Перейти к публикации
Albina

Аренда жилья в Испании с правом выкупа. Плюсы и минусы


Рекомендованные сообщения

Albina

Здравствуйте!

Мы сейчас ищем квартиру в аренду. Попался очень хороший вариант, контракт на пять лет, за квартиру 100 м2  с 3 спальнями платить 550 евро. Ну и мы должны подключить свет и воду (квартира новая), это еще 400 евро, ну и фианза большая - 2 тысячи евро. Мы не против, потому что все нравится и считаем что это хорошее предложение.

Смущает только некоторые моменты в контракте, например, постоянно повторяются слова «alquiler con opción de compra».

Мне сказали, что это просто нам дают возможность по истечению срока аренды выкупить. Другие говорят, что это наша обязанность, и что если не выкупим, будем платить штраф.

Можно ли узнать подробнее, что и как? Что такое El alquiler con opción de compra?

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Аренда с правом выкупа объединяет два договора: обычный аренды недвижимости + и опцион на покупку, к которому применяются требования продажи жилья. Договор аренды с правом выкупа имеет и свои преимущества, и недостатки.

post-5-0-86480200-1406614545_thumb.jpg

Аренды с выкупом является хорошим вариантом, которым пользуются многие домовладельцы и агенты по недвижимости, для того, чтобы вывести свой дом или квартиру на рынок недвижимости в Испании. Учитывая высокую стоимость жилья, трудности продаж и домов и трудности возможных покупателей по доступу к ипотеке, многим владельцам проще предложить аренду в правом выкупа в качестве альтернативы, чтобы повысить привлекательность продажи и ее конкурентоспособность.
 
Это также является хорошим выбором для покупателей, которые не хотят или не могут сделать большой первоначальный взнос. Проживая, например, пять лет в доме и выплачивая аренду, скажем, в 500 евро в месяц, за пять лет они «бескровно» выплачивают сумму в 30 тысяч евро, которая им засчитывается как первоначальный взнос и банк уже легко выдает им кредит на остальную сумму для полного выкупа недвижимости в Испании, которую они арендовали.
При этом, если арендаторы передумали приобретать дом, то их платежи не возвращаются

Но договор является таким специфическим, там столько подводных камней, что что мы бы не советовали его подписывать без специалиста. Вы можете многое как приобрести, так и потерять.

Как видно, для хозяина такая аренда недвижимости в Испании — прекрасная возможность является продажи дома а для покупателя недвижимости это может быть формула доступа к жилью по разумным ценам без непосредственных обязанностей ипотеки, с возможностью в конечном итоге купить недвижимость в Испании.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Albina

Спасибо большое!

В принципе, оказывается все не так страшно.

То есть у нас возникает право на покупку, но обязанности нет? И штраф мы платить не будем?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Спасибо большое!

В принципе, оказывается все не так страшно.

То есть у нас возникает право на покупку, но обязанности нет? И штраф мы платить не будем?

К сожалению, так просто нельзя ответить. Договор аренды жилья в Испании в правом выкупа (El alquiler con opción de compra) является столь индивидуальным, что просто трудно что-либо говорить, не видя документа. Они составляются очень индивидуально.

Например, смущает ваша сумма «фианзы» 2 тысячи евро. Скорее всего, это не фианза, а как раз таки ваш «штраф» в случае невыкупа. Посмотрите, что у вас в договоре. Скорее всего, там стоят слова «la entrega de dinero anticipada»

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Albina

Да, вы правы. Все так и есть, как вы предупредили.
То есть если мы не покупаем, то 2 тысячи мы эти назад не получим. Тогда надо подумать. Возможно, мы и купим квартиру.

А что это? И каковы вообще права и обязанности арендатора и владелец недвижимости в Испании при контракте аренда в правом выкупа? На что еще обратить внимание в договоре?

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Да, вы правы. Все так и есть, как вы предупредили.

То есть если мы не покупаем, то 2 тысячи мы эти назад не получим. Тогда надо подумать. Возможно, мы и купим квартиру.

