За жилье в Испании взялись основательно. Это касается и покупки жилья, и жилищных программ, и субсидий на восстановление жилья, и введение энергетического сертификата.
В четверг был принят также новый закон о аренде жилья в Испании la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU), который внес существенные изменения в закон, действующий еще с 1994 года.
Необходимость внесения поправок в закон испанские власти объяснили желанием вовлечь большее количество пустующих домов в полезный жилой фонд. Ведь в Испании множество домов куплены "про запас" и пустуют. Если сравнить с Европой. где в аренду сдается не менее 36% жилого фонда, в Испании эта цифра едва дотягивает показателей в 17%. И это туристическая страна!
Поправки и изменения в закон Ley de Arrendamientos Urbanos в ближайшие дни будут опубликованы в официальной газете и вступят в силу немедленно.
Новый закон вносит ряд изменений и установить новые правила аренды. Речь идет о наиболее важных аспектах:
1 Продолжительность аренды (Duración del contrato de alquiler)
Согласно новому закону, срок аренды должен быть свободно согласован между сторонами. (Раньше правила были более жесткими. )
Если срок договора аренды жилья составляет менее трех лет, автоматическое возобновление контракта будет обязательным ( как и раньше, раз в год), за исключением случаев, когда арендатор не уведомит другую сторону не менее чем за 30 дней до даты истечения срока действия договора, заявив о своем желании прекращения договора аренды. или его пересмотре.
Ранее срок был установлен в пять лет.
Кроме того, теперь и арендодатель может прекратить договор, если он нуждается в жилье для личного или семейного использования жилья, уведомив об этом арендатора за два месяца до даты, когда истекает срок аренды..
закон об аренде в испании, аренда жилья в испании
2. Продление договора аренды
Если срок договора прошел, и ни одна из сторон не уведомила другую ,по крайней мере, за тридцать дней, о желании прекратить договор, контракт будет продлен еще на год. В старом LAU эта автоматическая пролонгация была 3 года.
3.Прекращение договора аренды
По истечении первых 6 месяцев аренды арендатор может прекратить договор аренду, уведомив арендодателя не менее чем за 30 дней о желании покинуть жилье.До сих пор по закону Ley de Arrendamientos Urbanos арендатор мог расторгнуть договор с уведомлением хозяина жилья не менее чем за два месяца и только после того, как договор продлевался автоматически не менее 5 лет В обоих случаях принимается во внимание первоначальный договор аренды и сумма компенсации.
4. Продажа дома с договором аренды (Venta de una vivienda con inquilino)
Покупатель жилья должен соблюдать условия договора аренды, если тот до продажи жилья был официально зарегистрирован в Регистре собственности (Registro de la Propiedad). Если договор не был зарегистрирован, то арендатор имеет право пользоваться жильем только в первые три месяца после продажи жилья.
5. Индексация арендной платы (Actualización de la renta)
Арендодатель и арендатор могут договориться о применении любых индексов относительно IPC. Без этого соглашения, к арендной плате может применяться только официально устанавливаемые каждый год индексы IPC. По новому закону применяются только индексы IPC.
6. Право преимущественной покупки
Арендатором и арендодателем могут договориться о праве преимущественного права покупки арендованного жилья, внеся это в договор аренды. Если это право не согласовывалось, то арендодатель должен уведомить арендатора о своем намерении продать дом за 30 дней до даты предполагаемой продаже дома. С Лау,
По старому закону арендатора такое право появлялось только после при заключении 5-летних контрактов
7 Нарушение договора
Это новый момент в регулировании договора аренды жилья в Испании, которое определяет порядок прекращения отношений аренды по причине неуплаты арендной платы арендатором, распространяя это правило только на те договоры, которые зарегистрированы в Регистре собственности (Registro de la Propiedad)
Чтобы освободить жилье, арендодатель должен официально в письменной или нотариальной форме потребовать, чтобы съемщик оплатил требуемую сумму. После 10 дней, если арендатор не ответит на требование или ответит отрицательно, арендодатель имеет полное право расторгнуть договор.
8 Гарантия Fianza
Крайний срок обновления гарантии - три года.
9 Краткосрочная туристическая аренда
Будущий закон, в отличие от la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU)1994, исключает право временной аренды жилья для туристов. "Это исключается из прав физических лиц передается для юридических лиц".
Правовое регулирование временной аренды для туристов, порядок и условия такой аренды, налогообложение хозяйственной деятельности передаетсяна уровень Автономий
Наталия МАДЖИК,
юрист, налоговый администратор в Испании
Новый образец контракта на аренду жилья в Испании можно скачать здесь:
nuevo-contrato-modelo-alquiler-vivienda.doc
Читайте также
