Поиск
Показаны результаты для тегов 'покупка недвижимости в испании плюсы и минусы'.
Найдено: 4 результата
-
Защита вашей недвижимости от окупасов (незаконного вселения, захвата жилья) в Каталонии, Испании
Владимир Иванов опубликовал тема в Платные услуги по недвижимости
Владельцев недвижимости в Испании беспокоит вопрос о захвате жилых объектов. К сожалению, в настоящее время такое явление в стране существует. У него даже имеется собственное название – «окупас» (от испанского ocupar – занимать). По мнению многих, захват жилых объектов недвижимости в Испании – это следствие экономического кризиса 2008 года. В тот период наблюдалось массовое сокращение рабочих мест в связи с сокращением объемов производства на предприятиях, массовым закрытием бизнеса. По этой причине миллионы подданных Испанского Королевства, которые купили квартиру в кредит, оказались не в состоянии рассчитаться по займам. Банки в период кризиса приостановили программу ипотечного кредитования. А неплательщиков стали выселять из купленных в кредит жилых помещений. Многие из неплательщиков отказывались исполнять предписания банков, оставаясь в квартирах до последнего. Однако, на самом деле проблема захвата появилась в Испании, Каталонии намного раньше – еще в 80-90-х гг. прошлого века. В тот период сельское население, жители неблагополучных районов страны массово переселялись в крупные города, образуя на их окраинах целые районы. В основном это были цыгане, эмигранты из Африки, молодежь и выходцы из бедных семей. Экономический кризис, в свою очередь, спровоцировал следующее: кроме традиционной категории граждан в окупас превратились также и вполне благополучные семьи, которые стали жертвами банковского произвола и беспомощности властей Испанского Королевства. В настоящее время государство оказывает движению «окупас» всю возможную поддержку. В частности, во многих городах страны создаются специальные органы, основной задачей которых является ведение переговоров с банками о рефинансировании, продлении срока ипотеки. Также эти органы могут предоставить нуждающимся социальное жилье. Как не купить жилье с «оккупантами» При покупке недвижимости в Испанском Королевстве, в частности, в Каталунии, необходимо соблюдать осторожность. Здесь на законодательном уровне разрешена продажа недвижимости вместе с незаконно проживающими в ней жильцами - окупасами. Чаще всего такие объекты по низкой цене реализуют банки. При этом продавец только информирует покупателя о присутствии в квартире жильцов, вносит соответствующую запись в купчую. А решать вопрос с их выселением предстоит самому покупателю. А сделать это оказывается непросто. По этой причине перед совершением сделки по покупке испанской недвижимости лучше проконсультироваться со специалистами, которые проконсультируют по всем вопросам, связанным со сделкой, проверят объект на долги и наличие «оккупантов». Стоит помнить, что далеко не всегда низкая стоимость жилья будет оправдана – затраты на выселение незаконных жильцов могут превысить полученную выгоду. Защита прав собственников от «окупас» Испанское законодательство имеет определенную особенность. Так, с одной стороны, оно гарантирует права собственников на жилье. А с другой – не позволяет без решения суда выселять из помещений незаконных жильцов. Выселить их можно только тогда, когда их удастся застать в квартире в момент незаконного заселения. Обязательно в этот момент ( в течение 48 часов с момента заселения) необходимо вызвать представителей органов правопорядка, чтобы полиция арестовала «захватчиков». Последним в этом случае может грозить до 2 лет тюремного заключения. В том