А что это? И каковы вообще права и обязанности арендатора и владелец недвижимости в Испании при контракте аренда в правом выкупа? На что еще обратить внимание в договоре?

post-5-0-23726400-1406698348_thumb.jpg
Думайте. Хозяин жилья, скорее будет удивлен, что вы «берете не глядя», чем если вы скажете «надо подумать» и поторгуетесь.

Теперь по договору.

В договоре должна быть указана цена продажи и период опции покупки, во время которого арендатор квартиры или дома может воспользоваться своим правом.

en el documento debe constar con toda exactitud el precio de venta de la vivienda y el plazo durante el que puede ejercitarse de la opción

Арендодатель debe asegurarse de que el piso está libre de cargas должен подтвердить, что жилье не отягащено никакими обязательствами..  la entrega de dinero anticipada Очень часто для «вхождение в контракт» требуется заплатить «la entrega de dinero anticipada», и многие арендаторы думают, что это «фианза», которую можно забрать при расторжении. На самом деле в случае. Когда арендатор передумал покупать эту недвижимость в Испании, la entrega de dinero anticipada остается у владельца жилья, поэтому не стоит туда ставить большие деньги, если не уверены, что хотите покупать это жилье.

Часто, если не указана «la entrega de dinero anticipada», функцию защиты по аренде могут выполнять платежи по аренде. То есть есть договоры, где платежи по аренде квартиры не засчитываются полностью. Поэтому в договоре должно быть четко определено, как засчитываются арендные платежи: вычитаются из цены покупки полностью или частично. Если это не указано в договоре, то эта сумма согласовывается сторонами в конце, но тогда уже возникают трудности. Поэтому лучше сразу указать, какой платеж засчитывается : 100% от суммы взноса, 50%, 25% или другая сумма.

Платежи по аренде засчитываются в стоимость покупки квартиры и рассматриваются банками как сумма первоначального взноса.Если по истечении срока договора аренды-продажи арендатор решает не приобретать недвижимость, суммы, полученные в счет арендной платы не выплачивается.

Приобретение арендуемой недвижимости является правом арендатора, а не обязанностью. Если иное не указано в договоре, арендатор может прекратить договор аренды или при выкупе пытаться пересмотреть отпускную цену, если рынок недвижимости значительно изменился.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Бывалый

Спасибо сайту, интересная тема.

Возможно рассматривать такую аренду для продажи своей квартиры. У меня есть квартира, в которой не живу, и двоюродный племянник, который просто не потянет пока  приобретение недвижки, а вот «наезжает в гости» постоянно и ищет варианты подешевле. Ну, не знаю, стоит ли связываться с родственниками. Но как вариант аренду квартиры с правом покупки можно было бы рассмотреть.

Стоимость недвижки падает немного, и закрепить сейчас, что скажем. В 2018 году они у меня выкупают квартиру по цене 300 тысяч евро - было бы ничего так (сам планирую дом купить).

 

Какие риски я несу как хозяин квартиры в случае неуплат?

Можно ли выселить жильца, который не платит?

Можно ли иметь льготы по налогам, если сдаешь в аренду квартиру?

Или налоговая уже считает это продажей и 50% скидки не дает и 10% на амортизацию тоже?
 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Просто Мария

двоюродный племянник

:D

 

Бывалый, а я всегда думала, что вы старый холостяк и родственников у вас нет :)

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Бывалый

Бывалый, а я всегда думала, что вы старый холостяк и родственников у вас нет :)

 

Как говорят, хотите узнать всех родственников - купите домик у моря :)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Какие риски я несу как хозяин квартиры в случае неуплат?

Можно ли выселить жильца, который не платит?

Бывалый!

1. Во-первых, никто не запрещает хозяину «фильтровать» покупателей

2. Во-вторых, договор аренды недвижимости в Испании с правом выкупа может устанавливать положения, гарантирующие куплю-продажу имущества арендатором, например повышенную арендную плату.

Или вы можете установить цену вхождения в договор alquiler con opción de compra , ту же «prima”, «la entrega de dinero anticipada»..

