Чем опасны окупас для покупателей недвижимости в Испании

[Elisey SHevcov]

Купить дом или квартиру в Испании – мечта многих иностранцев. И хотя в стране много привлекательных предложений, в государстве есть нерешенная проблема, отталкивающая потенциальных покупателей – это окупас.

История захватчиков жилья начинается в XX веке, когда появились первые «сквоттеры» - люди, которые самовольно вселялись в пустующее жилье. Идеологами сквоттинга в то время были хиппи. Они выступали за то, чтобы в мире повсюду царили любовь и равенство, а наряду с этим и за разделение жилья. Им удавалось не просто занять пустующий дом – хиппи захватывали целые кварталы, создавая там свои коммуны.

Эти коммуны впоследствии даже превратились в культурные центры, как, например, р-н Христиания в Копенгагене. Стоит отметить, что подобное явление наблюдалось во многих странах, в том числе в США, Великобритании, Италии, России, Дании.

Однако в Испании скваттинг имеет несколько иную историю. Он возник на фоне кризиса 2007-2008 гг. В тот период многие остались без работы, в результате чего лишились своего жилья. И некоторые решили занимать чужие пустующие дома. Кроме того, социалисты, которые возглавляли правительство, приняли целый ряд законов, которые ограничивали выселение захватчиков. В результате участь бездомных была серьезно облегчена.

Но такие меры привели к тому, что появилось много недобросовестных арендаторов, а также мошенников, которые поняли, что многие владельцы готовы хорошо платить, чтобы выселить незаконных жильцов. Поскольку законные способы могут растянуться на долгие годы.

Какая недвижимость наиболее привлекательна для окупас

В первую очередь, внимание захватчиков привлекают пустующие объекты – причем как жилые, так и нежилые. Также они могут незаконно заселиться в заброшенные дома, изъятую у должников «банковскую недвижимость». Таких объектов после кризиса в стране довольно много. Стоит отметить, что если окупас вселяются в такие объекты, обычно это никому не доставляет проблем. Кроме того, подобный поступок часто считают даже вынужденным и оправданным.

Как отмечают эксперты, окупас чаще всего покушаются на дома, принадлежащие юридическим лицам, жилье собственников захватывается очень редко. Однако, все же любое пустующее жилье находится под угрозой. Специалисты рекомендуют владельцам не оставлять свои дома без присмотра, а, например, сдавать их в аренду. Согласно статистике МВД Испании, за первое полугодие 2020г. в полицию поступило 7450 жалоб на захват жилья, что 5% выше показателей 2019г.

По последним официальным данным, в 2011 г. в стране насчитывалось порядка 3,4 млн пустующих домов, что составляет 14% от всего жилого фонда. Это самый высокий показатель среди стран ЕС. Еще около полумиллиона объектов не были достроены.

В последние годы наблюдается восстановление испанского рынка недвижимости. В частности, банкам удается постепенно избавляться от своих «плохих» активов. Также появляются и желающие приобрести недостроенную недвижимость. Спрос на жилье растет, причем как среди местного населения, так и со стороны иностранных инвесторов. Однако проблема незаконных захватчиков до сих пор не решена.

Выселение окупас – как защитить свои права

Законы королевства защищают неприкосновенность жилища. Но в то же время выселение захватчиков законными способами – это всегда длительный и сложный процесс, который иногда может не дать никаких результатов. Причина в том, что в стране людям на законодательном уровне гарантируется право на жилье. И данная норма часто получает более высокий приоритет, чем неприкосновенность жилища.
 
Так, если окупас вселятся в единственное жилье собственника, то суд встанет на сторону последнего. Однако, если захвачена дополнительная квартира, то рассмотрение дела будет проходить по иному сценарию. Судьи, как правило, принимают во внимание, что у собственника есть, где жить, потому во главу угла ставиться право на жилище, и окупас не выселяют.

При этом самостоятельно решать проблему, особенно силовыми методами, опасно. За это можно попасть в полицию и получить обвинение. В частности, запрещено не просто использовать физическую силу, но также менять замки. Кроме того, владелец может оказаться в полиции и за отключение воды или света. Государство в этом случае становится на сторону окупас, поскольку, проживая в захваченной квартире, они становятся ее временными владельцами. А действия собственника в их отношении уже расцениваются как нарушение их прав. Таким образом, единственный выход – обратиться в суд и готовиться к длительной волоките по делу о выселении.

