Перейти к публикации

Поиск по сайту

Результаты поиска по тегам 'законодательство испании'.

  • Поиск по тегам

    Введите теги через запятую.
  • Поиск по автору

Тип публикаций


Категории и разделы

  • Каталония. Испания. Форум
    • Отдых и туризм в Каталонии (Испании)
    • Медицина в Каталонии
    • Каталония: язык, история, культура, обычаи, политика, климат
    • Недвижимость, строительство, ремонт и обустройство
    • Визы, иммиграция, вид на жительство, трудоустройство
    • Юридическая консультация
    • Все для водителя. Транспорт, перевозки
    • Автобусы, поезда, самолеты, яхты в Каталонии
    • Образование и дети
    • Объявления в Испании
    • Tot Catalunya
    • Barcelona. Girona. Tarragona. Lleida
    • Разное
  • Общие форумы
  • Бизнес и инвестиции в Каталонии
  • Граждаский кодекс Испании
  • Объявления в Каталонии (Испания)

Категории

  • Экономика и бизнес
  • Политика
  • Туризм и отдых
  • История и культура
  • Недвижимость и обустройство
  • Визы, иммиграция, ВНЖ
  • Законодательство Испании
  • Транспорт, перевозки
  • Образование и дети
  • Медицина и здоровье
  • Спорт
  • Другое
  • Анонсы. Интересные события в Каталонии

Блоги

  • Отдых и туризм в Каталонии
  • Каталония: язык, история, культура, обычаи, политика, климат
  • Недвижимость, строительство, ремонт и обустройство
  • Визы, иммиграция, вид на жительство, трудоустройство
  • Юридические, бытовые и бизнес услуги
  • Образование и дети
  • Транспорт, перевозки, логистика
  • Рыбалка в Каталонии
  • Спорт
  • Немилый Риэлтор' - блог
  • Футбольный клуб «Барселона»
  • Я в Испании!!!!!!!!!!!!!!
  • Каталония несерьезная
  • Записки дилетанта
  • Timmis Travel
  • metaltehdoor's блог
  • borskrym's блог
  • Счастливое путешествие
  • Блог Lusa Realty
  • Стоматолог в Барселоне
  • Передача долей в квартире

Категории

  • Туризм и отдых
    • Карты Каталонии (Испания)
    • Яхтинг в Испании
  • Недвижимость
    • Аренда
    • Продажа
  • Визы - иммиграция
  • Для водителя
  • Язык - культура- обычаи
  • Работа иностранцев в Каталонии (Испания)
  • Налоги и бизнес
  • Медицина в Каталонии (Испании)
  • Образование и дети
  • Законы

Категории

  • Каталония (Испания)
  • Справочник по городам Каталонии (Испании)
    • Справочник по провинции Жирона (Коста Брава)
    • Справочник по Барселоне и провинции (Коста Маресме)
    • Справочник по Лериде ( горнолыжная Испания)
    • Справочник по Таррагоне (Коста Дорада)
  • Медицина в Каталонии
  • Образование и дети (Каталония, Испания)
  • Туризм и отдых
  • Визы, Иммиграция, ВНЖ
  • Бизнес и налоги
  • Жизнь и обустройство в Каталонии
  • Недвижимость, Ипотека, Аренда
  • Банки и страхование
  • Трудовое право Каталонии
  • История и культура Каталонии
  • Морской транспорт Каталонии (Испания)
  • Все для водителя (Каталония, Испания)
  • Авиабилеты, самолеты, аэропорты Каталонии (Испания)
  • Общественный транспорт ( Каталония, Испания)

Группы продуктов

Нет результатов для отображения.

Категории

  • Недвижимость
    • Аренда
    • Продажа
    • Коммерческая недвижимость

Искать результаты в...

Искать результаты, содержащие...


Дата создания

  • Начать

    Конец


Последнее обновление

  • Начать

    Конец


Фильтр по количеству...

