В России появился налог на покупку зарубежной недвижимости в ипотеку

[Elisey SHevcov]

Согласно сообщению, появившемуся в июне на официальном сайте Федеральной налоговой службы РФ, ФНС России рассматривает получение ипотечных кредитов в иностранных банках как дополнительный доход россиян. В связи с этим на приобретенное с помощью ипотечного займа жилье за рубежом будет взиматься налог.

Елена Мариничева (руководитель департамента зарубежной недвижимости риелторского агентства W1 Evans) прокомментировала эту новость, объяснив, что сообщение на сайте ФНС появилось как следствие письма от Министерства финансов, которое в мае 2016 года было разослано по всем налоговым инспекторам России.

Россияне обязаны выплатить налог в случае, когда они, будучи налоговыми резидентами РФ, берут ипотеку в зарубежном банке с маленькой процентной ставкой кредитования. При этом налоговым резидентом России считается гражданин, проводящий в стране свыше 183 календарных дня в году.

На сегодняшний день процентная ставка по ипотечному кредиту в Центробанке составляет 11%. Таким образом, россияне могут взять у себя в стране ипотеку по ставке не ниже базовой ставки Центробанка. Надо отметить, что за рубежом банки выдают ипотечные кредиты по достаточно низким ставкам: Швейцария - 1.75%, Финляндия - 1.83%, в Дании вообще существует такое явление как отрицательная процентная ставка. Взять кредит по такой низкой процентной ставке могут и россияне.

Но, согласно ст. 212 НК РФ, указано, что россияне в этом случае обязаны выплатить налог с разницы в процентах между базовыми процентными ставками Центробанка и иностранного банка. В РФ пороговой ставкой по валютным ипотечным займам являются 9% годовых. Ипотечные кредиты со ставкой ниже этого значения российское законодательство считает как получение прибыли.

Как рассказал Сергей Смирнов (вице-президент московской коллегии адвокатов «Вердиктъ»), в нашей стране пороговым значением для зарубежных ипотечных кредитов является 9%. Поэтому, получение кредита на приобретение жилья по более низкой ставке кредитования в РФ считается получением прибыли. Когда заемщик берет ипотечный кредит в российском банке, он обязан его вернуть и заплатить проценты за использование банковских средств. При этом заемщик не получает никакой прибыли от сделки.

Но, когда займ берется в иностранном банке по низкой процентной ставке, заемщик обязан выплатить налог с разницы процентов, так как в РФ ипотечных кредитов под такой низкий процент просто не существует. Эта ситуация становится менее очевидной в случае, когда на взятый ипотечный кредит в зарубежном банке россиянин приобретает недвижимость за рубежом.

Как объяснила Елена Мариничева, заемщик, взявший в иностранном банке ипотечный кредит, обязан выплатить налог с разницы между базовой ставкой Центробанка (9%) по валютному ипотечному кредиту и фактической процентной ставкой по кредиту. В среднем, как отметила Елена Мариничева, ставка по ипотечному займу за рубежом составляет около 2.5-4%. Датой фактического получения прибыли заемщиком в этой ситуации считается последний день каждого месяца в течение всего срока выплаты ипотечного кредита. Все резиденты должны указать о подобном доходе в своей налоговой декларации и выплатить соответствующий налог.

Чтобы более наглядно представлять ситуацию, компания W1 Evans подсчитала сумму налоговых вычетов при покупке в Германии (Дуйсбург) 4-х комнатной квартиры стоимостью €83,8 тыс и площадью 100 кв.м.
Процентная ставка по ипотечному кредиту в Германии составляет 3.25%. Если российский налоговый резидент возьмет ипотечный займ на сумму €38,2 тыс., то он должен будет заплатить налог в размере 20,7 тыс. рублей (€286). При этом все расходы на содержание недвижимости и оформление сделки за рубежом составят €7,124 тыс: оплата услуг управляющей компании и нотариуса, выплата местного налога (6.5% от стоимости). В результате разница между базовой ставкой ЦБ (9%) и ставкой в Германии составит 5.75% от рассматриваемой суммы.
 

Расчеты производятся следующим образом: €38 200 * 5,75% =€2196,5. Со всей этой суммы вычитаются 13% подоходного налога. В итоге мы получаем сумму - €286».

Как заявил Георгий Качмазов (управляющий партнер агентства недвижимости Tranio), налог может составить не 13%, а все 35%.

По словам Елены Мариничевой, это действительно имеет место быть. Об этом красноречиво говорится в пункте 2 Ст. 224 НК РФ. Возвращаясь к нашему примеру, мы получаем следующие подсчеты: €769 (56,5 тыс. руб.).

Надо отметить, что многие юристы и риелторы так и не пришли к единому мнению – насколько ли законно брать с российских налоговых резидентов подоходный налог с зарубежного ипотечного кредита, ведь расходы вообще не облагаются налогом.