Как законным способом выселить окупас

Проблема незаконных захватчиков в последнее время стала настолько острой, что законодатели решили внести ряд поправок в нормативные акты. Эти поправки несколько законных владельцев. Так, у физических лиц, в собственности которых не более 10 жилых объектов, сейчас получили реальную возможность вернуть украденные квадратные метры.

Согласно ст. 18 Конституции Испании, гарантируется право на неприкосновенность жилья и на частную собственность.

В рамках правовой системы решить проблему с захватчиками можно двумя способами.

В первом случае стоит основывать свои претензии на ст. 202 Уголовного кодекса. Она подразумевает, что преступник, который захватит вашу недвижимость (будь то единственное жилье, постоянное место проживания и даже второе жилье), может быть осужден на срок до 2-х лет. Но в случае, когда окупас вселяются в помещение, которым собственник не пользуется, то можно говорить о преступлении присвоения домов. Этот аспект регулирует статья 245.2 УК Испании. В этом случае нарушители могу быть осуждены на срок до полугода тюремного заключения.

Помимо уголовно-правового порядка в борьбе за свои интересы можно руководствоваться законами, прописанными в гражданском судопроизводстве. В частности, основанием для действия может стать ст. 250 закона от июня 2018 года (Ley 5/2018). В документ был внесен ряд поправок, благодаря которым выселение захватчиков производится в ускоренном порядке. Правда, данная норма действительна только в отношении физических лиц, общественных, некоммерческих организаций. А юридические лица не могут на нее ссылаться.

К подаче иска необходимо подготовиться заранее. Важно вместе с заявлением предоставить суду свои права на жилье. В том числе, приложить к иску нотариальное удостоверение права собственности, действительный договор аренды, либо другой законный документ. У окупас суд также попросит представить пакет документов. И в случае, если у захватчика не будет никаких доказательств того, что он имеет право на жилье, суд примет решение о его выселении.

Стоит помнить, что в случае принятия решения о выселении окупас должен покинуть помещение в течение 5 дней. И данное постановление нельзя обжаловать. Если только захватчик не представит суду документы, подтверждающие его право собственности на объект.

Эксперты считают, что в борьбе за свою собственность приоритет стоит отдавать гражданскому судопроизводству. Именно за счет поправки, которая внесена в кодекс LEC в 2018г. Она предусматривает выселение нарушителей закона в сжатые сроки.

В том случае, когда захват произошел буквально у вас на глазах, нужно сразу подать жалобу в полицию, чтобы дело было урегулировано путем уголовного судопроизводства. В этом случае судьи чаще всего встают на сторону истцов и постановляют выселить окупас, привлекая сотрудников полиции. Единственной причиной, по которой злоумышленники не смогут покинуть помещение, может стать только наличие у них документов, подтверждающих их право на это жилье.

Правда, относится это только к ускоренному выселению. В случае уголовного судопроизводства собственнику приходится столкнуться как с длительным рассмотрением дела, так и с нехваткой приставов – именно они занимаются выселением.

Как владельцы недвижимости выселяют захватчиков без помощи правосудия

Выгнать окупас из собственного дома – длительный и муторный процесс. Тем более, что суды и полиция зачастую не хотят принимать участие в решении данной проблемы. Например, если владелец обнаружил, что захватчики заняли его жилье совсем недавно, то полицейские без суда и следствия должны выгнать их без судебного разбирательства. Но и здесь возникают сложности, поскольку проблематично доказать, что захват произошел недавно. Тем более, если мошенники уже успели занести свои вещи и полностью обосноваться.

Потому не так редки случаи, когда собственники пытаются решить проблему своими силами. В том числе пытаются обмануть, подловить или даже привлечь других людей, чтобы выгнать незаконных жильцов. Нередко владельцы дожидаются, пока мошенники покинут квартиру, а затем выбрасывают их вещи, меняют замки, вносят свои вещи и даже посыпают их пылью для правдоподобности.

В этом случае хозяева оказываются в выгодной позиции – у них есть договор и доказательства их проживания. И суд становится на их сторону.