Найдено 583 результата

  1. На территории Испании законы претерпевают серьезные изменения в зависимости от того, в каком городе или провинции вы находитесь. Главное разногласие между крупными городами и провинциями заключается в том, разрешено ли гулять по городу в купальниках. Например, на всех испанских пляжах можно загорать не только в бикини, но и топлесс. Но на территории городов правила отличаются. Так, в Мадриде не запрещено гулять по городу в купальнике и даже без него. Но в Барселоне подобный променад наказуем штрафом. Причем оштрафовать могут также и мужчин, гуляющих по Барселоне с голым торсом. В Салоу и Коста Дорада в купальниках нельзя гулять по жилым кварталам, историческому центру и посещать городской рынок. А вот на набережной и в ресторанах, расположенных вдоль нее, можно находиться в бикини. Штрафы для любителей ходить повсюду в купальниках предусмотрены также в Малграт де Мар, курорте Коста Маресме, в Пальма де Майорка и в Саламанке, хотя этот город находится на расстоянии 300 км от моря. Еще одним необычным законом в Испании стал запрет на корриду, которая является главным символом страны. Так, в Барселоне с 2012 г. коррида и бег быков под полным запретом. 2 главные арены для проведения этого шоу были переоборудованы в торговый центр «Las Arenas» на Площади Испании и в музей (находится рядом с метро «Monumental»). Также коррида запрещена на Канарских островах, в Галисии и некоторых городах на Балеарских островах. Необычно и то, что в Испании есть запрет на некоторые имена. Детям, как правило, традиционно давали несколько имен в честь родственников и святых. Но в последние годы родители могут придумывать свои варианты. Правда, запрещено называть малышей Иудой, Каином, Лениным, Марксом и другими, которые, как полагают местные власти, несут негативное значение. Также под запретом имена, похожие на фамилии и имена, идентичные названиям городов или фруктов. Составные имена, например, Анна Каренина, также нельзя использовать. Есть ряд ограничений для имен из слишком большого количества составных частей. Девочкам не рекомендуется давать имена, похожие на мужские, и наоборот. Однако в законе прописано, что это ограничения, которые направлены на защиту несовершеннолетних. Среди некоторых необычных законов, которые встречаются в регионах, стоит выделить запрет на игру в домино на террасах баров в Севилье, хотя это является любимым занятием пожилых людей. А в Бильбао нельзя спать в автомобиле. В Малаге и еще нескольких прибрежных городах на пляже нельзя играть в бадминтон. А вот в Мохакаре и Мадриде действует запрет на стук каблуков на улицах. Также в этих городах нельзя прыгать и бегать на улицах. Но эти законы вряд ли кто вспомнит. Есть необычные нюансы, которые касаются животных. Например, в Виго и Мадриде нельзя подкармливать бродячих кошек и собак. В Таррагоне и еще многих прибрежных городах на пляж с собой нельзя брать собак. Однако в Каталонии для этих четвероногих питомцев оборудованы пляжи и бассейны. В Виллануэва да ла Торре действует закон, запрещающий собакам по ночам лаять. В некоторых провинциях есть запрет на выгул более 8 собак одновременно. А за то, что собака гуляет без поводка, владельца оштрафуют на всей территории страны. Таким образом, отправляясь в Испанию на отдых или для жизни, стоит ознакомиться с местными законами, чтобы избежать неприятностей. Ещё о туризме в Испании: Чего нельзя делать в Барселоне: памятка для туриста Штрафы и ограничения на пляжах Испании: мы все - нарушители? 10 важных правил для авиапассажиров, путешествующих в Европе Как подать жалобу на туристическое агентство? Пляжи Испании: запреты и нормы для отдыхающих
  2. Форумчане, прошу подсказки. Может у кого-то есть опыт по смене карты NIE из-за смены фамилии. Предыстория такая: в июне месяце 2019 я поменяла в России свою фамилию на девичью (наконец-то! три года не решалась). В данный момент нахожусь в процессе смены загран. паспорта в Российском консульстве Барселоны. Следующий шаг, я так понимаю, смена карты NIE, когда получу новый загран (очень надеюсь, что это произойдет скоро). Вопрос такой, для смены NIE требуют ли extranjería какие дополнительные документы, кроме загран паспорта на новую фамилию? (ну, например, переведенное и заверенное свидетельство о смене фамилии). В интернете нормальной информации не могу найти... Заранее благодарна!!
  3. Многие спрашивают, что это – постоянное место жительство в Испании, кто его может получить? Причем многие думают, что право на такой вид резиденции имеют только члены семьи граждан ЕС. Но это не так. Рассказываем, какие именно категории резидентов Испании могут претендовать на ПМЖ в Испании 1. Право на постоянное проживание в Испании имеют граждане государства-члена Европейского Союза или государства-участника соглашения о Европейском экономическом пространстве, а также члены семьи, не являющиеся гражданами одного из таких государств, которые на законных основаниях проживают в Испании в течение продолжительного пятилетнего периода. 2. Кроме того, Право на постоянное проживание в Испании имеют лица, в отношении которых существует одно из следующих обстоятельств, имеют право на постоянное проживание до истечения указанного выше пятилетнего периода: a. Самозанятый или иностранный работник по найму, который в момент прекращения своей деятельности достиг возраста, предусмотренного испанским законодательством для доступа к пенсии с правом на пенсию, когда он занимался своей деятельностью в Испании в течение по крайней мере последних 12 месяцев и постоянно проживал в Испании более 3 лет. Статус продолжительности проживания не требуется, если гражданин Союза состоит в браке или является зарегистрированной парой испанского гражданина или гражданина, утратившего испанское гражданство после вступления в брак или регистрации в качестве зарегистрированной пары с работником (немного запутанное объяснение, но если мы будем объяснять каждый пункт, будет очень длинно). b. Работник по найму, который получает досрочный выход на пенсию, когда он работал в Испании в течение по крайней мере последних двенадцати месяцев и постоянно проживал в Испании более трех лет. Статус продолжительности проживания не требуется, если гражданин Союза состоит в браке или является зарегистрированной парой испанского гражданина или гражданина, утратившего испанское гражданство после вступления в брак или регистрации в качестве зарегистрированной пары с работником. c. Самозанятый или иностранный работник по найму, который прекратил свою деятельность в результате постоянной нетрудоспособности (инвалидность), прожив в Испании более двух лет (без перерыва). Срок проживания в этом плане не требуется, если инвалидность является результатом несчастного случая на производстве или профессионального заболевания, которое дает право на получение пенсии, за которую несет полную или частичную ответственность учреждение испанского государства, или если гражданин Союза состоит в браке или является зарегистрированной парой испанского гражданина или гражданина, утратившего испанское гражданство после вступления в брак или регистрации в качестве зарегистрированной пары с работником. d. Самозанятый или иностранный работник по найму, который после трех лет непрерывной деятельности и проживания на территории Испании осуществляет свою деятельность в другом государстве-члене и сохраняет свое место жительства в Испании, возвращаясь на территорию Испании ежедневно или, по крайней мере, раз в неделю. Для исключительных целей права на проживание периоды деятельности, осуществляемые в другом государстве-члене Европейского Союза, считаются выполненными в Испании. Для целей вышеуказанных подпунктов периоды недобровольной безработицы, должным образом обоснованные компетентной Государственной службой занятости, периоды приостановления деятельности по причинам, не зависящим от заинтересованного лица, а также отсутствие работы или потери в результате болезни или несчастного случая, рассматриваются как периоды занятости. 3. Родственники гражданина Испании или другого государства-члена Европейского Союза или другого государства-участника соглашения о Европейском экономическом пространстве или Швейцарии, не имеющие гражданства одного из таких государств, проживающие в Испании могут получить постоянный вид на жительство родственника гражданина Союза, если они подтверждают, что проживают на законных основаниях в Испании в течение продолжительного пятилетнего периода при условии сохранения семейной связи, по которой был выдан вид на жительство, или если они поддерживают режим в случае смерти, недействительности брачной связи, развода или аннулирования регистрации в качестве зарегистрированного партнера. ВАЖНО Члены семьи самозанятого или иностранного работника, проживающие с ним в Испании, имеют, независимо от их гражданства, право на постоянное проживание, если сам работник приобрел для себя это право, выдав им постоянный вид на жительство члена семьи гражданина Союза. СЛУЧАИ Если гражданин Союза скончался в течение своей активной жизни до приобретения права на постоянное проживание в Испании, члены его семьи, проживавшие с ним в Испании, имеют право на постоянное проживание при условии наличия одного из следующих обстоятельств: Что гражданин на дату смерти постоянно проживал в Испании не менее двух лет. Смерть наступила в результате несчастного случая на производстве или профессионального заболевания. Что переживший супруг утратил испанское гражданство в результате брака с умершим. ЗАЯВЛЕНИЕ О ПОСТОЯННОМ ПРОЖИВАНИИ ГРАЖДАНИНА ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА Соответствующее лицо должно лично обратиться в управление по делам иностранцев провинции, где оно проживает, или, в противном случае, в соответствующий полицейский участок. Вместе с моделью заявки (EX-18) требуется предоставить следующие документы (оригинал и копия): Действительный и действующий паспорт или удостоверение личности. Если срок действия истек, его копия и запрос на продление. Документ, подтверждающий уплату пошлины. Документы, подтверждающие право на получение постоянного вида на жительство, за исключением случаев, когда он проживает на законных основаниях в Испании в течение продолжительного 5-летнего периода, при этом дополнительная документация не требуется, поскольку это обстоятельство будет официально проверено Управлением по делам иностранцев. После уплаты пошлин заявителю выдается свидетельство о праве на постоянное проживание. Примечание о действительности иностранных публичных документов: для проверки необходимых требований, касающихся легализации и перевода иностранных публичных документов, можно ознакомиться с информационным бюллетенем Генерального секретариата по вопросам иммиграции и эмиграции. ПОСТОЯННЫЙ ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ЧЛЕНА СЕМЬИ ГРАЖДАНИНА ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА Заявление должно быть подано в течение месяца до истечения срока действия карты резидента, а также может быть подана в течение трех месяцев после истечения срока. Заявление (формаEX-19), в 2 экз., должным образом заполненное и подписанное, должны быть поданы вместе со следующими документами (оригинал и копия): Действительный и действующий паспорт (все страницы). Документ, подтверждающий наличие семейной связи, брака или зарегистрированного союза. Три фотографии цветные, на белом фоне, размер удостоверения. Документ, подтверждающий оплату пошлины. Кроме того, в случае, это был брак с гражданином, умершим в течение своей активной жизни еще до получения права на постоянное проживание, нужно подать: Свидетельство о смерти вместе с. Свидетельство о регистрации, в котором указывается минимум 2 года совместного и постоянного проживания в Испании; Документы, подтверждающие, что смерть наступила в результате несчастного случая на производстве или профессионального заболевания; или Документы, подтверждающие, что переживший супруг был гражданином Испании, утратив это гражданство в результате его брака с умершим гражданином общины. Примечание о действительности иностранных публичных документов: для проверки необходимых требований, касающихся легализации и перевода иностранных публичных документов, можно ознакомиться с информационным бюллетенем Генерального секретариата по вопросам иммиграции и эмиграции. Выдача постоянного вида на жительство родственника гражданина Союза должна быть произведена в течение трех месяцев с момента подачи заявления. Срок действия карты составляет десять лет с даты выдачи и автоматически продлевается. Перерывы на проживание не более двух лет подряд не повлияют на срок действия ПМЖ. То есть разрешено отсутствие. С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё о ВНЖ в Испанию: Новые требования предоставления гражданства Испании Испания, как не потерять ВНЖ. Что делать, если вы не можете выполнить все условия закона? Вид на жительство в Испании Как оформить вид на жительство в Испании? Как получить в Испании ВНЖ без права работы Получить вид на жительство в Испании станет проще ВНЖ для беженцев в Испании: процедура получения Вид на жительство в Испании для инвесторов недвижимости. Комментарии специалистов Документы, необходимые для получения «tarjeta Azul» в Испании
  4. Иногда случаются ситуации, когда арендатор не находится более в арендуемом доме. Но зато там остается его семья. Что в таком случае происходит? Как закон смотрит на это? Имеет ли семья право оставаться жить в доме? Требуется ли переписать договор аренды? Имеет ли право хозяин отказать в проживании? Есть ли для этого какие-то сроки? В этом случае мы имеем дело с суброгацией договора аренды. Суброгация (суброгация) означает, что лицо, которое в принципе не является стороной договора аренды, становится стороной договора, то есть арендатором. Таким образом, он берет на себя все права, а также все обязательства и договор остается неизменным - меняется только арендатор. Закон Испании устанавливает 2 случая, при которых суброгация аренды действительна: В случае смерти владельца. В случае развода, сепарации или расторжения брака арендатора (в Испании это разные процедуры). В первом случае должно быть доказано, что супруг проживал на постоянной основе со стороной контракта в течение 2 лет, предшествующих дате смерти арендатора. Права для "гражданского брака" (Pareja de hecho) - похожие. Но там сожители, кроме того, должны быть зарегистрированы как такая пара в муниципалитете. Член семьи, желающий сдать жилье в аренду, имеет 3-месячный срок для уведомления второй стороны. Во втором случае не имеет значения, кто был лицом, подписавшим договор, и супруг, не являющийся стороной договора, имеет право продолжать в доме до даты окончания договора. Но и тут важно соблюдать сроки. Супруг арендатора имеет 2-месячный срок для письменного уведомления арендодателя о своем желании продолжать жить в доме. К письму он должен приложить копию судебного решения, в котором использование семейного жилья приписывается ему. Для суброгации аренды правила несколько отличаются в зависимости от того, когда был подписан договор аренды. Не желая загружать читателя, рассмотрим только договоры, подписанные после 1 января 1995 года. Количество суброгаций: Закон о городской аренде (LAU) для договоров аренды жилья показывает только на возможность суброгации, ограничивая оба случая. Вот лица, которые имеют право на суброгацию аренды: а) супруг(а) - при условии, что в момент смерти он(а) проживал(а) с арендатором. b) гомосексуальные пары: лицо, которое на протяжении по крайней мере двух лет, предшествовавших смерти арендатора, постоянно проживало в аналогичных супружеским, независимо от его сексуальной ориентации, за исключением случаев, когда у них было общее потомство, и в этом случае достаточно простого совместного проживания. с) потомки арендатора, которые в момент его смерти находились под его родительскими полномочиями или опекой или обычно проживали с ним в течение предшествующих двух лет. d) лица по восходящей линии арендатора, которые обычно проживали с ним в течение двух лет, предшествовавших его смерти. e) братья и сестры арендатора, в отношении которых также сохраняется требование о сроке. f) лица, не упомянутые в предыдущих пунктах, которые имеют инвалидность, равную или превышающую 65%, при условии, что они имеют родственные отношения до третьей степени родства с арендатором и проживали с ним в течение двух лет, предшествующих смерти. Вопросы аренды жилья - одни из самых частых. У вас возникли какие-то проблемы со второй стороной договора и не знаете как это решить? Вам нужно правильно составить, пересмотреть, правильно договор? Нужна консультация? Обращайтесь! Ответ в течение 48 часов. С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Расторжение договора аренды в Испании в соответствии со статьей 1124 ГК Сроки в договорах аренды жилья Испании. Как не запутаться Вся информация о частичной аренде жилья в Испании Испания. Может ли арендодатель войти в дом арендатора? Аренда жилья после 2019 года: на что обратить внимание Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году