Просто если вы поставите «prima”высокой, например, в 20 тысяч, для квартиры стоимостью 90 тысяч, то навряд ли у вас найдутся желающие брать квартиру в аренду. Людям тогда проще 20 тысяч направить как первоначальный взнос и взять ипотеку. В этом случае выбор недвижимости в Испании у них будет шире. А те же 20 тысяч при аренде дома, который стоит 300 тысяч, - вполне уместно.

3. В -третьих, если вам не будут платить, мы можете поступать как и в случае аренды, то есть применять все санкции. Благо, сейчас в Испании есть экспресс-выселение.

Как говорится, Demanda y desahucio express, en 40 días a la calle según juzgado. Заявление на выселение экспресс, 40 дней — и выселение по решению суда. 

4. В - четвертых, если стоимость жилья сильно повысится, то можно требовать пересмотра цены выкупа. Правда, если вы сами не записали в договоре, что права пересмотра нет

5. В-пятых, хозяин получает все время получает «ренту» + скидки в налоговой по IPRF. Тем более что можно себя защитить от неуплаты и поставить в договоре что в случае задержки оплат арендатор теряет право на «opción a compra» . El propietario percibe una mensualidad mes a mes y puede beneficiarse de ventajas fiscales por alquilar. Incluso puede protegerse de impagos con una clausula que indique que si el inquilino se retrasa, pierde la opción a compra.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Бывалый

Спасибо!

А можно где-то скачать образец договора аренды недвижимости в Испании с правом выкупа?
Это какая -то специальная форма?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Можно ли иметь льготы по налогам, если сдаешь в аренду квартиру?

Или налоговая уже считает это продажей и 50% скидки не дает и 10% на амортизацию тоже?

На все время существования договора аренды с правом выкупа (El alquiler con opción de compra) у вас полностью сохраняются права и обязанности арендодателя, то есть все скидки и льготы тоже.

Полезные статьи по этому поводу:

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Спасибо!

А можно где-то скачать образец договора аренды недвижимости в Испании с правом выкупа?

Это какая -то специальная форма?

Вот есть образец договора аренды недвижимости в Испании с правом выкупа:

Образец договора аренды недвижимости в Испании с правом выкупа

Но вообще такие контракты обычно пишутся под случай, у юриста. Стоимость будет где-то 100-120 евро, но юрист учтет все ваши риски и составит договор в вашу пользу.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Истебан

Заинтересовала ваша тема. Можно рассмотреть.

А можно ссылочку на закон, который регулирует эту аренду?
И как насчет оценки жилья банками при кредите?
Берется та цена, которую ставит банк, или та, что записана в договоре?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Заинтересовала ваша тема. Можно рассмотреть.

А можно ссылочку на закон, который регулирует эту аренду?

И как насчет оценки жилья банками при кредите?

Берется та цена, которую ставит банк, или та, что записана в договоре?

Этот договор регулируется Законом об аренде, принятом 4 июня 2013 года, однако к нему предъявляются специальные требования, предъявляемые к продаже недвижимости в Испании.

До этого момента все договоры аренды регулировались Заоном об арнеде 94 года с изменениями( ley de arrendamientos urbanos), однако к нему предъявляются специальные требования, предъявляемые к продаже недвижимости в Испании. Можно пройти по ссылке = это официальная версия, опубликованная в

Правительственном Бюллетене ВОЕ : Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, de 4 de junio de 2013 опубликован в BOE 5/06/2013 . Были изменены статьи 4 y 5, 7 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 и 36 предудущего закона.

Так как многие договоры были заключены до 2013 года, стоит дать ссылку и на предудущие версии. Без перевода. При рассмотрениии споров применяюся нормы того времени, когда они были заключены.

LEY 29/94 DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 24 Noviembre 1994 BOE núm 282 de 25 Noviembre de 1994

Изменения:

Ley 13/1996, de 30-12-1996 (BOE de 31/12/96)

Ley 50/1998, de 30-12-1998 (BOE de 31/12/98)

Ley 55/1999, de 29-12-1999 (BOE de 30/12/99)

Ley 1/2000, de 7-01-2000 (BOE de 8/01/00)

Ley 19/2009, de 23-11-2009 (BOE de 24/11/09)

Ley 39/2010, de 22-12-2010 (BOE de 23/12/10)

Ley 4/2013, de 4-06-2013 (BOE de 5/06/13)

Разница в ранее действовавшем законе и в новом хорошо дана тут: http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/resumenes/2013-arrendamientos.htm

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Albina

Мы подумали, внимательно посмотрели договор, нашли то, что вы говорили и цену тоже.И решились «войти в покупку» недвижимости. Цена 105 тысяч евро, нас устраивает.

Только вот гложут сомнения. Мы вносим 5 лет сумму 40 тысяч евро, которая идет в «зачет». А что если хозяин квартиры не захочет ее продавать. Ну, мало ли что будет через 5 лет

Может, ему жить негде будет? Есть ли какие — то гарантии для нас?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Только вот гложут сомнения. Мы вносим 5 лет сумму 40 тысяч евро, которая идет в «зачет». А что если хозяин квартиры не захочет ее продавать. Ну, мало ли что будет через 5 лет

Может, ему жить негде будет? Есть ли какие — то гарантии для нас?

Цитируем  ответ Ассоциации Риэлторов Каталонии, наших партнеров:

«el arrendador/optante NO PUEDE aunque quiera desvincularse del mismo, es decir, esta OBLIGADO a vender, como establece el Tribunal Superior. Si el arrendatario acepta que no le venda el arrendador entonces pagara lo establecido en el 1454 del codigo civil, el doble de los importes entregados. Ojo, si no hay PRIMA no hay derecho. Repito, esto es así. Jurisprudencia»

 То есть если покупатель может купить или не купить недвижимость в Испании, которую он арендовал по договору аренды с правом выкупа, то у продавца это ОБЯЗАННОСТЬ, иначе он в соответствии со ст. 1454 Гражданского Кодекса Испании, должен возвратить покупателю-арендатору все полученные выплаты в двойном размере. То есть он вам должен тогда отдать 80 тысяч евро.

Но все же советуем вам проконсультироваться у юриста, прежде чем подписывать договор. Консультации по Инету, без самого документа и знания обстоятельств — несерьезны.

И не забывайте: у вас как арендатора недвижимости с правом выкупа в Испании есть куча преимуществ:

1. fija un precio. фиксированная цена — вам ее не поднимут

2. no paga intereses al banco y encima    - вы не платите проценты банку по ипотеке

3. si hay bajada de precios, puede negociar - если цены на рынке изменились — вы можете требовать снижения цены ( правда, если в договоре прямо не указано, что нет)Entre otras muchas ventajas.

4. Si el arrendatario acepta que no le venda el arrendador entonces pagara lo establecido en el 1454 del codigo civil, el doble de los importes entregados. Если хозяин недвижимости откажется ее продавать — возврат суммы выплат за все время в двойном размере

5. El propietario no percibe la totalidad del dinero desde el principio ni puede venderla a terceros. все обозначенное время хозяин не может продать жилье третьим лицам

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Albina

Спасибо вам огромное!!! Все очень четко разъяснили. Обожаю ваш сайт!

Скажите, а можно у вас проконсультироваться? Я бы могла подъехать в офис или выслать вам документы.
 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Спасибо вам огромное!!! Все очень четко разъяснили. Обожаю ваш сайт!

Скажите, а можно у вас проконсультироваться? Я бы могла подъехать в офис или выслать вам документы.

Конечно, можно и проконсультироваться. Приезжать не нужно, достаточно оплатить услугу, выслать договор аренды и желательно — эскритуру, первую страницу. Хозяин, если попросите, вам ее даст.  Ну и свои вопросы по договору. Что именно вас интересует.

Мы также можем составить договор аренды под ваши запросы с учетом актуального испанского законодательства

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

И как насчет оценки жилья банками при кредите?

Берется та цена, которую ставит банк, или та, что записана в договоре?

Истебан, для подстраховки мы  обратились в банк «la Caixa”, которая является нашим партнером.

Вот что нам сказал директор филиала:

el valor de la vivienda lo pondrá el tasador del banco y no las partes interesadas. el banco no valorará la vivienda al mismo precio con lo cual cuando quieras pedir el crédito para ejecutar la acción de compra nos veremos en la situación de que la tasación es inferior por lo tanto no llegaremos al 30% о 40% que nos exigirá el banco para darnos la hipoteca. Repito: el valor de la vivienda lo pondrá el tasador del banco y no las partes interesadas.

 Расшифруем смысл высказанного мнения:

 Суть в том, что  банк выдает кредит по обычной схеме, разве что засчитывает взносы по аренде как первоначальный взнос. Но оценку жилья осуществляет в общем порядке.

То есть если ваша цена на квартиру по договору будет, скажем, 120 тысяч, и вы просите 50% ипотеки, а банк оценил недвижимость в 100 тысяч евро и дает вам ипотеку те же 50% - это будет уже всего 50тысяч. А не 60 тысяч как вы думали.

В то же время есть особенности договора аренды с правом выкупа. В некоторых случаях, например, если не было «entrada”  - денег «вхождения» в договор, банк может рассматривать сумму не оценки дома, т. е. полную, а только тот остаток, который вы должны выплатить. Так как если не было входа- нет и права зачета выплаченных денег в отношениях ипотеки: «Algunos bancos te conceden el % sobre el valor de TASACION, otros el % sobre el valor de compra-venta»

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Истебан

Уважаемая редакция!
Скажите, а аренда недвижимости в Испании с правом выкупа распространяется только на физические лица? Могут ли сторонами такого договора быть юридические лица?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

В принципе, мы  не знаем никаких исключений.. По сути дела, да, могут. По — моему, там просто для юридичеких лиц и для больших квартир есть какие-то исключения в смысле прав покупателя. Там они не такие расширенные. Но на всякий случай проверим, уточним у наших юристов, и ответим буквально на днях.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Истебан

Спасибо, буду ждать!

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Laslo

Я заинтересован в покупке дома с правом выкупа.

1000 зафиксировано в договоре как ежемесячная плата за аренду с 100% с зачетом, «входных» денег нет, право выкупа - 3 года. Дом стоит 100 тысяч евро.

Теперь смотрим: за три года я бы заплатил по зачету аренды 36 тысяч евро. Тогда недостающая сумма для выкупа - 64000 евро. Мы думали подать заявление на получение ипотечного кредита банк. Как резидентам максимум банк даст нам 80% от стоимости дома.

От какой суммы будет эти 80%?

Допустим, что оценка дома такая же 100 тысяч евро.

Тогда сумма ипотеки будет 80000 евро, т. е. 80% от стоимости?

Или нам дадут 80% недостающего значения уплате т.е. 80% от 64 000. Это правильно?

Большое спасибо заранее.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

Выше мы уже отвечали..Процитирую: В некоторых случаях, например, если не было "entrada”  - денег «вхождения» в договор, банк может рассматривать сумму не оценки дома, т. е. полную, а только тот остаток, который вы должны выплатить. Так как если не было входа- нет и права зачета выплаченных денег в отношениях ипотеки. В вашем случае банк может рассмотреть второй вариант — когда сумму ипотеки вам будут рассматривать по остатку, то есть исходя из 64 тысяч евро, так как вы не платили «энтраду».
 
У вас будет в этом случае 100.000 – 36.000 = 64.000 и именно на них  80%.
 
В вашем случае лучше поискать другой банк, который вам даст ипотеку на  80% по оценке стоимости недвижимости («sobre tasacion»), а не по покупке (compra-venta). Осторожнее! По Закону, если не выплачивается «вхождение». Есть и ограничение по правам (si no entregas entrada no existe derecho de compra)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

×
×
  • Создать...