Четыре ипотечные положения, которые были объявлены законом Испании кабальными

[Наталия Маджик]

Вы можете получить деньги обратно!

В течение последних десяти лет многочисленные положения о ипотеке были объявлены испанскими и европейскими судами кабальными, что позволило многим потребителям вернуть  деньги, которые банк взял с них при оформлении( выплате) ипотеки.

В этом статье я хочу сделать обзор наиболее важных из них.

1. La cláusula suelo Положение почвы

El suelo hipotecario - это тот минимальный процент, который был включен в большинство ипотечных договоров с переменной ставкой процента, заключенных в последние 10 лет.

Однако этот минимум во многих случаях был включен в договор без каких-либо объяснений потребителю, и заемщик не знал, каковы последствия его применения.

Это положение (cláusula suelo)по этой причине было признано Верховным судом Испании (Tribunal Supremo) кабальным положением сделки. 

Те заемщики, которые пострадали от cláusula suelo, по закону могут претендовать на пересчет и возврат излишне уплаченных сумм как в свой банк, так и в судебном порядке.

2. Los gastos de constitución (расходы на оформление договора)

Несколько лет назад банки заставляли клиента оплачивать все расходы по оформлению ипотечных кредитов: 

• нотариальные и регистрационные сборы (los aranceles notariales y registrales) 
• гонорар юристу, хестору (los honorarios de la gestoría)
• стоимость оценки жилья (el precio de la tasación)
• налог на юридические акты (impuesto sobre actos jurídicos documentados)

Но в 2015 году Верховный суд Испании объявил о том, что со стороны банков это злоупотребление, поскольку финансовые организации также являются стороной сделки ипотечного займа, получают свою прибыль, а потому не могут взваливать все расходы на заемщика и, следовательно, должны оплатить свою часть по оформлению сделки.

С тех пор потребители имеют право по закону потребовать возмещения расходов по ипотечным кредитам, если такого распределения расходов по оформлению ипотеки не было. Хотя, стоит отметить, иногда они не могут быть восстановлены полностью. 

3. Мультивалютные ипотечные кредиты в Испании (Las hipotecas multidivisa)

Еще одним спором, который занимал целые полосы центральных СМИ Испании, было мультивалютное ипотечное кредитование.

Дело в том, что кредиты, предоставленные банками в иностранной валюте, из-за резкого скачка стоимости некоторых валют по отношению к евро, стали неподъемными для клиентов, что поставило их в невыгодное положение и привело к росту задолженности владельцев таких ипотек.

В ноябре 2017 года Верховный суд Испании признал недействительными все ипотечные кредиты в других валютах, если они были предоставлены без объяснения их рисков для заемщиков.

4. Досрочное погашение ипотеки в Испании (vencimiento anticipado)

В свое время также много в Испании говорилось о оговорке о досрочном погашении ипотечных кредитов, которое применялось после повторной неуплаты взноса по ипотеки и позволяет банку расторгнуть договор. 

Во многих случаях такая практика даже могла применяться даже после первой задержки, к тому же банк оставлял за собой право также значительно повысить процент по кредиту.

Такое положение ипотечного договора в Испании Верховный Суд посчитал кабальным и значительно ущемляющим права клиента. Чтобы предотвратить их повторное производство в будущем, новый закон «Об ипотеке в Испании» накладывает четкие ограничения на досрочное погашение, о которых вы можете прочитать в моих статьях, посвященных этому вопросу.

Важно:

Я не включила в эту статью споры о IRPH, эталонном индексе (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), используемом в некоторых случаях, поскольку это действительная ставка по Верховному суду. Однако на эту тему сейчас ведутся активные споры, и последнее слово тут будет иметь Суд Европейского Союза.

В настоящее время Генеральный адвокат Испании уже заявил, что такой пункт должен быть признан недействительным, если он был включен в контракт без прозрачности, но до окончательного решения придется подождать. Поэтому следите за публикациями.

Вы нашли такие положения в вашем договоре по ипотеке? Возвратите свои деньги!

Если наша ипотека включает в себя кабальные условия, - например, те, которые были упомянут выше, то вы имеете право признать их недействительность и потребовать от банка их компенсации в банк.

Есть два пути, чтобы оспорить пункты договора:

1. Через сам банк.Чаще всего они признают добровольно недействительность этих пунктов и предоставляют компенсацию. 
2. Через суды, которые специализируются на этом. 

Учитывая массовость ситуации и во избежание того, чтобы перегрузить испанскую юстицию, в середине 2017 года были созданы специальные «ипотечные суды», которые работают исключительно в сфере претензий, связанных с ипотечными возвратами.

В настоящее время существует 55 таких судов: по одному в каждой провинции Испании и на островах Ибица, Менорка (два), Лансароте и Фуэртевентура. 

В Каталонии это:

1. Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona de manera exclusiva y excluyente en materia civil, manteniendo los concursos de personas físicas.
2. Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Girona, de manera exclusiva y excluyente.
3. Juzgado de Primera Instancia nº 6 y Mercantil de Lleida, de manera exclusiva y excluyente en materia civil.
4. Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Tarragona de manera exclusiva y excluyente.

Надо сказать, что эти суды все еще имеют много исков на столе, так что это может занять несколько месяцев (или до лет), чтобы вынести приговор.

С уважением, Наталия Маджик © 2019,
юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании

Ещё об ипотеке в Испании:

• После вступления в силу нового закона взять в Испании ипотеку стало дешевле
• Лучшие ипотеки с фиксированной ставкой
• Советы специалиста, как получить максимально крупный кредит в Испании
• 3 совета для тех, кто собирается просить в Испании ипотеку по новому закону
• Уменьшение ипотеки в Испании. Что выгоднее: выплатить досрочно, сократить срок или размер платежей ипотеки?
• Документы, необходимые для получения компенсации по ипотеке в Испании по cláusula suelo
• Что произойдет, если не вернуть кредит в Испании?
• Основные положения нового закона об ипотеке в Испании, который может вступить в силу в мае
• Модель возврата денег по оформлению ипотеки в Испании