  5. Можно ли расторгнуть договор аренды в Испании? Что делать, если вторая сторона не выполняет свои обязательства и попросту вас игнорирует? Если конфликт не решается полюбовно (расторгнуть контракт можно по соглашению сторон), то единственное решение – это действовать. Мы расскажем, как. Договор аренды - это всегда взаимные обязательства. Так, основным обязательством арендодателя является предоставление в пользования предмета аренды. При аренде жилья, кроме того, обязанности арендодателя указаны в ст. 21 Закона Испании «О городской аренде». Что касается второй стороны, то арендатор обязан платить арендную плату и возвращать имущество в том виде, в каком оно было получено, с учетом нормального износа от использования. Также это актуально для аренды объектов, которые имеют другое назначение и фигурируют как «для иного использования жилья» (alquiler para uso distinto de vivienda). Несоблюдение обязательств одной стороны дает другой стороне право требовать расторжения договора аренды Так, статья 1124 Гражданского кодекса гласит: Полномочия по урегулированию обязательств подразумевают наличие у сторон взаимных обязательств, и ситуации, когда одна из сторон не выполняет их. Потерпевшая сторона при этом может выбирать между требованием о выполнении или расторжением договора с компенсацией ущерба и начислением процентов в обоих случаях. Она может также просить о принятии решения, даже после того, как она примет решение о выполнен, но когда это окажется невозможным. Суд выносит соответствующее постановление. То есть мы видим, что вторая сторона может потребовать от второй стороны как выполнения обязательств, так и расторжения контракта, на свой выбор, с получением всех компенсаций и процентов. Условия для применения статьи 1124 о принудительном расторжении договора аренды: 1. Имеется действующий договор аренды. 2. Обязанности и права сторон взаимны и осуществимы. То есть существуют взаимные обязательства, которые предоставляют обе стороны предоставляют, и каждая из них существует как эквивалент другой. 3. Сторона должна серьезно нарушить свои обязательства. Не каждое нарушение приводит к праву расторгать контракт, а только самые существенные, которые нарушают саму цель контракта, В аренде наиболее очевидным случаем является неуплата арендатором арендной платы или непредставление жилья, которое соответствует условиям проживания (например, без света, воды, дверей, не устраивающего по санитарным нормам). Так, например, случаем несоблюдения, который не влечет за собой прекращение контракта и не является существенным, Верховный суд признал договорное обязательство регистрацию договора аренды (решение Верховного суда, Палаты 1 от 16 сентября 2014 года, апелляция 969/2012). 4. Сторона, которая требует расторжения и компенсаций, не является нарушителем обязательств Это не касается тех случаев, когда такое нарушение является следствием предыдущего неисполнения обязательств другим договаривающимся лицом. Например, при аренде помещения для бара арендатор может прекратить платить арендную плату, если арендодатель не выполнит свое обязательство по обеспечению водоснабжения. Применение расторжения контракта. Срок расторжения договора аренды в Испании В Каталонии применять процедуру расторжение контракт можно в течение 10 лет (статья 121-20, Первая книга Гражданского кодекса). В остальной части Испании - 5 лет. Это предусмотрено статьей 1964 Гражданского кодекса, закон 42/2015. При этом установленный законом срок расторжения договоров аренды, заключенных до 7 октября 2015 года - 15 лет. Последствия расторжения договора аренды в Испании Что касается последствий процедуры расторжения контракта, то Верховный суд Испании установил (Постановление от 15 июля 2003 года, что они носят характер «ex tunc». То есть стороны возвращаются на исходные позиции, как будто договор не был заключен. Это влечет за собой обязательство вернуть каждой стороне то, что она получила от другой по причине заключения договора аренды (в нашем случае арендодатель возвращает недвижимость, которую он арендовал, а арендодатель – фианзу). При этом виновная сторона в соответствии с Гражданским кодексом обязана возместить ущерб, погасить задолженность и проценты, если не установлено других требований Не забывайте, что материал статьи является только ознакомительным вариантом. Он не может заменить собой консультацию юриста, который поможет решить вам вашу конкретную проблему. Обычная стоимость консультации в Испании – 100 евро. С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Сроки в договорах аренды жилья Испании. Как не запутаться Вся информация о частичной аренде жилья в Испании Испания. Может ли арендодатель войти в дом арендатора? Аренда жилья после 2019 года: на что обратить внимание Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год
  6. Часто сталкиваюсь с тем, что люди путаются в сроках аренды. Это приводит к недопониманию со сторон арендатора и арендодателя. Поэтому в случае аренды жилья в Испании обязательно (!) требуется консультация юриста. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций, когда вы перестаете быть хозяином положения. По вопросам аренды в Испании обязательно проконсультируйтесь с юристом! Не подписывайте стандартные договоры аренды, скачанные из Интернета или от агентства и хозяина! Они не защищают ваши права! Споры по срокам и продлениям также часто и приводят к ситуациям с окупасами. Правильно сдавайте свою недвижимость в Испании. Это – прекрасный источник доходов и хорошая инвестиция. Главное – правильно составить договор и принять меры предосторожности. Кроме того, проконсультироваться стоит и потому, что законы Испании позволяют резидентам и гражданам Евросоюза практически не платить налоги за аренду жилья, предоставляя широкие льготы по налоговым вычетам расходов. Для нерезидентов Европейский суд обязал Испанию также предоставит такие же права (это тема отдельной статьи или консультации). Но перейдем собственно к срокам. Так как испанские законодатели окончательно запутали пользователей. Закон об аренде в Испании менялся за последнее время уже пять раз, только за последний 2018 - 2019 год дважды! Поэтому при спорах нужно учитывать, когда именно заключался договор. Вот краткие правила: Помнить, что для аренды жилья в Испании устанавливаются разные сроки, в которых не нужно путаться: Срок договора по соглашению сторон. Минимальные и максимальные сроки аренды по закону (когда стороны не оговорили их в договоре). Срок продления договора по умолчанию (когда ни одна из сторон не сообщала об изменениях условий и отношения аренды продлеваются автоматически и на тех же условиях). Обязательное продление договора аренды как право арендатора. Что: Срок обязательного продления договора для собственника жилья (и на его продление со стороны арендатора - 3 года (для ФЛи ЮЛ), при этом срок продления договора аренды по умолчанию равен одному году. В случаях, когда в договоре указан срок от пяти до семи лет, то это по правилам ГК остается в силе, но вот продление по умолчанию – 1 год (не три, как предписывали новые правила). В договорах на срок от одного до трех лет: регулирование старым законом, обязательное продление по просьбе арендатора - три года, продление по умолчанию – год. Если срок договора установлен не стандартным договором, а по соглашению сторон, изменения в законе аренды не коснутся таких договоров, учитывая верховенство принципа свободы гражданского договора. Например, если стороны установили, что договор действует 4 года или шесть лет, то именно этот срок и будет применяться, независимо от того, какой закон будет регулировать эти отношения. Обязательно стоит помнить о минимальных сроках. Так, арендодатель не может расторгнуть соглашение до истечения срока минимального его принудительного (обязательного) продления, если вторая сторона собирается и дальше арендовать жилье Речь идет о том обязательном сроке, который был установлен законом для года, когда заключался договор аренды. Чтобы не путаться в сроках, следует понимать, что обязательное продление аренды – это право одной стороны (арендатора) и обязанность второго (собственника или арендодателя). То есть если арендатор не собирается продлевать договор, обязательное продление не применяется. Живите в Испании комфортно! С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Вся информация о частичной аренде жилья в Испании Договор аренды комнаты в Испании. Что должен включать? Испания. Может ли арендодатель войти в дом арендатора? Аренда жилья после 2019 года: на что обратить внимание Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год
  7. Многие люди переезжают из одного города в другой по разным причинам, ища новое место для жизни. Возможность обмена квартирой с другими арендаторами или частичной аренды становится все более привлекательной из-за гибкости такого варианта как с точки зрения продолжительности, так и по цене. Но почему этот вариант в Испании является более привлекательным не только для арендаторов, но и для домовладельцев? Содержание статьи: Каким законом в Испании регулируется частичная аренда? Является ли залог (фианза) при такой аренде обязательным? Какие обязательства при частичной аренде в Испании несет арендодатель? Каковы обязанности арендатора? Преимущества частичной аренды жилья в Испании Минусы частичной аренды жилья в Испании Безопасно ли собственнику в Испании арендовать жилье частично? Каким законом в Испании регулируется частичная аренда? Аренда части дома в Испании становится все более популярной практикой по сравнению с арендой всего дома. Однако знаем ли мы, каким законом регулируются такие контракты? В отличие от аренды всего жилья, регулируемого в Испании законом «О городской аренде» (LAU), такие контракты, в которых сдается только часть жилья, регулируются Гражданским Кодексом, что позволяет сторонам договориться о сроках их действия между участвующими сторонами без права на продление арендатором. Кстати, если Вы боитесь, что ваши новые арендаторы не выполнят ежемесячные платежи, предлагаем оформление страховок по неуплате арендной платы, чтобы вы чувствовали себя уверенно и защищенными от окупасов. Является ли залог (фианза) при частичной аренде в Испании обязательным? Как указывалось выше, частичная аренда регулируется не LAU, а Гражданским кодексом Однако арендодатель может потребовать от арендатора предоставить определенную гарантийную сумму, которую он сочтет адекватной для покрытия ущерба, который теоретически может возникнуть и который не может быть покрыт за счет арендной платы.. Какие обязательства при аренде части помещения в Испании несет арендодатель? Арендодатель должен заключить договор на каждого из арендаторов, которые будут занимать жилье. Срок действия такого договора, как указано выше, устанавливается обеими сторонами без применения системы обязательных продлений. С другой стороны, арендуемое жилье должно быть меблировано как с точки зрения комнат для проживания, так и общих зон, включая, кроме того, правила использования (правила общежития) таких общих зон и правил совместного использования дополнительных услуг и оплаты таких расходов (вода, газ и т. д.). Каковы обязанности арендатора? Каждый арендатор жилья в Испании в таких договорных отношениях должен соблюдать все положения договора, касающиеся как платежей, так и правил сосуществования и использования различных общих помещений жилого фонда. Арендаторы должны производить платежи в установленную с арендодателем дату, и, в случае неуплаты, будут нести ответственность в связи с действиями, предпринятыми арендодателем с целью защиты своих прав. С другой стороны, арендатор будет нести ответственность не только за свои действия, но также и за действия тех, кого он пригласил (гостей). Кроме того, он несет ответственность за сохранность имущества, которым он пользуется. Преимущества частичной аренды жилья в Испании Частичная аренда жилья в Испании стала очень популярной и желательной практикой в качестве нового источника дохода. Вот некоторые из причин, почему этот тип контракта все чаще используется: Поскольку они не подчиняются LAU, стороны имеют больше свободы при заключении контракта и о его условиях. Срок действия договора должен быть добровольно согласован между сторонами, при этом срок действия договора соблюдается согласно договора, и прекращается после его завершения. Арендодатель не обязан продлевать договор до пяти лет, и не подчиняется требованиям LAU. В случае продажи жилья договор может быть расторгнут без предоставления арендатору какого-либо преимущественного права на покупку арендованного помещения. Недостатки частичной аренды жилья в Испании Есть много аспектов, которые делают такие контракты привлекательными. Однако, чтобы принимать решения, нужно знать и минусы частичной аренды с точки зрения арендодателя. Во-первых, поскольку отношения такой аренды не регулируются LAU, арендодатели имеют более скромные права и гарантии со стороны закона. Тем более важным является правильное написание договора.. Как указывалось выше, арендодателем является лицо, которое решает, кто подписывает контракт, и, следовательно, кто будет арендатором жилья. Если вы арендуете комнату, вам может это не понравится, ведь решения арендодателя могут вызвать проблемы между различными арендаторами, которые должны соблюдать ранее установленные правила. С другой стороны, договор не распространяется на LAU и, следовательно, установленный срок не будет 5 или 7 лет, как в случае полной аренды жилья. Это может иметь негативные последствия так как, есть разные виды арендаторов, которые заинтересованы только в аренде на определенный период (или учебный год), и оставляют жилье пустым в другое время года. Что касается первого пункта, то конфликты могут также вытекать из незнания арендаторами ответственности перед стороной вне закона аренды (LAU). Ведь отношения будут регулироваться Гражданским кодексом, со всеми вытекающими. Безопасно ли арендовать жилье частично? Что касается правовой безопасности, то, как мы уже говорили, сторонам следует учитывать, что эти контракты регулируются Гражданским кодексом, а не LAU, что обеспечивает большую свободу и гибкость. Тем не менее, гарантии от них также уменьшаются. Правильно составленный договор защитит вас лучше LAU. У вас больше свободы выбора. Но, с другой стороны, плохо составленный договор способен превратить ваше жилье в сборище людей с сомнительной репутацией. Поэтому, безопасность такого рода аренды можно разделить на два вида: Правовая – которая зависит от правильного подписания договора, и она более высокая, чем в LAU. Фактическая - в значительной степени зависит от арендаторов, проживающих в доме, а не от самого договора. То есть тут можно применить простое высказывание: «видели рученьки, что брали». Тщательно отбирайте своих арендаторов и арендодателей. С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Договор аренды комнаты в Испании. Что должен включать? Испания. Может ли арендодатель войти в дом арендатора? Аренда жилья после 2019 года: на что обратить внимание Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Право преимущественной покупки жилья, которое сдается в аренду в Испании Преимущества договора аренды жилья в Испании с правом выкупа для собственника жилья и его минусы
  8. Вы когда-нибудь слышали рассказы о том, что в какой-то момент ваших знакомых собственник жилья их удивил, войдя в их дом? В Испании такого не случается, но все же. Сегодня я хочу объяснить, почему собственник жилья, сдаваемого в аренду, не может войти в дом арендатора без его четкого согласия. Содержание: Кто может войти в вашу арендную квартиру? Может ли Арендодатель войти в квартиру? Закон, защищающий арендатора Может ли арендодатель сменить замок? Может ли арендатор сменить замок? Кто может войти в арендную квартиру? Прежде всего, закон делает различие между типами людей, которые могут войти в арендованную квартиру. Арендодатель может войти? Арендодатель по испанскому закону не может войти в арендуемое жилье без согласия арендатора, так как он будет нарушать статью 18.2 испанской Конституции, в которой говорится, что дом является неприкосновенным. Кроме того, нарушена статья 202 Уголовного кодекса, предусматривающая наказание в виде лишения свободы на срок от 6 месяцев до 2 лет. Если деяние совершается с применением насилия или запугивания, то наказанием является лишение свободы на срок от одного до четырех лет и штраф в размере от 6 до 12 минимальной месячной платы. Закон, защищающий арендатора Статья 18.2 Конституции Испании предусматривает, что все жилье на территории Испании является неприкосновенным. Что это значит? Это означает, что ни одна запись или регистрация не могут быть сделаны в нем без согласия владельца или, при необходимости, судебного решения. Доступ к месту жительства возможен только в том случае, если арендатор совершает какое-либо вопиющее преступление. На самом деле, для многих оправданий, которые помещает владелец, если он входит в ваш дом в аренду, вы, как арендатор, можете обратиться в суд с просьбой о расторжении договора и даже сообщить ему о нарушении статьи. 202 КП. Проверь контракт. Любое положение, обязывающее арендатора предоставить арендодателю доступ к арендованному жилью без предварительного согласия арендатора, считается недействительным. Может ли арендодатель сменить замок? Арендодатель не может сменить замок в доме. Это то, что Испании абсолютно запрещено. В случае смены замка нарушается вышеупомянутая статья 18.2 Конституции, согласно которой жилище является неприкосновенным. А что будет в случае неуплаты арендной платы? Арендатор теряет права? Или нет? Некоторые домовладельцы рассматривают смену замка как лучший вариант, чтобы забыть о раздражающих арендаторах, которые не платят согласованную в договоре арендную плату. Однако, учиняя самосуд, вы рискуете. Это действие в Испании строго запрещено. Изменение и прекращение допуска к жилью не может быть произведено до тех пор, пока арендодатель не вернет официально (сам или по решению суда) жилье в распоряжение собственника Может ли арендатор изменить замок? Арендатор может изменить замок в любое время, если он захочет, владелец дома не может помешать ему, но только в течение срока контракта. В этом случае арендодатель может и не иметь копию ключей - то, о чем часто арендодатели просят (требуют) арендаторов. Но в случае смены замка арендатор должен взять на себя расходы на замену замка. Кроме того, это со стороны безопасности очень желательно. Хотя на момент подписания договора домовладелец выдает арендатору один, два или три комплекта ключей. Но уверены ли вы, что у бывших жильцов какие-либо копии этих ключей? Поэтому по соображениям безопасности и, во избежание страхов, рекомендуется, чтобы при въезде в квартиру для сдачи в аренду замок был сменен. Помните, что, как арендатор, вы защищены законом и имеете права, которые вы имеете защищать. Не позволяйте владельцу квартиры злоупотреблять своим положением. С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Аренда жилья после 2019 года: на что обратить внимание Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Право преимущественной покупки жилья, которое сдается в аренду в Испании Преимущества договора аренды жилья в Испании с правом выкупа для собственника жилья и его минусы Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas) Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании
  9. Очень часто студенты или люди командировочные снимают в Испании, особенно в первое время, не целое жилье, а его часть (комнату). Как правильно регулируются такие отношения? Нужно ли составлять контракт? Если да, то каковы его особенности? Какое содержание должен иметь договор аренды комнаты в Испании? Модель договора аренды комнаты может быть составлена юристом-специалистом по недвижимости. Сторонам с его помощью нужно будет урегулировать следующие вопросы: Идентификация сторон сделки. Описание комнаты, предлагаемой в аренду: площадь, обстановка в доме. Обратите внимание на этот пункт, иначе одну комнату вам могут заменить на другую. Например, как вариант, вы можете прикрепить чертеж к контракту. Указать право на пользование общими помещениями: например, залом, кухней, ванной, гаражом или кладовкой. Для того, чтобы не было недоразумений, это обязательно нужно детализировать в договоре. Срок действия договора в месяцах или годах, а также возможность или нет расторгнуть договор арендатором до истечения срока действия договора. Арендная плата, которая будет выплачиваться за арендованную комнату в месяц. Способ оплаты (наличные деньги, перевод и т.д.) и как он будет пересматриваться (например, с использованием индекса IPC). Fianza (Залог) за аренду комнаты Испании обычно запрашивают оплату залога, который состоит из месячной арендной платы. Состав расходов, которые включены в арендную плату, и тех, которые оплачиваются отдельно. Например: отопление, горячая вода, интернет, стационарный телефон, коммунальные расходы и т.д. Также целесообразно указать, включает ли аренда комнаты также право на использование общих помещений, таких как кухня или столовая. Кроме того, необходимо указать право на доступ к другим удобствам, например, таким как гараж, бассейн, сад и т.д.. Другим важным аспектом являются правила сосуществования, которые должны быть соблюдены, например, не курить в квартире, не беспокоить в определенное время других жильцов, не шуметь, или не устраивать вечеринки. Лучше всего правила приложить к договору в виде отдельного приложения. Если вы хотите полной законности, чтобы в случае возникновения в будущем каких-либо коллизий, для решения дела было все детально ясно, важно зафиксировать все условия договора аренды помещения в письменной форме и подписать две копии договора. В дополнение к вышеуказанным рекомендациям, важно, чтобы вы обратились в мэрию за консультацией по поводу городской лицензии, а также с целью узнать, подпадает ли ваша ситуация под такую, которая требует регистрации в налоговой службе, чтобы выставить счет с НДС или другими налогами. Меры предосторожности перед подписанием контракта на аренду комнаты в Испании Аренда комнаты не станет для вас рискованной, если вы принимаете ряд мер предосторожности до подписания контракта. Для арендатора Посетите комнату, чтобы проверить состояние, а также с целью проверить, кто живет по соседству. Не стесняйтесь задавать все вопросы, чтобы рассеять сомнения: ориентация жилого помещения, тип отопления, сумма дополнительных расходов, которые должны быть оплачены. Недоговоренности впоследствии могут стать источником конфликтов. Решать нужно «на берегу». Убедитесь в адекватности ценовой политики. Сравните цены и характеристики комнат с похожими условиями в этом районе. Для арендодателя Если вы являетесь арендодателем или собственником квартиры и ищете арендатора для комнаты, убедитесь, что ваша платежеспособность запрашивает трудовой договор и зарплату (если кто арендует - это работник по найму) или декларации о доходах и НДС (если вы являетесь самозанятым). Для большего спокойствия вы также можете выписать страховку по неуплате, с которой вы гарантируете сбор всех ежемесячных платежей и юридическую помощь, необходимую для споров, возникающих из этих договорных отношений. Субаренда. Если арендодатель является арендатором квартиры, необходимо проверить, имеет ли он разрешение арендодателя на частичную субаренду жилья. Очень часто бывают случаи, что хозяин не знает о существовании других жильцов и имеет все права выселить их, а также расторгнуть договор аренды с арендатором, который нарушил условия. В этом случае вы можете остаться ни с чем. Анабель Фелис Ещё об аренде недвижимости в Испании: Испания. Может ли арендодатель войти в дом арендатора? Аренда жилья после 2019 года: на что обратить внимание Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Право преимущественной покупки жилья, которое сдается в аренду в Испании Преимущества договора аренды жилья в Испании с правом выкупа для собственника жилья и его минусы
  10. Я уже писала о том, что нормативы по аренде жилья в Испании постоянно меняются. В 2019 году закон поменяли дважды, а до это – четыре раза. Поэтому не все знают, какие правила применяются в 2020 году. Имейте в виду, что если вы подписали контракт после 5 марта 2019, вот что вам нужно учитывать: 1. Минимальный срок действия (гарантированный законом) договоров вновь продлен до 5 лет В то время как до 5 марта договоры аренды имели минимальный срок 3 года, теперь они снова вернулись к срок в 5 лет. В случае, если арендодатель является юридическим лицом, срок действия договора продлевается до 7 лет. 2. Продление договора по умолчанию - на 3 года по истечении срока действия контракта Для физических лиц также предусмотрено негласное продление договора (по умолчанию) модифицирован - с 1 года до 3 лет. То есть, если ни одна из сторон договора аренды не заявляет о том, что не хочет продлевать договор, он будет продлен. В случае отказа от продления арендодатель должен уведомить арендатора о готовности не продлевать договор за 4 месяца, а в случае, если отказывается арендатор, он должен уведомить арендатора за 2 месяца. 3. Установлен максимум по фианзе (залогу): 2 ежемесячных залога по 5-летним контрактам Новый закон о городской аренде направлен на содействие улучшению жилищного строительства и расширение возможностей рынка аренды. До сих пор это был не совсем регулируемый аспект, поэтому арендодатель мог потребовать от арендатора сумму, которую он хотел. В настоящее время установлено регулирование, которое требует, чтобы, если арендодатель является юридическим лицом, он может потребовать от арендатора не более двух месяцев залога до въезда в помещение. 4. Приостановление процессов выселения в связи с признаками «социальной уязвимости» арендатора Процесс выселения может быть приостановлен в случае сообщения о социальной уязвимости со стороны арендатора и до тех пор, пока социальными службами не будет найдена альтернатива. Выселение жилья может быть приостановлено на один месяц, если собственник является физическим лицом, и на три месяца, если это юридическое лицо. «El desahucio de la vivienda se paralizará por un periodo de un mes en caso de que el propietario sea un individuo y de tres meses si se trata de una persona jurídica.» 5. Расходы на управление недвижимостью и договор арендодателя Новый закон Испании предусматривает, что расходы на управление недвижимостью или оформление контракта (gestión inmobiliaria) будет нести арендодатель, но только если он является юридическим лицом, и при условии, что такие расходы не были инициативой арендатора. 6. Налоговые скидки Ежегодное повышение арендной платы по всем контрактам в Испании по новому закону ограничивается индексом IPC. В течение срока действия договора рента не может быть увеличена более чем на этот коэффициент. Это правило ранее применялось только к договорам с пониженной арендной платой, установленной для страны или региона, и исключало долгосрочные контракты. Что касается налогов, то закон о местном регулировании «Ley Reguladora de las Haciendas Locales» корректирует отношения аренды. В нем говорится, что оплата IBI арендатором при социальной аренде жилья перестает быть обязательным. В налоговой области и с целью снижения бремени рынка аренды, все договоры аренды жилья, предназначенного для постоянного проживания, освобождаются от налога на передачу имущества и документальное подтверждение правовых актов (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Право преимущественной покупки жилья, которое сдается в аренду в Испании Преимущества договора аренды жилья в Испании с правом выкупа для собственника жилья и его минусы Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas) Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании
  11. В Испании для собственников жилья, сдающих его в аренду, предусматривается возможность применения налоговых вычетов за аренду жилья. Так, согласно закону о подоходном налоге (Ley del IRPF), арендодатель может вычесть 60% от доходов нетто, полученных за аренду жилья. В статье мы разбираем, как выглядит ситуация, если жилье сдается родственникам? Есть ли какие-то отличия? Возможно, льготы? Или, наоборот, - предъявляет более строгие требования? В первой части мы рассмотрели такие вопросы: Кто считается членом семьи согласно испанскому закону в отношении аренды? Расходы, которые можно вычесть из дохода по аренде в Испании Сколько можно отминусовать? А как выглядят льготы для нерезидентов? Сегодня мы рассмотрим варианты аренды жилья родственникам, в том числе такую, когда доходы от аренды после вычетов становятся минусовыми. В случае, когда при аренде жилья сумма аренды не покрывает расходов на его содержание, что вполне часто может случаться в случае аренды родственникам (например, детям), это порождает вопросы. Очень часто такие контракты имеют, намеренно или нет, заниженную цену арендной платы. Чтобы избежать затруднений, налоговая служба Испании вводит такое понятие, как «минимальная арендная плата» Итак, если расходы собственника при аренде жилья превышают его доходы, или же доходность является нулевой, то Hacienda понимает, что это реальная возможность для манипуляций, и в этих случаях устанавливает специальный стандарт, который, среди прочего, служит для обеспечения того, что арендодатель будет эффективно платить те же налоги за аренду своего дома, что и те, когда он пуст То есть, фактически, собственник должен оплатить то, что известно Испании как налог на прибыль за недвижимость Расчет обычно выполняется, но когда чистая доходность (то, что мы зарабатываем за счет аренды за вычетом расходов и сокращений) меньше, чем если бы квартира была пуста, и налогоплательщик должен задекларировать ее по-другому, как вменение арендной платы. Конечно, многие задаются вопросом, как это может быть. Но это действительно так, потому что Hacienda понимает, что пустая квартира без аренды на имя собственника, а не обычное жилье (vivienda habitual, то есть то, что используется для собственного проживания), генерирует минимальную арендную плату, которая собственнику и вменяется, то есть добавляется автоматически в декларацию о доходах. Как рассчитывается такой минимальный доход? Минимальная арендная плата за недвижимость в этом случае рассчитывается точно также, как и налог на имущество и составляет: 2% от кадастровой стоимости, если она не была пересмотрена или 1,1%, если она была пересмотрена. Это и будет минимальная сумма, которую необходимо будет заплатить в виде налога на квартиру при аренде у члена семьи. ...................................... За консультацией вы можете обратиться к нам или к любому грамотному специалисту с юридическим образованием в Испании. С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Право преимущественной покупки жилья, которое сдается в аренду в Испании Преимущества договора аренды жилья в Испании с правом выкупа для собственника жилья и его минусы Фианза в Испании при аренде дома Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas) Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании
  12. Декларация о доходах предусматривает возможность практики налоговых вычетов за аренду жилья. Так, согласно закону о подоходном налоге (Ley del IRPF), арендодатель может вычесть 60% от доходов нетто, полученных за аренду жилья. Но как ситуация выглядит, если жилье сдается родственникам? Есть ли какие-то отличия? Возможно, льготы? Или, наоборот, - предъявляет более строгие требования? Этот вопрос задают чаще всего родственники, которые собираются сдать свое жилье младшим членам семьи, например, только переезжающим в Испанию, или племянникам – студентам и т.д.. Рассмотрим, как на эту ситуацию смотрит испанский Закон. Нам нужно узнать, есть ли какие-то особенности аренды родственникам, далее – кто считается по закону родственником, и, кроме того, что подразумевается под понятием «нетто», что можно вычесть в качестве расходов собственника квартиры? Кто считается членом семьи согласно испанскому закону в отношении аренды? Закон считает, что членом семьи в этом случае могут считаться родственники вплоть до третьей линии родства. Расходы, которые можно вычесть из дохода по аренде в Испании Во избежание мошенничества налоговики предусматривают ряд ограничений, когда аренда осуществляется между родственниками, будь то договор об аренде жилья или его части. В случае арендодателя закон «о подоходном налоге» устанавливает ряд расходов, которые они могут применить к доходам, которые они получают за аренду. Другими словами, он предоставляет вам инструменты для того, чтобы деньги, которые вы должны объявить в качестве арендной платы, как доходность капитала в недвижимость, были ниже. В целом арендодатель может отминусовать от арендной платы любые расходы, которые он несет в связи с арендой жилья. Однако, если мы немного конкретизируем, то вот так будут выглядеть расходы, которые действительно могут быть включены в этот список: Проценты и расходы на финансирование капиталов, вложенных в приобретение или улучшение жилья. Иными словами, проценты по ипотеке. Проценты и расходы на финансирование сданного имущества с жильем (мебель, котлы, электроприборы и т.д). Есть таблица с аммортизацией.. Обычно это 10% от суммы Государственные, региональные, муниципальные и другие налоги и сборы, которые начисляются на жилье, как IBI, плата за уборку, сбор мусора, например, а также коммунальные расходы. Расходы на оформление аренды (например, расходы на адвоката, на составление договора, регистрацию и т.д.) Расходы на юридическую защиту жилья и его доходность ( например, страхование, в том числе и страхование от неуплаты) Расходы на техническое обслуживание и ремонт (conservación y reparación). В этой связи следует отметить, что для целей налогообложения сохранение и ремонт означают замену одного поврежденного товара на другое с аналогичными характеристиками и качествами. Так, например, если мы меняем окна и ставим стеклопакет лучше, чем тот, который был, это будет пониматься не как сохранение и ремонт, а как «улучшение» (mejora de la vivienda) Расходы на услуги и коммунальные платежи (servicios y suministros). Амортизация имущества и имущества, содержащегося в нем (составит 2% или 1,10% от стоимости строительства из-за его износа, что не включает землю. Это значение можно увидеть в квитанции IBI, будет написано что-то вроде «La amortización del inmueble y los bienes). Расходы на управление, наблюдение, цели и другие услуги, связанные с недвижимостью (administración, vigilancia, portería). Отдельной ясной строкой: страховые взносы по договорам страхования жилья. Из всех этих расходов следует сохранить соответствующие подтверждения. Эти расходы будут вычтены из прибыли, полученной от аренды, и именно на эти сумму будут сделаны возможные сокращения Таким образом, вы значительно снижаете базу, из которой ведутся расчеты на налог, снижая размер чистой прибыли, которая будет основанием для уплаты налогов. Сколько можно отминусовать? Итак, с тем, что можно отминусовать, вопрос снят. Следующий вопрос, который обычно задают клиенты, сдающие квартиру в аренду: «Сколько можно отминусовать? Все-все? Или только какой-то процент?» По общему правилу, Закон о подоходном налоге в Испании (Ley del IRPF) разрешает сделать вычет в 60% от нетто. Или 100%, если жилье сдается молодежи в возрасте до 30 лет, доходы которых превышают до 70% IPREM. Таким образом, на самом деле арендодатель в итоге платит не такой уж большой налог. А как выглядят льготы для нерезидентов? Некоторые собственники жилья, сдающие недвижимость в Испании в аренду, не являются резидентами страны. Следовательно, их налогообложение отличается от правил, установленных для резидентов. По общему правилу, только резиденты Испании и граждане ЕС имеют право на налоговые вычеты. Что касается нерезидента, то они обязаны уплачивать 24% с дохода, полученного от аренды жилья. Подсказка: Такое положение уже объявлено Европейским судом дискриминационным. Правительство Испании уведомили, что оно должно привести свои законы в соответствие с европейским правом. Поэтому советую обязательно сохранять фактуры, так как буквально уже в ближайшие месяцы вы сможете вернуть незаконно уплаченные суммы. ....................................... За консультацией вы можете обратиться к нам или к любому грамотному специалисту с юридическим образованием в Испании. Перейти ко второй части статьи, где мы рассмотрим случаи, когда прибыль от сдачи жилья родственникам становится отрицательной и о том, как в таком случае на это смотрит Налоговая Испании? - Налоговый вычет в Испании за аренду жилья родственникам часть 2 С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Право преимущественной покупки жилья, которое сдается в аренду в Испании Преимущества договора аренды жилья в Испании с правом выкупа для собственника жилья и его минусы Фианза в Испании при аренде дома Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas) Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии?
