Испания- лидер по количеству собственников жилья
В собственности населения Испании сейчас находится около 85% от общей доли жилья практически самый высокий показатель в Европе. В качестве сравнения: в Великобритании этот показатель равен 67%, в Бельгии 65%, В Дании 56%, в Западной Германии всего 42%.
Одна из причин, по которой Испания добилась таких результатов отсутствие ограничений на количество приобретаемых нерезидентами объектов недвижимости, а также на их площадь.
Процесс покупки вторичной недвижимости
1. Права на продажу недвижимости
В Испании право на продажу недвижимости имеет только субъект, который владеет ей, либо его официальное доверенное лицо. В том случае, если владельцев несколько (или владелец женатзамужем), то для продажи необходимо согласие обоих владельцев (супругов) или же доверенности на продажу.
2. Проверка добросовестности продавца
Агентства недвижимости Испании всегда могут предоставить покупателю информацию об интересующем собственнике жилья (на это у них есть соответствующая лицензия). Для данной процедуры агент запрашивает документ Nota Simple (базовые данные) в Регистре собственности (Registro de Propiedad).
3. Составление и подписание контракта
Данная операция проходит, когда покупатель сделал окончательный выбор. Возможно составление как частных, так и публичных контрактов — зависит от того, на какой стадии готовности находятся документы у нотариуса. Частный контракт- это любая договоренность между продавцом и покупателем, носящая характер «предконтракта». Они действительны, они могут быть использованы при возникновении споров, но главное отличие частных контрактов от публичных в том, что они не могут быть вписаны в Регистр собственности и не обязательны для кредиторов продавца или других третьих лиц.
Если обе стороны обо всем договорились и документы готовы, имеет смысл заключить полноценный публичный договор купли-продажи жилья — Escritura de compraventa (Эскритура), который подлежит обязательной регистрации у нотариуса. ем.
При подписания контракта покупатель обязан уже оплатить 10% от общей стоимости жилья (резервация недвижимости). В его собственность недвижимость переходит после подтверждения поступления выплаты на баланс продавца. После оплаты всех сумм покупателю выдается Нотариальная копия договора купли-продажи (купчая).
Регистрация Эскритуры
Регистрация Эскритуры проходит в Регистре собственности, так же проходит последняя проверка правильности оформления сделки и вносятся новые данные о владельце.
Оригинал купчей (Escritura Publica) покупатель получает в течение 90 дней, в соответствии с датой, назначенной в Регистре. На Купчей должны стоять основные данные, такие как регистрационный номер, номер тома, страницы и самой записи в книге Регистра. После подписания Эскритуры с покупателя взимается «гербовый сбор» в размере 1%.
При наличии ипотечного кредита оригинал Эскритуры хранится в банке, который выдал кредит (до погашения ипотеки).
Дополнительная информация
После заключения контракта необходимо заключить необходимые договоры на предоставление коммунальных услуг (оплата - из расчетного счета покупателя или «мануаль»- оплата фактур).
До регистрации Эскритуры, при получении заверенной копии купчей, покупатель и члены его семьи могут получить годовую мультивизу (пребывание в Испании или странах Шенгена 180 дней в году).
Наличие недвижимости в Испании дает право владельцу и членам его семьи на мультувизу шенген (180 дней в году по 90 дней в каждом полугодии).
Внимание!
Приобретение недвижимости не дает покупателю права на получение ВНЖ. Оформление ВНЖ требует предоставления документов, подтверждающих наличие источника средств к существованию, или наличия на испанском счету суммы в размере не менее 150 тысяч долларов, либо собственного бизнеса или работы по долговременному контракту.
Приобретения недвижимости в Испании на первичном рынке
1. Контракт резервирования
При покупке новостройки предполагается подписание контакта резервирования недвижимости, что по общему правилу ведет к снятию объекта недвижимости с продажи на период 30 дней. Сумма залога для резервирования недвижимости составляет обычно 6 тысяч евро.
Хорошие компании в Испании , как правило, возвращают эти деньги, если клиент передумает. Или же предлагают другие условия, где оговорена возможность возврата денег покупателю. Поэтому если компания никак не идет на уступки, не советуем подписывать с ней договор резервирования.
