Перейти к публикации

Рекомендованные сообщения

Наталия Маджик

Декларация о доходах предусматривает возможность практики налоговых вычетов за аренду жилья. Так, согласно закону о подоходном налоге (Ley del IRPF), арендодатель может вычесть 60% от доходов нетто, полученных за аренду жилья.

аренда в испании 1.jpgНо как ситуация выглядит, если жилье сдается родственникам? Есть ли какие-то отличия? Возможно, льготы? Или, наоборот, - предъявляет более строгие требования?

Этот вопрос задают чаще всего родственники, которые собираются сдать свое жилье младшим членам семьи, например, только переезжающим в Испанию, или племянникам – студентам и т.д..

Рассмотрим, как на эту ситуацию смотрит испанский Закон.

Нам нужно узнать, есть ли какие-то особенности аренды родственникам, далее – кто считается по закону родственником, и, кроме того, что подразумевается под понятием «нетто», что можно вычесть в качестве расходов собственника квартиры?

Кто считается членом семьи согласно испанскому закону в отношении аренды?

Закон считает, что членом семьи в этом случае могут считаться родственники вплоть до третьей линии родства.

аренда в испании 2.jpg
 
Расходы, которые можно вычесть из дохода по аренде в Испании

Во избежание мошенничества налоговики предусматривают ряд ограничений, когда аренда осуществляется между родственниками, будь то договор об аренде жилья или его части.

В случае арендодателя закон «о подоходном налоге» устанавливает ряд расходов, которые они могут применить к доходам, которые они получают за аренду. Другими словами, он предоставляет вам инструменты для того, чтобы деньги, которые вы должны объявить в качестве арендной платы, как доходность капитала в недвижимость, были ниже.

В целом арендодатель может отминусовать от арендной платы любые расходы, которые он несет в связи с арендой жилья.

Однако, если мы немного конкретизируем, то вот так будут выглядеть расходы, которые действительно могут быть включены в этот список:

  • Проценты и расходы на финансирование капиталов, вложенных в приобретение или улучшение жилья. Иными словами, проценты по ипотеке.
  • Проценты и расходы на финансирование сданного имущества с жильем (мебель, котлы, электроприборы и т.д). Есть таблица с аммортизацией.. Обычно это 10% от суммы
  • Государственные, региональные, муниципальные и другие налоги и сборы, которые начисляются на жилье, как IBI, плата за уборку, сбор мусора, например, а также коммунальные расходы.
  • Расходы на оформление аренды (например, расходы на адвоката, на составление договора, регистрацию и т.д.)
  • Расходы на юридическую защиту жилья и его доходность ( например, страхование, в том числе и страхование от неуплаты)
  • Расходы на техническое обслуживание и ремонт (conservación y reparación).
  • В этой связи следует отметить, что для целей налогообложения сохранение и ремонт означают замену одного поврежденного товара на другое с аналогичными характеристиками и качествами. Так, например, если мы меняем окна и ставим стеклопакет лучше, чем тот, который был, это будет пониматься не как сохранение и ремонт, а как «улучшение» (mejora de la vivienda)
  • Расходы на услуги и коммунальные платежи (servicios y suministros).
  • Амортизация имущества и имущества, содержащегося в нем (составит 2% или 1,10% от стоимости строительства из-за его износа, что не включает землю. Это значение можно увидеть в квитанции IBI, будет написано что-то вроде «La amortización del inmueble y los bienes).
  • Расходы на управление, наблюдение, цели и другие услуги, связанные с недвижимостью (administración, vigilancia, portería).
  • Отдельной ясной строкой: страховые взносы по договорам страхования жилья.

Из всех этих расходов следует сохранить соответствующие подтверждения. 

Эти расходы будут вычтены из прибыли, полученной от аренды, и именно на эти сумму будут сделаны возможные сокращения

Таким образом, вы значительно снижаете базу, из которой ведутся расчеты на налог, снижая размер чистой прибыли, которая будет основанием для уплаты налогов. 

Сколько можно отминусовать?

Итак, с тем, что можно отминусовать, вопрос снят.

Следующий вопрос, который обычно задают клиенты, сдающие квартиру в аренду: «Сколько можно отминусовать? Все-все? Или только какой-то процент?»
 
По общему правилу, Закон о подоходном налоге в Испании (Ley del IRPF) разрешает сделать вычет в 60% от нетто. Или 100%, если жилье сдается молодежи в возрасте до 30 лет, доходы которых превышают до 70% IPREM. 

Таким образом, на самом деле  арендодатель в итоге платит не такой уж большой налог.

А как выглядят льготы для нерезидентов?

Некоторые собственники жилья, сдающие недвижимость в Испании в аренду, не являются резидентами страны. Следовательно, их налогообложение отличается от правил, установленных для резидентов.

По общему правилу, только резиденты Испании и граждане ЕС имеют право на налоговые вычеты.

Что касается нерезидента, то они обязаны уплачивать 24% с дохода, полученного от аренды жилья.

Подсказка:

Такое положение уже объявлено Европейским судом дискриминационным. Правительство Испании уведомили, что оно должно привести свои законы в соответствие с европейским правом. Поэтому советую обязательно сохранять фактуры, так как буквально уже в ближайшие месяцы вы сможете вернуть незаконно уплаченные суммы.

.......................................

За консультацией вы можете обратиться к нам или к любому грамотному специалисту с юридическим образованием в Испании.

Перейти ко второй части статьи, где мы рассмотрим случаи, когда прибыль от сдачи жилья родственникам становится отрицательной и о том, как в таком случае на это смотрит Налоговая Испании? - Налоговый вычет в Испании за аренду жилья родственникам часть 2

С уважением, Наталия Маджик © 2020,
юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании

Ещё об аренде недвижимости в Испании:

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

×
×
  • Создать...