Поиск
Показаны результаты для тегов 'особенности покупки недвижимости испании'.
Найдено 3 результата
-
Покупка недвижимости в Испании. Чем могут помочь банки? Часть 2
Elisey SHevcov опубликовал тема в Недвижимость в Каталонии в собственность
В Испании существует несколько видов банковской гарантии. Согласно законодательству, девелопер может выбрать любой из существующих видов данного договора. Как правило, девелоперы используют две разновидности банковских гарантий: Стандартная банковская гарантия. В теории, если девелопер отказывается выполнять свои обязательства, то покупатель может сразу же потребовать банковскую гарантию. Но в период глобального экономического кризиса банки зачастую отказываются выполнять свои гарантии – и это не редкость. Как показывает практика, большинство банков выполняет свои гарантийные обязательства лишь после решения суда. Это значит, что покупатель, который не получил свое жилье в определенный срок, должен нанять юриста или адвоката, которые оформят все юридические документы и будут требовать выполнение банковских гарантий в суде. Естественно, расходы ложатся на плечи покупателя, хотя он может в дальнейшем потребовать их возмещение. В Испании подобные процессы длятся около 3-8 месяцев. Данный вид гарантии наиболее распространенный. Только надо помнить, что вернуть свои деньги удается не всегда и не сразу. Стандартная гарантия Aval a primer requerimiento. Этот вид банковской гарантии отличается от предыдущей тем, что покупатель может вернуть свои деньги с помощью услуг юриста, но при этом не обращаясь в суд. Ни один испанский банк не может отказать в выплате денег, согласно этой банковской гарантии. Можно сказать, что это идеальная банковская гарантия, благодаря которой покупатель экономит время и деньги на судебные издержки. Но эту гарантию не всегда удается получить. Кто должен оформлять банковскую гарантию? Затребовать получение банковской гарантии при покупке недвижимости на стадии строительства должен девелопер. Но на практике к девелоперу с запросом на получение гарантии обращается юрист, нанятый покупателем. После чего девелопер обращается в страховую компанию или банк и оформляет документ. Покупатель выплачивает депозит, закрепляя таким образом недвижимость за собой. Оставшаяся сумма выплачивается в виде взносов. Каждый денежный взнос обеспечивается гарантией банка (кроме первоначального депозита). Согласно закону Испании, девелопер не может обязать покупателя взять на себя затраты по оформлению банковской гарантии. Поэтому девелоперы редко проявляют инициативу и начинают заниматься оформлением гарантии до обращения к ним юристов. В какой срок можно получить банковскую гарантию? Согласно законодательству, после совершения первого платежа покупателем, банковская гарантия должна быть выдана в течение 30-40 дней. Банковская гарантия не может быть выдана, если покупатель не внес первый взнос. Поэтому не нужно слушать некомпетентных риелторов, утверждающих, что не стоит вносить средства, пока не будет получена гарантия. Только после внесения покупателем первого взноса (депозит не считается), испанский банк имеет право оформить свою гарантию. Разумеется, в ситуации, когда после первого взноса прошел приличный срок, а документ покупатель так и не получил, то не стоит торопиться со следующим взносом. Лучше всего обратиться к юристу, чтобы избавить себя от излишних рисков и разобраться с ситуацией. Ещё о недвижимости в Испании: Покупка недвижимости в Испании. Чем могут помочь банки? Часть 1 Почему в 2016/17 нужно срочно решаться на покупку недвижимости в Испании? Инвесторам: стоимость недвижимости в провинции Жирона (Испания) 2016. Статистика, аналитика Недвижимость в пригороде Барселоны: Гава. Разбираем по косточкам Недвижимость в Испании, цены 2016: все четыре провинции Каталонии Подсчитано, сколько лет нужно работать, чтобы купить жилье в каждой из автономий Испании Сколько стоит содержание курортной квартиры в Испании. Данные 2016 года Недвижимость в Испании: англичане в 2015 году - самые лучшие покупатели
-
Покупка недвижимости в Испании. Чем могут помочь банки? Часть 1
Elisey SHevcov опубликовал тема в Недвижимость в Каталонии в собственность
