Покупка квартиры в Испании. Какие документы должен предоставить продавец?

[Liana]

Привет всем форумчанам Catalunya.ru.

 

В интернете много информации по покупке недвижимости в Испании. Ясное дело, большинство написано под заказ. Поэтому хочется уточнить на форуме у бывалых. Если мы покупаем недвижимость, что должен показать продавец. А то делаем через знакомых, и не хватает уверенности..

 

Особенно интересны всякие документы «не первой необходимости». Типа сертификата энергоэффективности, инвентаризационное дело, подтверждение отсутствия долгов.. Что у меня должно быть на руках?

[Просто Мария]

Продавец вам вообще ничего не должен. Нота симле, банковский счет и свой паспорт (ДНИ). Все остальное дело нотариуса.

[Бывалый]

Liana!

Вы меня извините, но вы даже машину, небось, с техником покупаете. А квартиру в стране, где вы даже языка не знаете - через знакомого. У него есть специальное образование?

Ну это же не мешок картошки. Честное слово хозяина и документы никак не дают вам гарантии на спокойную жизнь в будущем. А вот правильно составленный договор у нотариуса, даже при наличии долгов , - даст вам уверенность.

Поверьте, сам раньше думал так, как вы. Сейчас, пожив в Испании, уже знаю, что в этом деле столько нюансов.. В том числе таких, которые выплывают потом, лет через 6.

Не экономьте, наймите риэлтора для проведения сделки. Или хотя бы хестора для проверки документов.

[Valentin]

Особенно интересны всякие документы «не первой необходимости». Типа сертификата энергоэффективности, инвентаризационное дело, подтверждение отсутствия долгов.. Что у меня должно быть на руках?

Хм.. извиняюсь спросить.. У нас соотечественники много всего писали, но «инвентаризационное дело» - первый раз о таком слышу. Это что. Если не секрет? Может, я что-то пропустил?

[Liana]

Это типа техпаспорта на квартиру. ЕЕ план, площадь, год строительства, описание, материалы, из чего сделан. Есть же такое в Испании. Мне говорили.

[Markiz]

Особенно интересны всякие документы «не первой необходимости». Типа сертификата энергоэффективности, инвентаризационное дело, подтверждение отсутствия долгов.. Что у меня должно быть на руках?

а про отсутствие долгов – это про ипотеку? Или про что?

[Liana]

Ну там, вода, свет, газ.. Коммуналка.

[Бывалый]

Коммуналка тут не на квартиру висит, а на паспорт. Смените владельца - и вас его долги не касаются вообще, у вас новый контракт будет.

[Наталия Маджик]

Liana! Вы, наверное, имели в виду обременения на квартиру. В нота Симпле это уже отражено. Но только требуйте свежую. Есть ли обременения на жилье (embargo) можно узнать и в Реестре (registro de propiedades).

 

Данные о квартире - datos de propiedad, данные о собственника – titulares, обязательства и обременения - cargos sobre el piso. Основание для запроса – ваш паспорт + вписываете , что вы хотите купить эту квартиру. Платите пошлину – и получаете бумагу.

Но только я согласна с Бывалым, много нюансов. Вы играете в рулетку. Может, у вас все будет отлично, вам повезет. Но лучше сделку все же проводить грамотно, На страницах форума всего не распишешь.

Еще? Главные долги – это обычно по ТСЖ (комунидад)

[Albert]

Привет всем форумчанам Catalunya.ru.

 

В интернете много информации по покупке недвижимости в Испании. Ясное дело, большинство написано под заказ. Поэтому хочется уточнить на форуме у бывалых. Если мы покупаем недвижимость, что должен показать продавец. А то делаем через знакомых, и не хватает уверенности..

 

Особенно интересны всякие документы «не первой необходимости». Типа сертификата энергоэффективности, инвентаризационное дело, подтверждение отсутствия долгов.. Что у меня должно быть на руках?

Мы продавали квартиру в прошлом году. У меня требовали: Нота Симле, потом справку от комунидада, что нет задолженностей. И еще – энергетический сертификат (certificado energético) . Также обязательно нужно иметь банковский счет в Испании, ну и паспорт

[Liana]

Очень интересно, в перечне нет техпаспорта. А откуда тогда знать, что покупаешь, где и какая комната по размерам, где несущие стены? А если мы хотим перепланировку делать? Где можно этот паспорт затребовать?

[Бывалый]

По общему правилу, в Испании в квартире все стены можно сносить. Несущие – только внешние. У ваших соседей наверху может быть абсолютно другая планировка и даже другое количество комнат.

[ФАКтор]

А откуда тогда знать, что покупаешь, где и какая комната по размерам, где несущие стены? А если мы хотим перепланировку делать? Где можно этот паспорт затребовать?

Liana, я вас может, расстрою, но в Испании на снос стен и перепланировку нужно брать муниципальную лицензию. И это платно. Есть типа «малая стройка» - obra menor и большая – obra mayor.

[Истебан]

ФАКтор прав. И перенос стен должна делать фирма или ИП со специальным образованием и лицензией. У него страховка есть, в случае причинения кому-нибудь ущерба

[Бывалый]

Скажу вам по секрету, Liana, что многие ми друзья перенесли стеночки так как им надо, без каких-либо разрешений. Просто делали ремонт типа смены окон и под шумок – все остальное. Этого никто не проверяет, если это внутри квартиры. Но это не по закону, конечно.

[Анабел]

Особенно интересны всякие документы «не первой необходимости». Типа сертификата энергоэффективности, инвентаризационное дело, подтверждение отсутствия долгов.. Что у меня должно быть на руках?

Всю информацию по квартире можно получить на руки в registro de propiedad . Об этом уже писали. В Нота симле указывается метраж, количество комнат и других помещений и территорий, относящихся к этой собственности.