2. Анализ предложения застройщика и составление контракта
Анализ проводится профессиональным юристом покупателя.На данном этапе можно запросить дополнительные параметры недвижимости, технические характеристики. Юрист составляет частный контракт (Contrato privado de compraventa). По сути, это предконтракт.
3. Подписание контракта
Первый платеж вносится после его подписания (от 10 до 25% всей суммы + НДС по сделке ). После этого покупатель уже не может расторгнуть сделку без потери задатка.
Чтобы заключить контракт, покупатель не обязан находиться на территории Испании. Подписанный контракт можно отправить для подписания факсом. Однако впоследствии будет необходимо обменяться оригиналами.
В зависимости от условий контракта, строительство может длиться в пределах двух лет. В это время покупатель делает несколько промежуточных платежей, по факту заключения которых продавец выдает ему специальные выписки.
4. Завершение строительства и вступление в права владения
Прежде, чем покупатель подпишет документы у нотариуса и вступит в права владения, его юрист совершает финальную проверку заключаемого акта. Он должен убедиться, что:
- строительство сертифицировано (Certificado de final de obras);
- местное самоуправление выдал или планирует выдать лицензию первого заселения на недвижимость (Licencia de primera ocupation);
- застройщик организовал необходимую страховку для покрытия строительных дефектов (она входит в Руководство по эксплуатации недвижимости (libro del edificio), которое покупателю выдает деволопер;
- также необходимо сделать запрос информации о недвижимости в Регистре собственности — сделать проверку на наличие долгов или запретов.
Это очень важные процедуры, так что не стоит торопиться и подписывать документы до завершения юристом проверки.
Не лишним будет проверить недвижимость на предмет наличия проблем, которые могут появиться в случае переноса сроков строительства. В процессе данной проверки следует документировать любые недочеты, чтобы предоставить отчет о них застройщику с требованием устранения.
Завершением сделки можно заняться после всех перечисленных проверок. После подписания документов покупатель оплачивает налоги и вписывает недвижимость в Регистр собственности на свое имя, заключает договоры на предоставление коммунальных услуг, а также принимает участие в учреждении сообщества владельцев ( это пригодиться потом для управления недвижимостью и определения платежей по обслуживанию коммунидада)
Оплата
1. Идентификационный номер иностранца (NIE)
После того, как покупатель определился с выбором жилья, он открывает счет в банке и получает NIE. Именно с этого счета будут сниматься все необходимые платежи (за недвижимость и предоставление коммунальных услуг).
В том случае, если покупатель берет ипотеку, счет ему следует открыть в том же банке, где будет производиться запрос ипотеки.
2. Занижение стоимости недвижимости
На территории Испании иногда происходит нелегальное занижение стоимости недвижимости (чтобы уменьшить налоговую базу). Следует с осторожностью относиться к таким операциям, как заключение неофициальных договоров или незадокументированные выплаты по ипотеке.
3.Варианты оплаты
— прямая оплата продавцу;
— оплата через агентство недвижимости;
— оплата через юриста (продавца или покупателя).
В последнем случае лучше всего обращаться к своему юристу — он сам передаст депозит соответствующей стороне.
Наиболее распространена оплата через риелторское агентство. Это хороший вариант, но нужно быть полностью уверенным в добросовестности компании — она должна быть надежна и профессиональна. Никогда не передавайте денег в частном порядке!
Мошенничество
Мошенничество является одним из рисков, которые ждут покупателя недвижимости в любой стране, и Испания не исключение. Методов, которыми орудуют мошенники, достаточно много, но самый распространенный — продажа арендуемого объекта недвижимости. Как это происходит? Мошенник выдает себя за владельца недвижимости, предоставляя при этом поддельные документы на нее.
Еще один метод затрагивает деятельность коррумпированных администраций (в некоторых курортных регионах страны). Например, законодательство Испании установило запрет на строительство зданий в прибрежных зонах страны, однако некоторые административные центры находят нелегальные способы, чтобы обойти данный закон. Один из таких способов — взятки в обмен на лицензии на строительство. В связи с увеличением подобных нарушений в Испании был принят специальный указ, по которому запрещена передача прибрежной недвижимости по наследству, а также запрещена ее продажа.
Чтобы избежать столкновения с мошенниками и аферистами, следует всегда пользоваться услугами опытного юриста, внимательно читать любые контракты перед их подписанием и обращаться за помощью только к проверенным специалистам в сфере недвижимости.
Материалы по теме:
