Комунидад против окупасов: как с помощью ТСЖ в Испании надавить на непрошенных гостей

[Наталия Маджик]

Сквотерство (или окупасы) – явление, которое больше вызывает обсуждений в интернете. Причем многие ошибочно пишут, что «такой ужас» специфичен только для Испании. Хотя это не так. Вы, например, можете прочитать, как выглядит это явление в Европе.

На сайте мы давали ряд публикаций. Которые поясняют процедуру выселения. Вы можете прочитать об этом в статьях.

Надеемся, что они будут вам полезными.

• Недвижимость в Испании: стоит ли покупать дом с «окупасами»?
• Новый закон против окупасов в Испании отклонили 
• Защита вашей недвижимости от окупасов (незаконного вселения, захвата жилья) в Каталонии, Испании
• Жирона предлагает банкам подписать договор аренды социального жилья с окупасами
• Наиболее эффективно суды выселяют окупасов и должников в Каталонии, Мадриде, Андалусии и Валенсии. Инфографика

Но мало кто знает, что помощь собственникам жилья могут оказать и местные ТСЖ (комунидады) Более того, уже существует обширная судебная практика по выселениям при участии ТСЖ.

Комунидад может воспользоваться правом, которое называет «прекращение действия» (acción de cesación), если тот, кто причиняет неудобства, не является ни арендодателем или собственником жилья, ни арендатором, а является, по сути, оккупантом, который не имеет легального права оставаться в занимаемом им помещении.

Случаи выселения в Окупас

То есть в Испании существует специальная процедура для устранения неудобств, злоупотреблений и ущерба, причиненных сквоттерами, когда владельцы не имеют к лицам, которые заняли помещения, никакого легального отношения. 

Конечно, в любом случае придется пройти всю процедуру от отправки и составления проекта Burofax, до того, как собственник обратится к руководству комунидада (junta de comunidad) или для переговоров с Банком. Это обязательная стадия процедуры до того, как в отношении к окупасу предъявляется требования о прекращении действия.

Собственнику важно помнить, что Испании существует специальная процедура выселения окупаса со стороны ТСЖ. Это означает, что если ТСЖ начинает процесс, но в дальнейшем прекратит действие («преследование нарушителя»), то именно комунидад будет нести ответственность за действия окупасов. 

Комунидад, как уже говорилось выше, может воспользоваться правом, которое называет «прекращение действия» (acción de cesación). Это право у ТСЖ в Испании есть только в том случае, если тот, кто причиняет неудобства, не является ни арендодателем или собственником жилья, ни арендатором, а оккупантом(или любым другим лицом, который не имеет легального права оставаться в занимаемом им помещении).

Аcción de cesación. Прекращение действия 

1. Первый шаг – отправить извещение (enviar una solicitud) на имя окупасов, так называемых «inquilinos ignorados» (поскольку вы не знаете своей личности), где указывается, что они обязаны прекратить неудобства.
2. Ждем реакции. Если после выполнения требования проблема сохраняется, нужно созвать собрание собственников жилья, чтобы уполномочить президента на законных основаниях требовать прекращения таких неудобств от окупасов.
3. Подготовка для обращения в суд.

В любом случае, прежде чем обращаться в суд, соберите доказательства причиненных неудобств. Это могут быть показания соседей или электрика, жалобы на окупасов в местную полицию или городской совет или даже нотариальный акт (acto notarial).

Demanda. Подача иска

На окупасов можно подать суд. Многих этого не делают, так как думают, что иск не примут, если не знаешь имя окупасов. 
Однако закон Испании говорит о том, что можно незнание личности собственника жилья или нелегальных жильцов не является препятствием для судебного требования о прекращении причиненных неудобств.

Они могут подать в суд на "herederos ignorados" (наследников собственника) и окупасов los "inquilinos ignorados".
Если судью удовлетворяет причина иска и представленные доказательства, то закон разрешает требовать не только прекращении неудобств, но и немедленного выселения из квартиры непрошенных жильцов (poner fin a las molestias, mas el desalojo inmediato de la vivienda por estos inquilinos).

Ущерб от незаконного пользования электричеством (Electricidad)

В дополнение к иску о прекращении неудобств, которое подает ТСЖ, также у комунидада в Испании есть право требовать возмещения конкретного ущерба, причиненного такими жильцами. Чаще всего, это требование возместить стоимость незаконного пользования электричеством (но могут быть и другие виды ущерба).

Daño. Повреждение

Таким же образом, если эти люди наносят ущерб совместной собственности ТСЖ (elementos comunes), комунидад в иске о прекращении неудобств может также потребовать компенсацию за такой вид ущерба (solicitar una compensación)

С уважением, Наталия Маджик © 2019,
юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании

Ещё о недвижимости в Испании:

• В Каталонии изменили условия предоставления помощи для доступа к жилью
• Новая Жилищная программа Испании облегчает процесс аренды в регионах
• Жилищная программа помощи в аренде и покупке жилья в Испании снова заработает в 2018 году
• Жилищная программа Каталонии: основное
• Жилищная программа Каталонии. Часть 1
• Факторы, влияющие на официальную оценку вашего жилья в Испании
• Сектор недвижимости Испании в 2018. Официальный прогноз CBRE, жилая недвижимость. Часть 1