Как известно, приобретение недвижимости на стадии фундамента предполагает гораздо больше рисков, чем покупка жилья на вторичном рынке. Это также касается покупки недостроенной недвижимости в испанском королевстве. Но покупатели недвижимости на стадии строительства должны знать, что в их руках есть надежный инструмент, который поможет максимально снизить все риски. Такой инструмент могут предоставить банки. Именно гарантия испанских банков позволяет защитить потенциального покупателя от основных рисков, банкротства застройщика и задержки сроков строительства недвижимости. Каким способом можно получить банковскую гарантию и что вообще она представляет? Конечно, приобретение жилья на стадии строительства имеет не только плюсы, но и минусы. Теоретически гарантия испанского банка позволяет максимально снизить риск ожидания, который имеет место быть до завершения строительства. Гарантия защиты от такого риска обеспечивает сохранность вложенных в недвижимость средств и возврат депозита, взятого девелопером, не выполнившим свои обязательства. Но в реальности бывает все гораздо сложнее. Что такое банковская гарантия? В испанском королевстве под термином «банковская гарантия» подразумеваются два вида гарантий: гарантия, выдаваемая непосредственно испанским банком, или страховой полис, который можно получить в страховой компании. В контексте данной статьи будет рассмотрен вариант исключительно банковской гарантии, целью которого является сохранность депозита, который вносят покупатели приобретая жилье на стадии строительства. Итак. Банковская гарантия распространяется не только на весь депозит, но и на налог на него. Помимо этого, если девелопер не выполнит свои обязательства перед покупателем, последний может получить сверх этого определенный процент с внесенной суммы. Гарантия банка является обязательным условием при покупке недвижимости на стадии строительства в Испании. Эту гарантию может получить любой покупатель такого жилья. Но получение банковской гарантии имеет определенные расходы. В теории, согласно законодательству Испании, все расходы по получению банковской гарантии несет девелопер. На практике же застройщик нередко вынуждает оплачивать расходы самого покупателя. Об этом обязательно нужно сообщить в местное отделение по защите прав потребителей в Испании. Конечно же, сам покупатель должен вести собственную бухгалтерию, где отражать все расходы и выплаты в пользу своего девелопера. Когда строительство недвижимости будет завершено и покупатель станет оформлять право на собственность, он должен будет предоставить эти документы нотариусу, чтобы подтвердить все платежи. Сколько длится гарантия банка? У банковской гарантии, Согласно закону 57/68 (Ст. 4), нет четко установленного срока действия. Гарантия действует до тех пор, пока мэрия не выдаст покупателю недвижимости документ «Licencia de Primera Ocupacion», так называемую лицензию на заселение. Но зачастую банковская гарантия, как показывает практика, действительна два года. Поэтому, чтобы обеспечить сохранность своих денег, вложенных в недвижимость на стадии строительства, нужно следить за сроком действия гарантии и своевременно ее продлевать. Каково содержание этого документа? Гарантия банка выдается на руки каждому покупателю. Документ имеет определенную структуру, которая отражает следующие данные: ФИО покупателя. Паспортные данные и национальность покупателя. Точная сумма депозита, на которую эта гарантия будет распространяться. Все реквизиты застройщика. Точный адрес приобретаемого жилья. Название банка, выдающего гарантию. Существует несколько видов гарантии, выдаваемых банками Испании. Об этом мы расскажем в следующей статье. Ещё о недвижимости в Испании: Покупка недвижимости в Испании. Чем могут помочь банки? Часть Почему в 2016/17 нужно срочно решаться на покупку недвижимости в Испании? Инвесторам: стоимость недвижимости в провинции Жирона (Испания) 2016. Статистика, аналитика Недвижимость в пригороде Барселоны: Гава. Разбираем по косточкам Недвижимость в Испании, цены 2016: все четыре провинции Каталонии Подсчитано, сколько лет нужно работать, чтобы купить жилье в каждой из автономий Испании Сколько стоит содержание курортной квартиры в Испании. Данные 2016 года Недвижимость в Испании: англичане в 2015 году - самые лучшие покупатели
-
Недвижимость в Испании: стоит ли покупать дом с «окупасами»?
Наталия Маджик опубликовал тема в Недвижимость в Каталонии в собственность
Знаете, какие самые частые звонки приходится риелторам принимать по работе от наших «барселонцев»? Примерно вот такие: - Здравствуйте, я видел, вы оказываете помощь в покупке жилья. Я давно смотрю на квартиры в Барселоне, хочу купить квартиру с двумя - тремя спальнями, я видел много предложений за 60, и даже за 50 тысяч евро. Секретарь сразу корчит минку, потому что знает, что ей сейчас придется потратить много своего времени, убеждая, что за эти деньги ничего в Барселоне не купишь. Клиент настаивает, ругает риэлторов, которые «накручивают втридорога», и тут же, в доказательство своей правоты, высылает оферты, одну за другой. И это все – дома с окупасами. Не всегда это написано прямо. Чаще всего на объявлениях стоит «специальные условия». Это значит что нужно звонить. А вот цифры: 70% таких звонков приводит к тому, что тебе объясняют, что квартира продается с жильцами. Незаконными жильцами. Еще 30% - это квартиры с узуфрукто: чаще всего, какая то старушка доживает там свой век. Причем, если старушке 78 лет, не радуйтесь. В Испании чаще всего старики живут себе прекрасно до 98-99 лет. Так что такую квартиру стоит рассматривать как «подарок сыну» - потому что, чаще