Недвижимость в Испании 2018. Новострой в Барселоне и Мадриде скоро закончится?

[Наталия Маджик]

Когда читаешь в новостях о постоянных распродажах от банков недвижимости в Испании, кажется, что праздник никогда не закончится.

Несколько иначе ситуация выглядит, если обратиться к цифрам.

Эксперты по недвижимости от популярной «Эль Паис» опубликовали в мае исследование. Главная новость в нем – то, что Мадрид и Барселона за последние два года избавились уже от более 93% своего жилищного фонда.

Хочу новострой в Испании!

В городах Мадрида и Барселоны, на двух основных рынках недвижимости, недвижимость от застройщиков - это всего 4 114 объектов недвижимости (9 920 в обеих провинциях, суммарно), причем основная масса была выставлена на продажу в течение последних двух лет. 

В обоих городах предложение по новострою сейчас составляет всего лишь 4 114 квартир. Кажется, много? Совсем нет. Во-первых, только 9,7% из объектов стоят менее 150 000 евро (в Мадриде). А в Барселоне вообще нет предложений на эту сумму.

Во-вторых, это уже не те предложения, как в годы кризиса, когда продажа предполагала законченные дома. Сейчас это – только цифры. А по сути покупателю предлагают недострой, рекламные акции в стадии строительства или даже - ДО начала строительства, которые предлагаются по плану. Реальных квартир почти нет!

При этом и на объекты, а на участие в строительстве цены выросли с 2016 года настолько, что в настоящее время предложение объектов на сумму менее 150 000 евро незначительно.

Подсказка: О том, почему инвесторы хотят вкладываться в новострой, мы писали здесь

Придется поспешить? Прогнозы экспертов для покупателей новостроек в Барселоне и Мадриде

Учитывая нехватку объектов, предложение нового жилья может быть исчерпано за восемь месяцев - в случае Мадридского региона (девять в столице) и чуть менее за 14 месяцев - в пригороде Барселоны (и за 12 месяцев в Барселоне и в Барселонес).

При этом, говорят эксперты, в последние месяцы ускорится рост цен, что отражается в ST Sociedad de Assessment, где опубликован список ожидаемых рекламных акций для продажи.

В последние два года оба рынка недвижимости повернулась в таком аспекте не только из-за роста цен. По данным Комунидада Мадрид, в столице Испании запасы нового жилья были истощены на 93,7% с 2016 года. Представители независимой оценки жилья Испании, Sociedad de Tasación, зарегистрировали текущее предложение в количестве 6 319 объектов, что на 15,8% больше, чем в 2016 году. 

Эта цифра включает 346 домов, которые уже были проданы в 2016 году. Цифры общие по Испании и от оценщиков, как видите, отличаются. Думаю, потому что оценщики рассматривают и этапы недостроя).

Более заметным было поглощение в столице Мадрида, где за последние два года было выпущено более 97% предложений от всего запаса жилого фонда. Так что сейчас на продажу продано 3 067 домов, - это только 42,1% в отношении 2016.

Новострой? Нет, недострой! 

В этом новом цикле недвижимости предложение законченного строительства значительно потеряло вес, «похудело». 
Такое предложение составляет сейчас лишь 7,5% от общего объема предложений в Мадриде, по сравнению с 58,1% в 2014 году. 
Далее, 60,5% предложения сейчас – это зарегистрированное как проект жилье без запуска строительства и 32% - жилье в стадии строительства. 

В частности, текущее предложение готового жилья сократилось на 75,8% по сравнению с 2016 годом, а незавершенное строительство выросло на 54%. А вот количество объектов, которые еще даже не начали строить, увеличилось на 75%, 1%.

По сути, весь рынок новостроя в столицах Испании сейчас можно назвать рынком недостроя. И дорогого недостроя.

Пример Мадрида очень важен. Предложение готового нового жилья сократилось тут, по сравнению с 2016 годом, на 81,8%, а строящиеся дома и те, которые еще «и не думали строиться» - увеличили долю на 137,2% и 76,3% соответственно, по сравнению с 2016 годом.

Барселона

В провинции Барселона распродалось 89,6% всех новостроек всего за два года. Эксперты констатируют: «В дополнение к 289 домам оставшегося предложения 2016 года было предложено 3 312 новых единиц, что в общем дает текущее предложение из 3 601 домов, что на 28,9% больше, чем в 2016 году». 

Но это окрестности Барселоны. Что касается столицы Каталонии, то тут через рынок за два года прошло 93,4% предложения, и текущее предложение составляет 1 047 домов. 