Также встречаются случаи, когда собственники, особенно банки, инвестиционные фонды, попросту откупаются от захватчиков. Осле чего меняют двери на металлические, которые невозможно открыть без повреждений – а это прямое доказательство незаконного вторжения.

В каких районах жилье захватывают чаще всего

Специалисты советуют тем, кто хочет приобрести или арендовать жилье в Испании, относится к вопросу очень ответственно. Так, стоит обращать внимание на район расположение объекта, его стоимость, особенно если она ниже рыночной, кому принадлежит недвижимость (если это собственность банка, стоит насторожиться). В противном случае можно в скором времени столкнуться со сквоттерами, которые либо быстро захватят жилье, либо уже будут там проживать.

Также после покупки стоит озаботиться как сменой замков, так и установкой замков. В случае попытки незаконного вторжения сигнализация сработает, и на вызов приедут представители охраны. И даже если они не смогут препятствовать сквоттерам, то по крайней мере, не дадут им обосноваться, что станет основанием для их скорейшего выселения. Правда, эта мера максимально эффективна, если охрана может быстро связаться с владельцем. А если он живет в России, это будет проблемой.

Еще один момент – установка видеокамер. Конечно, можно быстро заметить, что кто-то пробрался в помещение. Правда, для оперативного реагирования стоит иметь в Испании представителя, который сможет на месте разобраться с ситуацией. В том числе, можно заключить договор с посредником – компанией, которая будет решать вопросы с охраной и полицией. Кроме того, у таких фирм есть право выселять незаконно вторгнувшихся в дом людей.

Кто они – окупасы?

Не только маргиналы, предпочитающие вламываться в чужие дома относятся к категории «окупас». Очень часто даже целые семьи, довольно приличные с виду, промышляют таким способом. Поначалу все кажется законным – они приходят, арендуют квартиру и заключают договор. Но затем отказываются платить.

Эксперты рекомендуют при заключении договора не довольствоваться только паспортом. Необходимо также попросить справку с работы и справку о доходах. А если возникнут сомнения, информацию нужно обязательно проверить. Также стоит обращать внимание и на поведение потенциального квартиросъемщика, но здесь все на уровне интуиции.
А вот наличие справки с работы – весомый «плюс». Известны случаи, когда после звонка работодателю должник моментально вносил оплату и гасил задолженность.
Также можно обезопасить себя, сдавая свое жилье в аренду не напрямую, а посредством управляющей компании.

Необходима и страховка. Она снимает большую часть рисков, предусматривает денежные компенсации в случае взлома, причинения вреда имуществу и самому помещению, ограбления. Также есть страховки, которые защищают собственников от арендаторов, которые отказываются платить. Но в этом случае уже представители страховых компаний сами выбирают тех, кому стоит сдать жилье.

Пандемия – время активизации сквоттеров

В период пандемии окупас серьезно активизировались, и сейчас многие дома заняты ими. Причина кроется в ограничениях, принятых властями, из-за которых испанцы, в собственности которых есть вторые дома, не могут поехать и проверить их. На сегодня больше всего занято дачных домов, ведь сквоттеры уверены, что хозяева еще долго туда не приедут.

Банковская недвижимость также простаивает, а потому ее активно занимают захватчики.

Стоит отметить, что многие арендаторы также перестали вносить платежи за съемное жилье. И на их стороне закон, согласно которому собственники не могут выселять таких жильцов из-за пандемии. Все это негативно сказывается на рынке аренды – многие попросту не хотят рисковать, потому их квартиры простаивают.

Ещё об окупасах в Испании:

• Полицейские Испании получили право на немедленное выселение окупас
• В Барселоне окупасов начали переселять в контейнеры: реформа APROP от Ады Колау
• Недвижимость в Испании: стоит ли покупать дом с «окупасами»?
• Новый закон против окупасов в Испании отклонили 
• Защита вашей недвижимости от окупасов (незаконного вселения, захвата жилья) в Каталонии, Испании
• Жирона предлагает банкам подписать договор аренды социального жилья с окупасами
• Наиболее эффективно суды выселяют окупасов и должников в Каталонии, Мадриде, Андалусии и Валенсии. Инфографика