Недвижимость в Испании вскладчину. Как стать инвестором?

9 марта, 2018

Вопрос нашего форумчанина:

«Здравствуйте! Я слышал, что в Испании можно не покупать всю недвижимость целиком, а просто вложиться на долю в ней и получать ежегодно проценты от своей инвестиции по формуле Х+%. Причем доходность неплохая, как я слышал, от 10 до 20% годовых.

Не «кидалово» ли это? Могу ли я, проживая в России, участвовать в таких проектах и иметь какие-то гарантии? Как я могу проверить это? Когда выплачиваются проценты? Как вообще это работает? Спасибо!»

Отвечает Наталия Маджик, юрист, налоговый администратор, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании.

Наш гость затронул очень важный вопрос. Действительно, в Испании существует возможность приобретать недвижимость вскладчину. Это краудфандинг.

Самый распространенный вид деятельности краунфандинга в Испании – реабилитация дешевого жилья с последующей арендой, что позволяет иметь доходность в 15-18% годовых. Через несколько лет квартира обычно продается и прибыль перераспределяется между инвесторами еще раз.

Сама платформа предоставляет такую возможность инвесторам за вознаграждение: обычно оговаривается, что компания получает 5-6% от прибыли Остальная прибыль распределяется между вкладчиками пропорционально долям. Однако краудфандинговая компания вправе устанавливать и другие правила, на которые потенциальный инвестор может согласиться или нет.

Минимальный вклад на некоторых краудфандинговых платформах Испании составляет суму 50 евро. Второе по значимости направление – крадфандинг для стартапов, когда предприниматель на запуск своего проекта одалживает деньги не у банка, а через создание краудфандиговой платформы, где производит сбор средств на свой проект.

Так как о покупке недвижимости вскладчину нас спрашивали уже не раз, я решила дать более развернутый ответ и ответить на самые распространенные вопросы.

Общее понятие краундфандинга

В последние несколько лет не только в Испании но и во всем мире набирает обороты такое не известное раньше явление на рынке недвижимости, как краудфандинг.

По сути, это возможность построить какой-то бизнес сообща, с минимальным риском. Что же стоит за этим понятием? Какой в нем смысл? И выгодны ли такие вложения?

Вначале узнаем, что, собственно, подразумевают под словом «краундфандинг».

Обратимся к Википедии. Согласно определению, краудфандингом называют способ коллективного финансирования (народное финансирование», (слова "crowd" - "толпа"), основанный на добровольных взносах. В качестве цели может выступать поддержка работы существующего бизнеса, организация эвент-проектов, или, в случае с рынком недвижимости, строительство, покупка, аренда и реализация объектов.

Основным преимуществом краудфандинга является то, что денежные средства можно собрать собственными силами, без привлечения сторонних лиц и без обращения за кредитом к банку. Процедура становится более прозрачной и доступной.

Также важно в краудфандинге и то, что каждый участник (вкладчик) имеет личную заинтересованность в успешной реализации проекта. Снижаются и риски финансирования, так как для коллективного финансирования можно участвовать и небольшими суммами. Многие компании в Испании устанавливают минимум участия всего на уровне 50 евро.

Вопрос безопасности каждое краудфандинговое общество решает собственными силами. Обычно выплаты осуществляются под контролем коллекторских агентств и абсолютно автоматизированы.

Закон о краудфандинге (Ley de Crowdfunding) в Испании и принцип его работы

Первый февральский проект закона о краудфандинге в Испании не удовлетворял абсолютно ничьим интересам. Ни интересам компаний, ни инвесторов, ни платформ, выступающих посредниками между компаниями и инвесторами.

В результате длительных переговоров, в Испании был принят новый Закон о корпоративном финансировании (Ley 5/2015 de financiacion empresarial), который призван регулировать вопросы краудфандинга, с учетом интересов всех участников процесса.

Принцип работы компаний краудфандинга в сфере недвижимости можно вполне сопоставить с работой трастовых риэлтерских компаний в Испании. Их тут называют SOCIMI (аббревиатура Sociedad Cotizada Annima de Inversion en el Mercado Inmobiliario или АО, состоящее из инвесторов рынка недвижимости). Они очень похожи по своей сути, но важным отличием компаний краудфандинга в недвижимости является то то, что в краудфандинг привлекаются как фирмы, так и частные инвесторы (вкладчики).