В Барселоне меньше продают «призраков»

В Барселоне (провинции) больше реальных предложений. Несмотря на то, что в Барселоне также увеличился вес строящегося жилья (50,9%), Готовых квартир тут больше – они составляют 12,4% от общего объема предложения в столичном регионе. Хотя эта цифра уже вдвое меньше, чем 2 года назад, когда готовые объекты составляли 29,9%рынка. 

В частности, текущее предложение готового жилья сократилось на 53,6% по сравнению с переписью 2016 года, а строящаяся недвижимость выросла на 65,7%. Количество объектов, которые заявлены, но их даже не начали строить, увеличился на 54,8%.

Что касается столицы Каталонии, то предложения готового и незавершенного строительства жилья уменьшились тут, по сравнению с 2016 годом, на 22,8% и 13% соответственно, а количество тех, которые еще не начали строить, выросло на 7,6%.

Новострой в Барселоне и Мадриде в 2018 стал более просторным и дорогим 

Еще одна особенность нового цикла недвижимости заключается в том, что новые квартиры для продажи стали больше, а также дороже, чем два года назад.

В Мадриде, дома с площадями от 100 до 150 квадратных метров увеличивают долю, которая в 2016 году выросла на 45,8% от общего объема и сейчас составляет 62,2%. С другой стороны, объекты с площадью менее 100 метров. Их доля снизилась с 36,1% в 2016, до 22,1% - в 2018.

С точки зрения цены, покупатель все меньше может найти предложений объектов по цене до 150 000 евро. Два года назад на рынке Мадрида (провинция)их доля составляла 25,6% (сейчас всего 15,2%). В Мадриде -  13,6% два года назад, и 9,7% - сейчас.  С другой стороны, доля жилья стоимостью от 150 000 до 300 000 евро, согласно ST, увеличилась.

В окрестностях Барселоны квартиры до 150 000 евро снизили долю от 15,9% предложения до 4,8%. А в самой Барселоне оценщик не смог найти ни одной новой квартиры по такой цене, даже студии! 

Более того, в Барселоне доля предложений новых квартир, цены на которые превышают 500 000 евро, выросли с 24% в 2016 году до 39% в 2018 году.

Вы все равно хотите приобрести новострой?

Оставляйте заявки! Будем искать! Если вы сами хотите стать застройщиком в Испании – это тоже возможно. Для тех, кто смотрит на рентабельность и не хочет рисковать большими суммами, Предлагаем недвижимость в Окрестностях Барселоны и Коста Брава по ценам распродаж (35-45 тысяч евро за квартиры с 2 -3 спальнями). Как это сделать? Смотри План Инвестора.

С уважением, Наталия Маджик©, 2018
Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании. 

 

Ещё о недвижимости в Испании:

• В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников?
• Эволюция цен в районе Sarrià Sant Gervasi, Барселона, 2016-2017 год
• Эволюция цен в районе Грасия, Барселона, 2016.2017 год
• Преимущества покупки жилья в пригороде Барселоны 2017
• Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году
• Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год
• Плюсы и минусы жилья со статусом VPO в Испании
• Как правильно купить квартиру в Барселоне?

[Наталия Маджик]

Пока готовилась статья, вышла и новость по Барселоне

 Правительство Ады Колау на этой неделе примет решение о приостановлении лицензий на строительство новых квартир и реконструкций зданий площадью более 600 квадратных метров. 

Отправной точкой для моратория на один год, который могут продлить и на второй год, станет заседание комиссии по урбанизму в понедельник 18 июня. 
Инициатива Ады Колау предполагает две поправки в Генеральный План метрополии (Plan General Metropolitano, PGM). Первая потребует от застройщиков внести свой вклад в расширение парка социального жилья в Барселоне, вторая даст мэрии приоритетное право покупки участков, финок и квартир. Если застройщики откажутся передавать 30% построенного жилья на нужды города, то город приостановит разрешения на строительство.
 
Как предупредили представители Ассоциации застройщиков и конструкторов Каталонии (Associació de Promotors i Constructors de Catalunya, APCE), приостановление действия лицензий на новое строительство в Барселоне приведет к негативным последствиям. Колау может добиться обратного эффекта - прекращение строительства нового жилья окажет более сильное давление на цены в сторону их повышения, из-за дисбаланса спроса и предложения.
читать полностью новость здесь

[Наталия Маджик]

Итак, обeщанное заседание все-таки прошло. Тут подробно

Итоги:

1. Хорошая новость: Мораторий на новое строительство в Барселоне не ввели.

2. Плохая новость: Колау все же выцарапала 300 квартир на откуп (а это 30% всех новых объектов) на социальное жилье.

 Не много ли ей социального жилья? И почему оно опять должно поступить в городскую казну за счет предпринимателей? Почему бы городу за свои средства не строить такое жилье? А то отбирают то у банков, то у застройщиков.