По убеждению Сергея Смирнова, обязать на уровне законодательства россиян платить налог за покупку недвижимости на зарубежный ипотечный займ незаконно и необоснованно.

Но, как считает Александр Захаров (партнер юридической компании Paragon Advice Group), озвученная позиция российского Минфина полностью законна. Согласно НК РФ, россияне обязаны этот налог платить. Но платить его они все-таки не будут, так как приобретение иностранной недвижимости относится к расходам, поэтому эти денежные траты не подлежат декларированию. Согласно тому же НК РФ, граждане России обязаны указывать в декларации материальную выгоду по форме 3-НДФЛ, но, опять же, никто этого делать не будет.

Дело в том, что в нашей стране еще не сложилась судебная практика по вопросу налогообложения зарубежных ипотечных займов. Поэтому только практика покажет, как в действительности будет работать налоговая служба РФ.

Как пояснил Сергей Смирнов, проконтролировать выплату налогов с зарубежных ипотечных кредитов сможет механизм «Амнистии капитала». В рамках «Амнистии капитала» все граждане РФ обязаны указать в декларации о доходах все свои иностранные счета. Если заемщик не задекларировал свои счета в зарубежном банке, ему полагается штраф в размере 5 тыс. рублей. При этом, если счета в иностранном банке не задекларированы, а они рано или поздно обнаружатся, то вся сумма счета (100%) будет попросту конфискована. В итоге около 100 тыс. граждан России за последние 2 месяца уже задекларировали все свои счета в иностранных банках.
 

Как пояснил С. Смирнов, механизм «Амнистии капитала» напрямую связан с покупкой жилья с помощью иностранного ипотечного кредита. Ведь при займе в зарубежном банке там необходимо открыть личный счет. Счет в местном зарубежном банке также необходим для оплаты различных услуг ЖКХ. Поэтому так или иначе этот счет придется задекларировать.

Как указала Елена Мариничева, 1 июля 2015 года РФ присоединилась к конвенции Совета Европы и ОЭСР о взаимной административной помощи по налоговым делам. В этой связи ФНС Российской Федерации может направлять налоговые запросы в 90 стран Европы, в том числе и в офшоры.

Как разъяснил А. Захаров, конвенция не обеспечивает автоматического обмена необходимыми банковскими данными с другими странами. Конвенция лишь создает благоприятную почву для дальнейших договоренностей между государствами. Сегодня у РФ ни с одной страной, подписавшей конвенцию, нет двусторонних договоренностей по обмену данными. Поэтому, если российский налоговый резидент самостоятельно не оповестит ФНС РФ о взятом кредите в иностранном банке, НС просто об этом не узнает.

Под выплату подоходного налога попадают лишь те, кто указал в налоговой декларации то, что был взят иностранный ипотечный кредит и те, кто после этого пришли в налоговую, чтобы снизить свои расходы. При этом из 9% валютного ипотечного кредита вычтут фактическую ставку, а с разницы в процентах еще обяжут выплатить налог.
 

По мнению А. Захарова, все это может привести к тому, что владельцы счетов в заграничных банках или владельцы зарубежной недвижимости будут просто отказываться от статуса российского налогового резидента. Только в этом случае россияне освободят себя от выплаты нового подоходного налога.

Как рассказала газете «Ведомости» управляющий директор швейцарского банка UBS в России Елена Титова, такая тенденция уже была отмечена. Требования по раскрытию персональной информации сильно ужесточились, поэтому многие российские клиенты предпочитают изменить статус валютного или налогового резидента.

Согласно заявлению главы российского агентства зарубежной недвижимости Estate Service Геннадия Тузова, несмотря ни на что, взимание подоходного налога не повлияет на интерес к иностранной недвижимости среди россиян. У реальных заемщиков просто появятся дополнительные налоговые обязательства и прибавится хлопот при сборе соответствующих документов. В масштабах обслуживания иностранного займа все это совсем не существенно. Наоборот, практика зафиксировала хоть и небольшой, но все-таки рост спроса на приобретение зарубежной недвижимости с помощью иностранного ипотечного займа.

Елена Мариничева согласилась со своими коллегами, ипотечный кредит в зарубежном банке настолько привлекателен и выгоден, что даже уплата подоходного налога россиян не остановит. Поэтому большинство россиян, вероятнее всего, будут указывать в налоговой декларации наличие зарубежного ипотечного кредита.

Ещё о налогах в Испании:

• Изменения налоговых ставок в Испании
• Испания: Как назначить визит в налоговую
• Ежегодный налог на недвижимость в Испании (IBI): можно ли платить меньше?
• Как платится налог на недвижимость IBI в Барселоне в 2015 году: скидки и даты
• Налоги в Испании: как избежать двойного налогообложения?
• В октябре собственники жилья в Испании платят налог IBI
• Налог в Испании на доход от продажи собственности в России