случае, если «окупас» уже живут в доме или квартире, для их выселения требуется решение суда. Согласно действующему законодательству, сроки рассмотрения исков по подобным делам длятся до 6 месяцев. Стоит отметить, что в первую очередь «захватчики» выбирают недорогую или банковскую недвижимость, заброшенные новостройки, оставшиеся нераспроданными из-за кризиса дома. Чтобы защитить свой дом от «окупас» во время отсутствия в стране, необходимо обязательно установить систему сигнализации, чтобы полиция могла оперативно среагировать и прибыть на место в момент захвата недвижимости. Услуги по защите недвижимости в Каталонии от «окупас». Уважаемые клиенты, спешим вам сообщить о расширении географии предоставления наших услуг по защите недвижимости от окупас. В частности, сейчас мы обеспечиваем защиту от захвата жилья в Льорет де Мар (Lloret de Mar), в Бланес (Blanes) и Тосса де Мар (Tossa de Mar), а также в районе Пладжа Д Аро (Platja D'Aro), в районах Сагаро (S'Agaro), Сант Фелиу Де Гищольс (Sant Feliu de Guixols), Паламос (Palamos), Калонж (Calonge). На данном этапе в новых районах обеспечиваем профилактическую защиту в виде установки систем сигнализации, адаптации существующих систем оповещения. В спектр наших услуг также входит: • регулярный обход с периодичностью 1-2 раза в неделю, • управление недвижимостью для получения дохода владельцем (жилье, сданное в аренду, точно не подвергнется захвату), • прочие технические варианты: установка муляжей сигнализации, камер наблюдения, имитация просмотра телевизора, включение по вечерам света от специального устройства, блокирование включения воды, света и проч. Также мы предлагаем варианты решения проблем с выселением оккупантов из домов – несколько раз пришлось столкнуться с подобным. Самым длинным и дорогостоящим способом является выселение через суд. Об одном случае из нашей практики сообщали многочисленные СМИ – тогда выселением захватчиков занимались наши сотрудники Александр и Марина. Сейчас в борьбе с окупас мы применяем несколько безопасных методов. Здесь (https://www.exler.ru/blog/item/19722/) вы можете прочесть историю, которая произошла с нами и с одним из наших товарищей (клиентом). Цена услуги по запросу. Ещё о недвижимости Испании: Недвижимость в Испании: стоит ли покупать дом с «окупасами»? Жирона предлагает банкам подписать договор аренды социального жилья с окупасами Опасные (плохие) районы Барселоны Барселона: обзор районов для покупки недвижимости Суд Каталонии: банк должен оплатить штраф за несдачу жилья в аренду Риэлторов в Испании стали штрафовать Пустующее жильё – повод для штрафа Суд Каталонии: банк должен оплатить штраф за несдачу жилья в аренду Жирона получила первые 100 тыс. евро штрафа от банков за пустующие квартиры
-
Покупка недвижимости в Испании. Чем могут помочь банки? Часть 1
Elisey SHevcov опубликовал тема в Недвижимость в Каталонии в собственность
Как известно, приобретение недвижимости на стадии фундамента предполагает гораздо больше рисков, чем покупка жилья на вторичном рынке. Это также касается покупки недостроенной недвижимости в испанском королевстве. Но покупатели недвижимости на стадии строительства должны знать, что в их руках есть надежный инструмент, который поможет максимально снизить все риски. Такой инструмент могут предоставить банки. Именно гарантия испанских банков позволяет защитить потенциального покупателя от основных рисков, банкротства застройщика и задержки сроков строительства недвижимости. Каким способом можно получить банковскую гарантию и что вообще она представляет? Конечно, приобретение жилья на стадии строительства имеет не только плюсы, но