[Наталия Маджик]

Nota Simple, как правильно сказала Анабель, содержит только метраж и перечень. Если у вас это не совпадает по факту (например, перечислено, что 2 комнаты, а в наличии три, или если комнат появилось больше, зато исчезла кухня или балкон) – значит делали перепланировку без извещения об этом муниципальных властей и реестра. То есть изменения не были внесены в документы.

Но, скажу вам по опыту, обычно это улучшения квартиры. И если их внести официально в документы, оценочная стоимость квартиры увеличиться. А в Каталонии следят за тем, чтобы вы не купили слишком дешево – могут заставить доплатить разницу в виде налога. Налоговая будет считать, что вы обогатились именно на эту сумму.

Если вам важны материалы, из чего все построено, и другие подробности, рекомендую заказать оценку жилья. Цена зависит от многих факторов и может колебаться от 40 до 300 евро. Дешево получится, если уже есть оценка, и она делалась в течение последних двух лет. И если вы будете делать оценку в той же фирме.

Кстати, об обязанности продавца. Он вам практически ничего не должен.

Только ключи, банковский счет, куда деньги перевести (сделки по закону должны проводиться только через испанские счета. Оплата наличными с 2017 года в Испании на сумму выше 1 тысячи евро запрещена)

• nota simple ( причем может дать и старую, закон его не обязывает)
• Свой паспорт
• С 2013 года – энергетический сертификат

Все остальное должен проверять и запрашивать ваш риэлтор и нотариус. Продавец не обязан ничего.

В случае ипотеки документов, конечно , больше.

Я всегда помимо вышеперечисленных проверяю IBI, муниципальные платежи по мусору, требую сертификат от комунидада sobre pagos de todos recibos, ну и контракты коммунальные (suministros) – чтобы потом быстро сменить их на новое имя.

 Еще всегда  запрашиваю у банка условия по возможной новации или суброгации ипотеки. Иногда это получается ОЧЕНЬ выгодно для клиента.

 Поверьте, иногда выясняются разные интересные вещи. Например, может оказаться, что долг по недвижимости входит в пакет долга (у собственника есть фирма и другая недвижимость) и оплатить только часть по квартире нельзя. Приходится много стараться, чтобы как-то договориться по таким платежам. Для покупателя эти старания и проблемы, конечно, остаются за кулисами - он уже получает на руки все чистое и без  проблем. 

Насчет обременений тоже приходится все выяснить намного глубже, не только по реестру. Потому что есть отягощение по реестру, а есть такие, которые могут быть возможны в случае открытия спора . И это надо проверить.

[Liana]

 Поверьте, иногда выясняются разные интересные вещи. Например, может оказаться, что долг по недвижимости входит в пакет долга (у собственника есть фирма и другая недвижимость) и оплатить только часть по квартире нельзя. Приходится много стараться, чтобы как-то договориться по таким платежам. Для покупателя эти старания и проблемы, конечно, остаются за кулисами - он уже получает на руки все чистое и без  проблем. 

 

Насчет обременений тоже приходится все выяснить намного глубже, не только по реестру. Потому что есть отягощение по реестру, а есть такие, которые могут быть возможны в случае открытия спора . И это надо проверить.

Я вот только не пойму, а что ДО покупки это нельзя выяснить? Чем тогда занимаются риэлторы?

[Наталия Маджик]

К сожалению, не могут. Потому что на практике между тем моментом, пока собственник решил продавать квартиру и тем временем, когда все реально выходит на сделку, проходит пару лет. Как отследить, что за это время произошло у человека? Звонить его и заставлять отчитываться о том, кто у его родился-развелся – задолжал-стал предпринимателем? Нет

Поэтому риэлторы ставят для себя пометки, ЧТО нужно проверить перед сделкой. И когда уже есть реальный покупатель, и осуществляется полная предпродажная проверка (заново).

Более того, иногда задолженность у людей перед комунидадом бывает в 10-12 тысяч. И выплачивается она уже с денег, внесенных в качестве залога. Потому что ДО ЭТОГО у собственника просто этих денег нет. А остальные часто просто закрывают его импотеку.

Задача специалистов – подготовить все к сделке до дня ее подписания у нотариуса.

Но контроль в случае Каталонии очень строгий, так что волноваться вам не стоит. Нотариус проверяет все документы перед сделкой.

[Valentin]

Кстати, о переносах стен. Разрешения тут нужны только для квартир. А если у вас дом, масия, чалет, - делайте что хотите. Я это лично слушал в муниципалитете.

Если к вам придут какие-то проверяющие- то можете слать их лесом. Кроме полиции. Те могут поинтересоваться, не работают ли у вас нелегалы. И все. Все остальное их не касается.

[ФАКтор]

Касается. Если это фасад. Типа «лицо города». Цвет даже нельзя поменять. Хотя есть варианты поменять все в доме без разрешения и потом заплатить штраф – и все урегулировать. Если уж сильно так хочется.

[Мистер Пу]

Привет всем форумчанам Catalunya.ru.

 

В интернете много информации по покупке недвижимости в Испании. Ясное дело, большинство написано под заказ. Поэтому хочется уточнить на форуме у бывалых. Если мы покупаем недвижимость, что должен показать продавец. А то делаем через знакомых, и не хватает уверенности..

 

Особенно интересны всякие документы «не первой необходимости». Типа сертификата энергоэффективности, инвентаризационное дело, подтверждение отсутствия долгов.. Что у меня должно быть на руках?

Ничего продавец не должен. Он обычный человек, не юрист. И иногда сам не очень разбирается что к чему. Не экономьте на покупке квартиры. Дешевле не будет. Знаю по опыту.