Обычная практика заключения договоров купли-продажи в Испании выглядит так: Обращение к агентству – переписка и предварительный отбор вариантов – приезд – окончательный выбор – договор задатка – оформление документов для подписания у нотариуса – перевод денежных средств (или ипотека) – и сама сделка. И вот – вы уже обладатель заветных квадратных метров в солнечной Испании.
Рассматривая договор задатка (contrato de arras) в контексте испанского законодательства, следует сразу же отметить, что его условия и ответственность за несоблюдение несколько отличаются от российского варианта.
Все желающие приобрести недвижимость в Испании рано или поздно сталкиваются в вопросом: как правильно оформить договор задатка и какие сведения он должен содержать?
Контракт или соглашение о задатке является документом, который гарантирует обеим сторонам исполнение предварительного соглашения о цене, сроках и условиях сделки. Проще говоря, покупатель оплачивает определенную сумму в качестве резервирования конкретного объекта недвижимости.
Типы договоров contrato de arras в Испании
Существует три типа contrato de arras
Несмотря на то, что в испанском законодательстве существуют несколько моделей договора задатка, наиболее часто встречается так называемый «arras penitenciales» (или «arras de desistimiento»), суть которого состоит в том, что каждая из сторон может отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке.
Для продавца такой шаг будет означать возврат задатка покупателю в двукратном размере, а покупатель, в случае отказа теряет уже внесенную в качестве задатка сумму.
Такая норма установлена статьей 1454 Гражданского кодекса Испании:«Si hubiеsen mеdiado arrаs о sеñal en el contratо de cоmpra y vеnta, pоdrá rеscindirsе el contrato allanándоse el cоmprador a pеrderlas, o el vеndedor а dеvolvеrlas duplicаdas».
Типовой договор задатка (contrato de arras) должен содержать основные данные по сделке купли-продажи:
- Идентификационные данные продавца/собственника и покупателя: полное имя, адрес, паспорт, DNI или NIE.
- Данные об объекте недвижимости: адрес, базовые характеристики, регистрационное описание здания, кадастровый номер (número de referencia catastral), сертификат о статусе жилого помещения (cédula de habitabilidad), в котором должна быть указана дата его выдачи.
- Окончательная стоимость объекта недвижимости
- Форма оплаты
- Максимальный срок заключения сделки (конкретная дата)
- Возможные задолженности по платежам (в том числе, коммунальным)
- Сумма, которая вносится в качестве залога, форма, в которой она будет внесена и будет ли включена в счет окончательной стоимости объекта недвижимости
В случае отказа от сделки одной из сторон, соглашение «arras penitenciales», подразумевает применение штрафных санкций.
Несмотря на то, что испанское законодательство не содержит норм, устанавливающих конкретный размер залога, по общепринятой практике его сумма составляет 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Размер задатка
Как правило, размер залога является результатом обоюдной договоренности между сторонами. Собственник жилья, как правило, пытается настоять на более крупной сумме задатка, чтобы быть уверенным в успешности сделки.
Покупателю же, который не уверен, например, в дальнейшем получении ипотеки, рекомендуется вносить минимальную сумму, указав причину возможного отказа в одном из пунктов договора, что позволит вернуть залог в полном размере. Залог вносится в момент подписания предварительного соглашения
Налогообложение contrato de arras
Сумма залога облагается налогом, взимающимся со сделки купли-продажи недвижимости в Испании. Если речь идет о приобретении нового жилья, земельных участков или коммерческой недвижимости, то к залогу будет применяться IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), испанский аналог нашего НДС.
Если приобретается объект вторичного рынка недвижимости, то к сделке будет применен налог ITP (Impuesto deTransmisiones Patrimoniales), соответствующий российскому НПС.
Наталия МАДЖИК,
Недвижимость, инвестиции, налоги, экономические обзоры по Испании
Ещё о сделках с недвижимостью Испании:
