Налоговое управление Испании (Agencia Tributaria или Hacienda) ввело новые правила налогообложения для сделок с недвижимостью, расчет по которым производится криптовалютой.
Согласно обязательному разъяснению (Consulta Vinculante), такие операции теперь приравниваются к бартеру, что ведет к значительному увеличению налоговой нагрузки на обе стороны сделки.
Ключевое изменение заключается в том, что Hacienda официально не признает криптоактивы законным платежным средством. Вместо этого они классифицируются как нематериальное имущество. С правовой точки зрения, сделка купли-продажи квартиры или дома за биткоины или эфириум трактуется как обмен (permuta) на основании статьи 1538 Гражданского кодекса Испании.
Последствия для покупателей и продавцов
В результате такого подхода каждая из сторон сделки становится налогоплательщиком. Это коренным образом меняет привычную схему, при которой только покупатель недвижимости уплачивает налог на передачу имущества (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP).
При оплате евро покупатель вносит ITP только за приобретаемую недвижимость. Однако при расчете криптовалютой:
- Покупатель недвижимости обязан уплатить стандартный ITP (а в некоторых случаях и налог на юридические документально оформленные акты, AJD). Налоговой базой является рыночная стоимость полученной недвижимости.
- Продавец недвижимости, получая взамен криптовалюту, также признается получателем имущества (нематериального актива). Следовательно, он должен уплатить тот же самый налог ITP с рыночной стоимости полученных криптоактивов.
Ставка налога варьируется в зависимости от автономного сообщества, где расположен объект.
Исключение из правил
Важное исключение применяется в случае, если продавец криптовалюты действует как зарегистрированный предприниматель или профессиональный участник рынка. В такой ситуации к операции может быть применен налог на добавленную стоимость (НДС, IVA), а не ITP.
Наглядный пример
Для иллюстрации последствий можно рассмотреть продажу квартиры стоимостью 200 000 евро.
- При оплате в евро: покупатель уплачивает только один налог ITP. К примеру, в Валенсии с 2026 года его ставка составит 9% (18 000 евро).
- При оплате в биткоинах (эквивалент 200 000 евро): покупатель недвижимости уплачивает ITP (те же 18 000 евро в Валенсии). Одновременно продавец, получивший криптовалюту, также должен уплатить ITP с её стоимости по ставке, действующей в регионе его налогового резидентства. Это создает ситуацию двойного налогообложения в рамках одной сделки.
Эксперты отмечают, что новая трактовка создает серьезные административные и финансовые барьеры для использования цифровых активов в операциях с недвижимостью в Испании.
Примечание: Данный материал основан на открытых разъяснениях налоговых органов Испании и предназначен для ознакомления. Для получения индивидуальной налоговой консультации рекомендуется обращаться к профильным специалистам.
Похожие темы:
