Недвижимость в Испании: стоит ли покупать дом с «окупасами»?

[Наталия Маджик]

Знаете, какие самые частые звонки приходится риелторам принимать по работе от наших «барселонцев»?
 

Примерно вот такие:
 
- Здравствуйте, я видел, вы оказываете помощь в покупке жилья. Я давно смотрю на квартиры в Барселоне, хочу купить квартиру с двумя - тремя спальнями, я видел много предложений за 60, и даже за 50 тысяч евро.
 
Секретарь сразу корчит минку, потому что знает, что ей сейчас придется потратить много своего времени, убеждая, что за эти деньги ничего в Барселоне не купишь. Клиент настаивает, ругает риэлторов, которые «накручивают втридорога», и тут же, в доказательство своей правоты, высылает оферты, одну за другой.
 
И это все – дома с окупасами.

Не всегда это написано прямо. Чаще всего на объявлениях стоит «специальные условия». Это значит что нужно звонить.
 
А вот цифры: 70% таких звонков приводит к тому, что тебе объясняют, что квартира продается с жильцами. Незаконными жильцами. Еще 30% - это квартиры с узуфрукто: чаще всего, какая то старушка доживает там свой век.
 
Причем, если старушке 78 лет, не радуйтесь. В Испании чаще всего старики живут себе прекрасно до 98-99 лет. Так что такую квартиру стоит рассматривать как «подарок сыну» - потому что, чаще всего, они стоят на 50-60% дешевле своей рыночной стоимости, а находятся в очень хороших районах. Ну, это примерно то же самое, как купить квартиру «с видом на Кремль» или «квартиру на Патриарших». Поэтому, если с квартирой в Испании «не горит», узуфрукто - это очень хорошая инвестиция.
 
Но вернемся к окупасам. Стоит ли покупать квартиру в Испании с нелегальными жильцами?
 
«Окупас», как испанцы называют самоселов, в последние годы стали настоящим бичом владельцев недвижимости в Испании, особенно с ростом количества прибывающих в Европу мигрантов.

Выселить этих незаконных квартирантов силой по закону невозможно – только через суд. (Да, Европа чересчур толерантна.)


 

«la ocupación de una casa no constituye un delito de usurpación de la vivienda ajena si el propietario de la misma la tiene en estado de abandono y no ejerce una "posesión social" sobre el inmueble. El juez añade que la conducta de la acusada fue reprochable, pero que no fue constitutiva de una usurpación de vivienda»

 
Для этого владелец жилья должен в суде доказать, что он.. во-первых, не давал им разрешения на проживание. Во-вторых, что он сам нуждается в этой квартире. А это, как вы понимаете, нервы, деньги и время. Поэтому, если дело не терпит отлагательств, хозяин выставляет такую недвижимость на продажу.
 

И, как правило, собственники занятого жилья готовы идти на грандиозные скидки, чтобы избавиться от недвижимости с таким «довеском». Уже новому владельцу придется решать, что делать с нелегальными жильцами.

По какой цене можно купить квартиру Испании с окупасами?

Если говорить о средних скидках. То, согласно официальным данным, она составляет 42%. Но у меня есть и статистика по регионам Испании.
 

В основе лежит исследование, проведенного порталом недвижимости idealista.com, где определяется, какую сумму от стартовой цены владельцы занятых «окупас» квартир готовы уступить в зависимости от региона Испании (данные 2015-2016 года)
 

Оказалось, что самые низкие цены на квартиры с «окупас» – в автономном сообществе Астурия, где продавцам приходится скидывать до 65,1 % стоимости недвижимости. Далее в топ-пятерке по снижению цен на недвижимость с окупасами - Страна Басков (53,2 %), Балеарские острова (52,2 %), Валенсия (50,7 %) и Кастилия-и-Леон (48,2 %).

Средний уровень возможных скидок по стране составляет, как мы уже знаем, 42 %. Ниже этого показателя скидки только в Наварре (28,1 %), Мадриде (35,2 %), Эстремадуре (36,6 %) и Каталонии (39,3 %).
 

Авторы исследования отмечают, что размер захватываемых квартир в разных автономиях отличается. Так, самые крупные по площади квартиры самоселы выбирают в Эстремадуре (в среднем 130 кв. м), Кастилии-ла-Манче (129 кв. м) и Галисии (110 кв. м). А самые «скромные» - нелегальные квартиранты Астурии (74 кв. м) и Наварры (85 кв. м).
 

Но есть и хорошие новости. Летом 2015 года в Испании был принят новый закон, который регламентирует выселение окупасов. На подмогу собственникам жилья приходит служба социальной помощи населению в Испании Serveis Social и сами риелторы, участвующие в сделке. Теперь они должны, пока длится процесс выселения, подыскать окупасам подходящее «социальное жилье». А его становится все больше, так как банки, не желающие платить штрафы и налоги за пустующее жилье, передают сотни своих «висяков» (долго не продающихся квартир) на социальное жилье.
 

Впрочем, есть тут и черный рынок выселения. Ретивые резиденты Испании, в основном граждане Румынии, уже организовали стихийно свои собственные «коллекторские бригады помощи», и за небольшую сумму вежливо выселяют непрошенных жильцов. Но, учтите, что это является незаконным в Испании! Хотя и все более популярным. Собственники предпочитают заплатить, чем месяцами тратиться на суды и адвокатов.
 

Не прогадать

Как говорят, предупрежден - значит вооружен. Теперь, когда вы знаете, на какую скидку вы можете рассчитывать при покупке жилья с окупасами, вы можете сами решить, будет ли для вас такая инвестиция выгодна.
 

К примеру, в прошлом году полиция выселяла жильцов из одного дома, который стоил на рынке почти 8 миллионов евро. Дом удалось отстоять, хотя владелец выставил его уже на продажу за 5 миллионов, и даже уже имел несколько заинтересованных покупателей, желающих заработать пару миллионов и имеющих время вести процесс.

Есть и другой хороший пример:  испанец купил за полцены дом с окупасами, а потом заключил дововор аренды для своих "жильцов" в маленькой квартирке на полгода за 200 евро в месяц. В результате у окупасов не было аргумента. что им "некуда идти".

Как правило, на такие покупки решаются люди. которые не боятся рисков. И в результате выигрывают. Но большинство людей бережет нервы и предпочитает заплатить нормальную цену, но не портить себе впечатление об Испании

автор:

Наталия Маджик,

Юрист, налоговый администратор,
Автор экономических и правовых обзоров

Ещё о недвижимости Испании:

• Опасные (плохие) районы Барселоны
• Барселона: обзор районов для покупки недвижимости
• Суд Каталонии: банк должен оплатить штраф за несдачу жилья в аренду
• Риэлторов в Испании стали штрафовать
• Пустующее жильё – повод для штрафа
• Суд Каталонии: банк должен оплатить штраф за несдачу жилья в аренду
• Жирона получила первые 100 тыс. евро штрафа от банков за пустующие квартиры