Можно ли повысить плату за жилье, платить ли во время ремонта и др. разъяснения по аренде жилья

[Albina]

Интересно узнать, как изменились правила о повышении арендной платы (renta) в соответствии с изменениями Закона о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos) для договоров, заключённых после 6 июня 2013 года.

[Наталия Маджик]

Давайте мы сделаем форму вопросов и ответов. Так будет легче объяснить разные ньюансы.

С 6 июня арендаторам и арендодателям, которые заключают новые договора, уже не приходится ориентироваться на колебания индекса потребительских цен, ИПЦ (IPC) для ежегодного изменения аренды, и они вправе договориться между собой о желаемом повышении цен. Хотя, если о сделке не указано в договоре, арендодатель продолжает ориентироваться на IPC  для повышения арендной платы. Это регулируется известным в народе  Законом о развитии аренды (Ley de Fomento del Alquiler), а в законодательстве это Закон 4/2013 (Ley 4/2013) от 4 июня.

[Albina]

Насколько вам могут поднять арендную плату в соответствии с Законом о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos), который вступил в силу 6 июня 2013 года?

[Наталия Маджик]

Ранее домовладелец и арендатор должны были ориентироваться на колебания ИПЦ (IPC) для повышения арендной платы в течение первых пяти лет аренды.

Теперь минимальный срок действия договора по аренде – 3 года, и в течение его действия арендная плата может увеличиваться каждый год на ту сумму, которая будет оговорена между арендатором и арендодателем.  

«Статья 18 Изменение аренды (Actualización de la renta)

 1. В течение срока действия договора арендная плата может изменяться только арендодателем или арендатором каждый год  при условии соглашения обеих сторон. При отсутствии такой договорённости изменения в договоре будут производиться  в соответствии с процентным изменением системы ИПЦ (IPC) в течение 12 месяцев, непосредственно перед датой каждого изменения.

2. Изменённая арендная плата вступает в силу со следующего месяца после уведомления об изменениях другой стороны в письменной форме с указанием процентного изменения, по требованию арендатора в уведомлении может содержаться своевременное засвидетельствование Национальным институтом статистики (Instituto Nacional de Estadística)».

[Albina]

Можно ли оплачивать арендную плату с перестройкой или реконструкцией?

[Наталия Маджик]

Да, можно полностью или частично заменить арендную плату взамен на обязательство арендатора перестроить или реконструировать жильё. 

В статье 17 пункте 5 указано, что: «По контракту аренды между двумя сторонами может быть оговорена возможность полной или частичной замены обязательной оплаты аренды на обязательство арендатора  перестроить или реконструировать жильё в установленные и согласованные сроки. В конце срока аренды арендодатель ни в коем случае не сможет требовать с арендатора выплаты дополнительной компенсации за стоимость работ в доме. Если арендодатель нарушает условия выполнения перестройки или реконструкции жилья или не производит изменения в установленный срок,  то это может стать причиной для расторжения договора  аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 23». 

[Albina]

Может ли арендодатель повысить арендную плату, если арендатор улучшает условия жилья?

[Наталия Маджик]

Да, но только по истечению трёх лет аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 «Проведение арендатором работ по совершенствованию жилья в течение трёх лет действия договора даёт право арендодателю повысить годовую арендную плату на ту сумму, которая была инвестирована для улучшения условий жилья. Эта сумма не должна превышать 20% арендной платы, которая была до повышения. Для расчёта инвестиционного капитала (capital invertido) нужно вычесть государственные субсидии, полученные на проведение работ».

Пункт 2 статьи 20 гласит: «В течение первых трёх лет действия контракта сумма без учёта налогов, которую арендатор платит за аренду (кроме случая описанного выше) может увеличиться только по соглашению обеих сторон, но процент изменения ни в коем случае не может увеличиться в 2 раза, так как в этом случае арендная плата будет увеличиваться в соответствии с пунктом 1 статьи 18».