и минусы. Теоретически гарантия испанского банка позволяет максимально снизить риск ожидания, который имеет место быть до завершения строительства. Гарантия защиты от такого риска обеспечивает сохранность вложенных в недвижимость средств и возврат депозита, взятого девелопером, не выполнившим свои обязательства. Но в реальности бывает все гораздо сложнее. Что такое банковская гарантия? В испанском королевстве под термином «банковская гарантия» подразумеваются два вида гарантий: гарантия, выдаваемая непосредственно испанским банком, или страховой полис, который можно получить в страховой компании. В контексте данной статьи будет рассмотрен вариант исключительно банковской гарантии, целью которого является сохранность депозита, который вносят покупатели приобретая жилье на стадии строительства. Итак. Банковская гарантия распространяется не только на весь депозит, но и на налог на него. Помимо этого, если девелопер не выполнит свои обязательства перед покупателем, последний может получить сверх этого определенный процент с внесенной суммы. Гарантия банка является обязательным условием при покупке недвижимости на стадии строительства в Испании. Эту гарантию может получить любой покупатель такого жилья. Но получение банковской гарантии имеет определенные расходы. В теории, согласно законодательству Испании, все расходы по получению банковской гарантии несет девелопер. На практике же застройщик нередко вынуждает оплачивать расходы самого покупателя. Об этом обязательно нужно сообщить в местное отделение по защите прав потребителей в Испании. Конечно же, сам покупатель должен вести собственную бухгалтерию, где отражать все расходы и выплаты в пользу своего девелопера. Когда строительство недвижимости будет завершено и покупатель станет оформлять право на собственность, он должен будет предоставить эти документы нотариусу, чтобы подтвердить все платежи. Сколько длится гарантия банка? У банковской гарантии, Согласно закону 57/68 (Ст. 4), нет четко установленного срока действия. Гарантия действует до тех пор, пока мэрия не выдаст покупателю недвижимости документ «Licencia de Primera Ocupacion», так называемую лицензию на заселение. Но зачастую банковская гарантия, как показывает практика, действительна два года. Поэтому, чтобы обеспечить сохранность своих денег, вложенных в недвижимость на стадии строительства, нужно следить за сроком действия гарантии и своевременно ее продлевать. Каково содержание этого документа? Гарантия банка выдается на руки каждому покупателю. Документ имеет определенную структуру, которая отражает следующие данные: ФИО покупателя. Паспортные данные и национальность покупателя. Точная сумма депозита, на которую эта гарантия будет распространяться. Все реквизиты застройщика. Точный адрес приобретаемого жилья. Название банка, выдающего гарантию. Существует несколько видов гарантии, выдаваемых банками Испании. Об этом мы расскажем в следующей статье. Ещё о недвижимости в Испании: Покупка недвижимости в Испании. Чем могут помочь банки? Часть Почему в 2016/17 нужно срочно решаться на покупку недвижимости в Испании? Инвесторам: стоимость недвижимости в провинции Жирона (Испания) 2016. Статистика, аналитика Недвижимость в пригороде Барселоны: Гава. Разбираем по косточкам Недвижимость в Испании, цены 2016: все четыре провинции Каталонии Подсчитано, сколько лет нужно работать, чтобы купить жилье в каждой из автономий Испании Сколько стоит содержание курортной квартиры в Испании. Данные 2016 года Недвижимость в Испании: англичане в 2015 году - самые лучшие покупатели
-
Недвижимость в Испании: стоит ли покупать дом с «окупасами»?
