Обратная ипотека в Испании. Что это и как это Работает? Часть 2

[Наталия Маджик]

3. Обратная ипотека с “немедленной” пожизненной рентой 
Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata

В случае обратного ипотечного кредита с немедленным аннуитетом, ипотечный кредит полностью направлен на финансирование застрахованных платежей.

Арендная плата здесь немедленная, а не отсроченная, как в предыдущем примере, в результате чего клиент начинает получать оплату сразу же, с момента оформления обратной ипотеки. 

Обратите внимание: если собственник жилья проживет много лет, он все равно будет продолжать взимать эту ренту в течение всей своей жизни и иметь право проживания (узуфруто) в своей квартире до момента смерти. Однако, если он умрет преждевременно, собственник использует незначительную часть пожизненной ренты, и наследники должны будут возвратить банку весь капитал, который был заимствовал, для выплаты ренты.

Но такие условия чаще всего вызывают протест. Хочется доказать, что это не так. Проведем аналогию с пенсиями.

В случае государственных пенсий каждый предполагает, что он может получать пенсию всю оставшуюся жизнь, но когда-то же самое говоришь о консультации о таком виде обратной ипотеки, людям кажется это несправедливым. Это сложный вопрос лежит в разделе культуры.

4. Пенсия от недвижимости (продаем, но остаемся жить в доме)
Vivienda pensión

Испанское гражданское право позволяет продать дом, но оставить за собой право на его пользование (узуфрукт). Продавец получает сумму, оговоренную в процессе купли-продажи, но остается в доме до момента смерти (пожизненно). И даже имеет право арендовать его. 

Сумма, о которой идет речь, сильно зависит от возраста продавца. Если это человек "очень пожилого" возраста, он получит цену, довольно близкую к рыночной стоимости недвижимости.

А вот если продавцу 65 лет, то есть он только вышел на пенсию, и довольно далек от средней в Испании продолжительности жизни, покупатель может рассчитывать на значительную скидку, потому что покупатель не сможете распоряжаться жильем в течение еще многих. 

Не стоит забывать, что, кроме того, продажа "обычного жилья" * которое используется для постоянного проживания), для лиц старше 65 лет освобождается от налогообложения. В частности, прирост капитала (разница между ценой продажи и ценой приобретения), не подпадает налог на прибыль. 

Но это еще не все. С суммы продажи продавец может, среди прочего, оформить выплату пожизненного дохода (так называемая renta vitalicia), что гарантирует получение пожизненного дохода. 

Вам кажется, что такой вид обратной ипотеки (номер 4) - супер выгодный? Возможно. Но не все так просто. Вместо всех "плюшек" выступает и один минус - в этом случае наследники остаются абсолютно ни с чем. Они не могут выкупить "заложенное" жилье даже за тут сумму, за которую его отдал собственник. То есть полностью теряют право на наследование. 

5. Продажа недвижимости (продаем и инвестируем)
Venta de la vivienda

Еще одна возможность перевести деньги от недвижимости и получить пожизненный доход. Правда, продавая недвижимость, стоит подумать, где вы будете потом проживать (с семьей, на даче, в доме престарелых...). 

Как это можно сделать?

Покупатель платит вам полную рыночную цену недвижимости, и с помощью этого капитала вы получаете высокий пожизненный доход.

Плюсов тут сразу два: как операция по продаже недвижимости, так и вклад этой прибыли в пожизненную ренту имеют очень выгодное налогообложение. 

Большим недостатком этой формулы является то, что собственник после продажи не может продолжать жить в своем доме и не может оставить его в наследство.

Первую часть статьи смотрите по ссылке - Обратная ипотека в Испании. Что это и как это работает? Часть 1

Сколько можно заработать в Испании на обратной ипотеке. Таблица с примерами

С уважением, Наталия Маджик © 2019,
юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании

Ещё об ипотеке в Испании:

• Модель возврата денег по оформлению ипотеки в Испании
• Новый закон об ипотеке Испании 2018. Самые главные изменения, часть 1
• Ипотечные кредиты в Испании стали еще выгоднее
• Как на вашу ипотеку в Испании влияет Euribor?
• Sabadell уже работает по ипотечным заявкам с условием clausula suelo
• Документы, необходимые для получения компенсации по ипотеке в Испании по cláusula suelo