всего, они стоят на 50-60% дешевле своей рыночной стоимости, а находятся в очень хороших районах. Ну, это примерно то же самое, как купить квартиру «с видом на Кремль» или «квартиру на Патриарших». Поэтому, если с квартирой в Испании «не горит», узуфрукто - это очень хорошая инвестиция. Но вернемся к окупасам. Стоит ли покупать квартиру в Испании с нелегальными жильцами? «Окупас», как испанцы называют самоселов, в последние годы стали настоящим бичом владельцев недвижимости в Испании, особенно с ростом количества прибывающих в Европу мигрантов. Выселить этих незаконных квартирантов силой по закону невозможно – только через суд. (Да, Европа чересчур толерантна.) Для этого владелец жилья должен в суде доказать, что он.. во-первых, не давал им разрешения на проживание. Во-вторых, что он сам нуждается в этой квартире. А это, как вы понимаете, нервы, деньги и время. Поэтому, если дело не терпит отлагательств, хозяин выставляет такую недвижимость на продажу. И, как правило, собственники занятого жилья готовы идти на грандиозные скидки, чтобы избавиться от недвижимости с таким «довеском». Уже новому владельцу придется решать, что делать с нелегальными жильцами. По какой цене можно купить квартиру Испании с окупасами? Если говорить о средних скидках. То, согласно официальным данным, она составляет 42%. Но у меня есть и статистика по регионам Испании. В основе лежит исследование, проведенного порталом недвижимости idealista.com, где определяется, какую сумму от стартовой цены владельцы занятых «окупас» квартир готовы уступить в зависимости от региона Испании (данные 2015-2016 года) Оказалось, что самые низкие цены на квартиры с «окупас» – в автономном сообществе Астурия, где продавцам приходится скидывать до 65,1 % стоимости недвижимости. Далее в топ-пятерке по снижению цен на недвижимость с окупасами - Страна Басков (53,2 %), Балеарские острова (52,2 %), Валенсия (50,7 %) и Кастилия-и-Леон (48,2 %). Средний уровень возможных скидок по стране составляет, как мы уже знаем, 42 %. Ниже этого показателя скидки только в Наварре (28,1 %), Мадриде (35,2 %), Эстремадуре (36,6 %) и Каталонии (39,3 %). Авторы исследования отмечают, что размер захватываемых квартир в разных автономиях отличается. Так, самые крупные по площади квартиры самоселы выбирают в Эстремадуре (в среднем 130 кв. м), Кастилии-ла-Манче (129 кв. м) и Галисии (110 кв. м). А самые «скромные» - нелегальные квартиранты Астурии (74 кв. м) и Наварры (85 кв. м). Но есть и хорошие новости. Летом 2015 года в Испании был принят новый закон, который регламентирует выселение окупасов. На подмогу собственникам жилья приходит служба социальной помощи населению в Испании Serveis Social и сами риелторы, участвующие в сделке. Теперь они должны, пока длится процесс выселения, подыскать окупасам подходящее «социальное жилье». А его становится все больше, так как банки, не желающие платить штрафы и налоги за пустующее жилье, передают сотни своих «висяков» (долго не продающихся квартир) на социальное жилье. Впрочем, есть тут и черный рынок выселения. Ретивые резиденты Испании, в основном граждане Румынии, уже организовали стихийно свои собственные «коллекторские бригады помощи», и за небольшую сумму вежливо выселяют непрошенных жильцов. Но, учтите, что это является незаконным в Испании! Хотя и все более популярным. Собственники предпочитают заплатить, чем месяцами тратиться на суды и адвокатов. Не прогадать Как говорят, предупрежден - значит вооружен. Теперь, когда вы знаете, на какую скидку вы можете рассчитывать при покупке жилья с окупасами, вы можете сами решить, будет ли для вас такая инвестиция выгодна. К примеру, в прошлом году полиция выселяла жильцов из одного дома, который стоил на рынке почти 8 миллионов евро. Дом удалось отстоять, хотя владелец выставил его уже на продажу за 5 миллионов, и даже уже имел несколько заинтересованных покупателей, желающих заработать пару миллионов и имеющих время вести процесс. Есть и другой хороший пример: испанец купил за полцены дом с окупасами, а потом заключил дововор аренды для своих "жильцов" в маленькой квартирке на полгода за 200 евро в месяц. В результате у окупасов не было аргумента. что им "некуда идти". Как правило, на такие покупки решаются люди. которые не боятся рисков. И в результате выигрывают. Но большинство людей бережет нервы и предпочитает заплатить нормальную цену, но не портить себе впечатление об Испании автор: Наталия Маджик, Юрист, налоговый администратор, Автор экономических и правовых обзоров Ещё о недвижимости Испании: Опасные (плохие) районы Барселоны Барселона: обзор районов для покупки недвижимости Суд Каталонии: банк должен оплатить штраф за несдачу жилья в аренду Риэлторов в Испании стали штрафовать Пустующее жильё – повод для штрафа Суд Каталонии: банк должен оплатить штраф за несдачу жилья в аренду Жирона получила первые 100 тыс. евро штрафа от банков за пустующие квартиры