Наталия Маджик опубликовал тема в Недвижимость в Каталонии в собственность
Знаете, какие самые частые звонки приходится риелторам принимать по работе от наших «барселонцев»? Примерно вот такие: - Здравствуйте, я видел, вы оказываете помощь в покупке жилья. Я давно смотрю на квартиры в Барселоне, хочу купить квартиру с двумя - тремя спальнями, я видел много предложений за 60, и даже за 50 тысяч евро. Секретарь сразу корчит минку, потому что знает, что ей сейчас придется потратить много своего времени, убеждая, что за эти деньги ничего в Барселоне не купишь. Клиент настаивает, ругает риэлторов, которые «накручивают втридорога», и тут же, в доказательство своей правоты, высылает оферты, одну за другой. И это все – дома с окупасами. Не всегда это написано прямо. Чаще всего на объявлениях стоит «специальные условия». Это значит что нужно звонить. А вот цифры: 70% таких звонков приводит к тому, что тебе объясняют, что квартира продается с жильцами. Незаконными жильцами. Еще 30% - это квартиры с узуфрукто: чаще всего, какая то старушка доживает там свой век. Причем, если старушке 78 лет, не радуйтесь. В Испании чаще всего старики живут себе прекрасно до 98-99 лет. Так что такую квартиру стоит рассматривать как «подарок сыну» - потому что, чаще всего, они стоят на 50-60% дешевле своей рыночной стоимости, а находятся в очень хороших районах. Ну, это примерно то же самое, как купить квартиру «с видом на Кремль» или «квартиру на Патриарших». Поэтому, если с квартирой в Испании «не горит», узуфрукто - это очень хорошая инвестиция. Но вернемся к окупасам. Стоит ли покупать квартиру в Испании с нелегальными жильцами? «Окупас», как испанцы называют самоселов, в последние годы стали настоящим бичом владельцев недвижимости в Испании, особенно с ростом количества прибывающих в Европу мигрантов. Выселить этих незаконных квартирантов силой по закону невозможно – только через суд. (Да, Европа чересчур толерантна.) Для этого владелец жилья должен в суде доказать, что он.. во-первых, не давал им разрешения на проживание. Во-вторых, что он сам нуждается в этой квартире. А это, как вы понимаете, нервы, деньги и время. Поэтому, если дело не терпит отлагательств, хозяин выставляет такую недвижимость на продажу. И, как правило, собственники занятого жилья готовы идти на грандиозные скидки, чтобы избавиться от недвижимости с таким «довеском». Уже новому владельцу придется решать, что делать с нелегальными жильцами. По какой цене можно купить квартиру Испании с окупасами? Если говорить о средних скидках. То, согласно официальным данным, она составляет 42%. Но у меня есть и статистика по регионам Испании. В основе лежит исследование, проведенного порталом недвижимости idealista.com, где определяется, какую сумму от стартовой цены владельцы занятых «окупас» квартир готовы уступить в зависимости от региона Испании (данные 2015-2016 года) Оказалось, что самые низкие цены на квартиры с «окупас» – в автономном сообществе Астурия, где продавцам приходится скидывать до 65,1 % стоимости недвижимости. Далее в топ-пятерке по снижению цен на недвижимость с окупасами - Страна Басков (53,2 %), Балеарские острова (52,2 %), Валенсия (50,7 %) и Кастилия-и-Леон (48,2 %). Средний уровень возможных скидок по стране составляет, как мы уже знаем, 42 %. Ниже этого показателя скидки только в Наварре (28,1 %), Мадриде (35,2 %), Эстремадуре (36,6 %) и Каталонии (39,3 %). Авторы исследования отмечают, что размер захватываемых квартир в разных автономиях отличается. Так, самые крупные по площади квартиры самоселы выбирают в Эстремадуре (в среднем 130 кв. м), Кастилии-ла-Манче (129 кв. м) и Галисии (110 кв. м). А самые «скромные» - нелегальные квартиранты Астурии (74 кв. м) и Наварры (85 кв. м). Но есть и хорошие новости. Летом 2015 года в Испании был принят новый закон, который регламентирует выселение окупасов. На подмогу собственникам жилья приходит служба социальной помощи населению в Испании Serveis Social и сами риелторы, участвующие в сделке. Теперь они должны, пока длится процесс выселения, подыскать окупасам подходящее «социальное жилье». А его становится все больше, так как банки, не желающие платить штрафы и налоги за пустующее жилье, передают сотни своих «висяков» (долго не продающихся квартир) на