испании,
автор правовых и экономических обзоров

 

Ещё об бизнесе и  инвестициях в Испанию:

• Испанские инвестиции весной 2017: лучшие направления
• Новый рекорд: инвестиции в недвижимость в Барселоне достигли 2500 млн в 2016 году
• Парковочное место в Барселоне. Выгодная ли это инвестиция?
• Самый прибыльный бизнес в Испании. Часть 1
• Самый прибыльный бизнес в Испании. Часть 2
• Бизнес в Барселоне: 10 причин «ЗА»
• Коммерческая недвижимость в Испании - самое выгодное вложение 2015 года
• Плюсы инвестирования в коммерческую недвижимость Каталонии
• Доходность от аренды коммерческой недвижимости в Испании