Кто может сделать вклад? Виды инвесторов в краудфандинге Испании

Согласно новому испанскому закону, инвесторы в стране в сфере краудфандинга делятся на два вида: на аккредитованных и на неакредитованных. Причем это могут быть как испанские инвесторы, так и иностранцы (ограничений нет).

Более того, большинство платформ краудфандинга собирают средства по интернету, без привязки к обязательному нахождению вкладчика на территории Испании. При этом у платформы возникают все обязательства, которые установлены для участия в проекте (публичная оферта).

Аккредитованными инвесторами в Испании считаются индивидуальные предприниматели и фирмы. Ограничений для аккредитованных инвесторов нет. Они могут участвовать такими суммами, которыми считают нужным. Единственное требование - в их уставе должен оговариваться, в том числе такой вид деятельности, как краудфандинг. Есть еще указание по доходам.

Так, аккредитованные инвесторы это, помимо «институциональных инвесторов», также компании или фонды с активами стоимостью один миллион евро, или бизнес стоимостью два миллиона или собственные ресурсы в 300 000 евро, и физические лица с годовым доходом более 50 000 евро или активами более 100 000 евро.

Неаккредитованные инвесторы - это простые вкладчики-физические лица которые покупают долю в проекте краудфандинга, не имея статуса «Autnomo». Однако, так как они, с точки зрения испанского законодательства, не ведут предпринимательскую деятельность, то сумма участия в проектах таких инвесторов имеет ограничения. Если ФЛ-иностранец, то единственное требование к нему- перед оформлением вклада необходимо получить номер NIE (Nú mero de Identidad de Extranjero), аналог нашего ИНН.

Так, неаккредитованные инвесторы не имеют права превышать установленный законом лимит участия в 3000 евро - для одного проекта. При этом, если неаккредитованный вкладчик участвует в нескольких проекта, максимум вложений - 10 тысяч евро в течении года.

Кроме того, законом оговаривается также, в каких проектах может принимать участие неаккредитованный инвестор. Это такие проекты, у которых заявленная организатором суммарная стоимость составляет менее €2,000,000.

Аккредитованному инвестору (компании или ИП) установлен более высокий лимит в 5,000,000 евро. Заемщики, со своей стороны, по закону не имеют инвестиционного лимита. В первом варианте проекта закона, указывался лимит в 3000 евро на компанию и 6 000 евро на платформу в год, что явилось явным препятствием для нынешних бизнес-ангелов, технологических компаний, объем инвестиций которых обычно намного больше.

Данные лимиты правительство Испании установило, заведомо уравновешивая права крупных и мелких инвесторов на рынке, для поддержания безопасности мелкого бизнеса.

Если физическое лицо желает обойти лимиты и стать более активным участником проектов, проводимых вскладчину – он просто должен оформить ИП или внести в устав своей компании, в перечень сфер деятельности компании, новый вид деятельности – краудфандинг. Это несложная и незатратная процедура, в которой мы можем помочь заинтересованному лицу.

О том, как работают испанские краудфандинговые платформы с вкладчиками, какую доходность обещают, мы расскажем в статье Краудфандинг в Испании. Кто предлагают наибольшую рентабельность?

А пока ознакомимся с гарантиями для вкладчиков и контроле за краудфандингом в Испании, а также узнаем, что нужно для того, чтобы иметь в Испанию такую платформу. Это будет интересно как возможным вкладчикам, так и возможным предпринимателям, которые хотели бы открыть краудфандинговую компанию в Испании, например, для строительства жилья вскладчину или для покупки жилья и сдачи его в аренду с последующей продажей.

Вам это интересно: Тогда вам нужно перейти на статью: Как заняться краудфандингом в Испании? Требования и контроль за краудфантинговыми компаниями

Юрист, специалист по недвижимости и бизнесу, налоговый администратор в Испании, автор правовых и экономических обзоров

Ещё об инвестициях в Испанию:

Войти

Недвижимость в Испании вскладчину. Как стать инвестором?

Рекомендуемые сообщения

Наталия Маджик

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Создать аккаунт

Войти