социальное жилье. Впрочем, есть тут и черный рынок выселения. Ретивые резиденты Испании, в основном граждане Румынии, уже организовали стихийно свои собственные «коллекторские бригады помощи», и за небольшую сумму вежливо выселяют непрошенных жильцов. Но, учтите, что это является незаконным в Испании! Хотя и все более популярным. Собственники предпочитают заплатить, чем месяцами тратиться на суды и адвокатов. Не прогадать Как говорят, предупрежден - значит вооружен. Теперь, когда вы знаете, на какую скидку вы можете рассчитывать при покупке жилья с окупасами, вы можете сами решить, будет ли для вас такая инвестиция выгодна. К примеру, в прошлом году полиция выселяла жильцов из одного дома, который стоил на рынке почти 8 миллионов евро. Дом удалось отстоять, хотя владелец выставил его уже на продажу за 5 миллионов, и даже уже имел несколько заинтересованных покупателей, желающих заработать пару миллионов и имеющих время вести процесс. Есть и другой хороший пример: испанец купил за полцены дом с окупасами, а потом заключил дововор аренды для своих "жильцов" в маленькой квартирке на полгода за 200 евро в месяц. В результате у окупасов не было аргумента. что им "некуда идти". Как правило, на такие покупки решаются люди. которые не боятся рисков. И в результате выигрывают. Но большинство людей бережет нервы и предпочитает заплатить нормальную цену, но не портить себе впечатление об Испании автор: Наталия Маджик, Юрист, налоговый администратор, Автор экономических и правовых обзоров Ещё о недвижимости Испании: Опасные (плохие) районы Барселоны Барселона: обзор районов для покупки недвижимости Суд Каталонии: банк должен оплатить штраф за несдачу жилья в аренду Риэлторов в Испании стали штрафовать Пустующее жильё – повод для штрафа Суд Каталонии: банк должен оплатить штраф за несдачу жилья в аренду Жирона получила первые 100 тыс. евро штрафа от банков за пустующие квартиры
-
Шаги для покупки недвижимости в Испании. Необходимые документы
Наталия Маджик опубликовал тема в Недвижимость в Каталонии в собственность
Приобретение недвижимости в Испании становится все более популярно не только у жителей страны, но и у иностранцев, в том числе россиян. По мнению экспертов, для этого существует много причин, но основными являются три: 1. Выгодное вложение денег в обеспечение своего будущего. Проработав всю жизнь в России, где климат довольно суров, люди мечтают после выхода на пенсию проводить время в теплой Испании. Покупка квартиры дает возможность поселиться в Пиренейском королевстве и жить, наслаждаясь спокойствием в уютном доме. 2. Рабочая необходимость. В условиях экономической интеграции многие специалисты приезжают в Испанию по работе и часто должны находиться в стране длительное время. Проживание в отеле не всегда удобно и достаточно дорого, поэтому покупка квартиры создаст комфортные условия на период пребывания человека в командировке. 3. Недвижимость на побережье для комфортного отдыха в Испании. Пиренейское государство привлекает россиян возможностью отдохнуть на берегу ласкового Средиземного моря. Купив свою квартиру в Испании, можно решить проблему поиска подходящего места проживания на период отпуска, при этом сэкономив на оплате отеля. К тому же такая недвижимость может стать неплохим источником дохода, если сдавать ее другим туристам, что допускается налоговым законодательством страны. Россиян интересуют квартиры, дома и даже виллы на побережье, и прогноз на ближайшие 10 лет говорит о дальнейшем увеличении спроса на жилье. Какие шаги нужно предпринять при покупке недвижимости в Испании Для россиян при выборе недвижимости существует только одно ограничение. Им недоступно социальное жилье VPO, право на которое в Испании имеют только защищенные государством категории населения. В остальном можно приобретать любые объекты, как жилого. Так и коммерческого назначения. Для экономики страны покупка недвижимости резидентами других стран выгодна не только с точки зрения привлечения иностранного капитала в качестве оплаты самого объекта и всех налогов, пошлин, нотариальных услуг связанных с оформлением сделки. Купив жилье в Испании, человеку придется содержать свою собственность, тратить деньги на проживание, обращаться за помощью к переводчикам и адвокатам, тем самым укрепляя внутреннюю экономику королевства. Подготовка к сделке, шаги Ни одна покупка недвижимости не может обойтись без юридической поддержки. Покупателю прежде того, как подписывать договор покупки, нужно проверить, не имеет ли приобретаемый объект финансовых или легальных обременений, а для этого необходимо знать тонкости испанского законодательства. Опытный юрист поможет будущему собственнику недвижимости выполнить несколько этапов проверки: Подтверждение права собственности продавца на приобретаемую недвижимость, для чего в Испании служит Договор купли-продажи (Escritura publica de compraventa), зарегистрированный в государственном реестре собственности. Получение выписки из государственного реестра собственности (Nota Simple Informativa), подтверждающей принадлежность жилья в Испании продавцу и отсутствие ареста этого объекта. К выписке прилагается квитанция об оплате муниципального налога на недвижимое имущество (IBI) в Испании В случае покупки объекта напрямую у застройщика, нужно проверить его заявление о новой застройке (Declaracion de obra nueva) и регистрацию недвижимости в муниципалитете и налоговых органах. Покупка недвижимости, шаги Выбрав понравившееся жилье в Испании и проведя все нужные проверки, можно переходить к его покупке, выполняемой в два шага. 1. Предварительный договор продажи – первый шаг на пути к собственному жилью в Испании. Этот документ составляется после того, как все вопросы устно оговорены, обе стороны договорились по всем вопросам, а проверка показала, что продавец имеет право на отчуждение своей недвижимости в Испании. В договоре указывается согласованная цена объекта, условия и сроки оплаты, особые условия, наличие ипотеки и другие вопросы, которые касаются передачи жилья покупателю. Предварительный договор имеет юридическую силу и является полноценным документом. Более подробно читайте тут ( ссылка на статью. фак по частному контракту) Здесь же оговаривается сумма залога, который обычно составляет не менее 10% от стоимости недвижимости в Испании и учитывается при окончательных расчетах. После внесения залога этот объект снимается с продажи. После того как подписан предварительный договор, у покупателя есть время подготовиться к завершению сделки. Прежде всего, до подписания основного договора у нотариуса ему обязательно нужно получить идентификационный номер иностранца (NIE). Он должен быть вписан в договор купли-продажи, без чего в будущем регистрация собственности в государственном реестре будет невозможна. Кроме того, предварительный договор является основанием для обращением покупателя в банк для получения ипотечного или кредитного займа. При покупке недвижимости в Испании на первичном рынке оформить ипотеку можно у застройщика или девелопера, реализующего этот объект, что может заинтересовать покупателя и быть выгодно обеим сторонам. 2. Подписание. В оговоренные сроки можно переходить ко второму шагу – подписанию в нотариальной конторе Договора купли-продажи недвижимости в Испании и его нотариального заверения. Только после того, как испанский нотариус заверит подписанный договор, к покупателю перейдет право собственности на жилье в Испании. Здесь же новый владелец недвижимости доплачивает продавцу оставшиеся 90% ее стоимости. Обычно банковским чеком. Покупатель получает на руки ключи от купленного дома или квартиры и простую копию (Copia Simple) договора купли-продажи. В обязанности нотариальной конторы входит уведомление государственного реестра собственности о смене собственника объекта. Законы и порядок действий в Испании при покупке-продаже недвижимости одинаковы, где бы объект ни располагался. Но нужно учитывать, что налогообложение в различных регионах страны может иметь свои особенности, поэтому на месте нужно уточнить, какие платежи в муниципальный бюджет необходимы при покупке жилья в конкретном месте. Наталия Маджик Ещё о недвижимости в Испании: Секрет успешных инвестиций в испанскую недвижимость Недвижимость в Испании: англичане в 2015 году - самые лучшие покупатели Эксперты выделили основные типы покупателей недвижимости в Испании Почему выгодно инвестировать в недвижимость Испании Недвижимость в Испании стали скупать иностранцы 2015 год - лучший для покупки жилья в Испании с целью инвестиций