  13. Итак, вы - обладатель заветного ВНЖ в Испании. Возможно, уже даже не первого. А знаете ли вы, что ВНЖ вам могут не продлить? Не продлить, несмотря на то, что, казалось, бы, все требования, которые предъявляются к заявителю, удовлетворены, и все документы представлены? Все чаще причиной отказа в продлении ВНЖ или предоставлении гражданства становится нарушение сроков проживания в Испании. Более того – многие заявители даже не предполагали, что какие-то сроки обязательного проживания в Испании, кроме классического « 183 дней», существуют. А они есть! Сегодня мы попробуем разобраться в этом вопросе. Кто сколько и в каких случаях может отсутствовать в Испании, чтобы не потерять свои права? а) Резиденты Испании- граждане стран, не являющихся членами ЕС Их права регулируются Королевским указом 557/2011 от 20 апреля, одобряющем Положение об органическом законе 4/2000 от 11 января «О правах и свободах иностранцев в Испании и их социальной интеграции. При этом срок разрешенного отсутствия в Испании зависит от того, какого типа резиденция у них существует. Так, если такой резидент имеет разрешение на временное проживание на короткий срок (два года), то в резиденции может быть отказано по причине отсутствия за пределами Испании более шести месяцев в течение одного года». (Статья 162, 2 e) Действие разрешения на долгосрочное пребывание (5 и 10 лет) может истечь «при отсутствии на территории Европейского Союза в течение двенадцати месяцев подряд». (Статья 166, 1 c). б) Члены семьи гражданина Евросоюза Их права регулирует Королевский указ 240/2007 от 16 февраля о въезде, свободном передвижении и проживании в Испании граждан государств-членов Европейского союза и других государств-участников Соглашения об Европейском экономическом пространстве). В случае резиденции члена семьи гражданина ЕС на срок 5 лет и менее Срок действия разрешения на проживание в Испании истечет, если такой резидент находился за пределами Евросоюза более 6 месяцев подряд. При этом важно, что на действительность резиденции не влияет отсутствие длительной продолжительности пребывания на территории Испании, если будет доказано, что это обусловлено: выполнением военных обязательств или не длится более 12 месяцев подряд, По причинам беременности, родов, послеродового периода, в случае серьезной болезни, в случае учебы, профессиональной подготовки или переводу по соображениям профессионального характера специалиста другому государству-члену или «в третью страну». Если резидент по роду деятельности связан с НПО, и покинул Испанию, чтобы работать по специальности, время такого отсутствия не влияет на действительность его резиденции. Постоянная резиденция (10 лет): Отсутствие члена семьи гражданина ЕС, не превышающие двух лет, не влияют на действительность карты долгосрочной резиденции (статья 11.3) в) Утрата испанского гражданство ввиду длительного отсутствия в Испании В статье 24 Гражданского кодекса говорится, что «эмансипированные граждане, которые обычно проживают за границей, добровольно приобретают другое гражданство или пользуются исключительно иностранным гражданством, которое они имели до освобождения, теряют гражданство Испании. Убыток будет происходить по истечении трех лет, считая, соответственно, от приобретения иностранного гражданства или после эмансипации. Однако заинтересованные стороны могут избежать потери, если в течение указанного периода они заявят о своем желании сохранить испанское гражданство компетентному лицу, ответственному за гражданский Реестр. Таким образом, потеря не зависит от времени отсутствия, а от исключительного использования вашей национальности происхождения. Впрочем, у многих читателей, скорее всего, возникнут вопросы, которые мне часто задают на консультации: 1. Могу ли я вернуться, если я провел вне Испании более 12 месяцев, и срок действия моей карты истек? Или требования закона не разрешают этого? Если в ходе проверки выяснится, что вы в течение года вы отсутствовали в Испании более шести месяцев, и, соответственно, ваша резиденция является недействительной, закон дает вам право въехать в Испанию, если продолжают действовать те обстоятельства, на основании которых была получена ваша резиденция. Лучше всего иметь такое подтверждение при себе. Например, это может быть свидетельство о браке (если вы член семьи гражданина одной из стран ЕС), св-во о регистрации с вашим именем, свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о собственности, рабочий контракт и т.д. Однако, если вы пробыли за пределами Испании более 6 месяцев, может быть и такое, что вам будет отказано во въезде. Тогда такие вопросы придется решать через посольство/консульство Испании в вашей стране. НО это уже крайний случай. Наталия Маджик©, 2018, Юрист, специалист по недвижимости и бизнесу, налоговый администратор в Испании, автор правовых и экономических обзоров Ещё о визах в Испанию: Преимущества оформления ВНЖ Испании через «золотую визу» Испания. Изменения в закон о золотой визе Приложения для оформления визы Шенген Информационная система авторизации въезда в страны ЕС – ETIAS Безвиз-2017 для украинцев: что нужно иметь при себе, чтобы попасть в Испанию Что нужно знать украинцам о безвизовом режиме при поездке в Испанию Россия в 2016 году вышла на первое место по количеству шенгенских виз
  14. Я уже писала о том, что сейчас в Испании идет компания по возврату средств по открытию ипотеки. Люди возвращают по несколько тысяч евро, в свое время уплаченных за оформление ипотеки. К сожалению, банки неохотно идут навстречу, если заемщик, не имея юридической поддержки, самостоятельно обращается в банк, основываясь на прочитанных в интернете сообщениях. Чаще всего банки пытаются откупиться, предложив небольшую часть суммы, на который заявитель соглашается, закрывая вопрос. При этом банк обязательно в подписанном договоре оговаривает, что клиент соглашается на такие условия и больше не будет поднимать вопрос о возврате сумм по открытию ипотеки. Внимательно читайте бумаги и не подписывайте такие документы, где стоит такая оговорка. На самом деле клиент имеет право не согласится и оспорить предложенные в качестве «мирового соглашения» суммы. Для того, чтобы немного вдохновить читателей, я взяла статистику из портала недвижимости «Идеалиста», который является авторитетным изданием. В нем показаны средние суммы выигранных по претензиям сумм по возврату сумм на открытие ипотеки. Они зависят от вашего банка. Так, в первой колонке указаны названия банков. Посмотрите, нет ли среди них вашего. Вторая колонка показывает средние суммы претензии к банку по расходам на открытие ипотеки. Третья колонка – суммы без налога AJD, четвертая – средняя сумма такого налога при открытии ипотеки. Именно налог AJD, который чае всего является львиной долей расходов по открытию ипотеки, вызывает больше всего споров между клиентами и банком. Банки чаще всего ссылаются на постановление от 28 февраля, когда суд высказался о том, что налог должен оплачиваться клиентом. Тем не менее, Третья Палата Верховного суда 16 октября 2018 года вынесла решение, которое отменяла такое решение вопроса. По мнению Верховного Суда Испании, налог на документальные правовые акты (AJD) должен выплачиваться банком будет выплачено наполовину банком и копиями ипотеки, кто их запрашивает. Третья палата ВС Испании, таким образом, отменила свою же предыдущую судебную практику и пришла к выводу, что единственным, кто заинтересован в регистрации ипотеки, является финансовое учреждение. el negocio inscribible es la hipoteca y que el único interesado en la elevación a escritura pública y la ulterior inscripción de aquellos negocios es el prestamista, que solo mediante dicha inscripción podrá ejercitar la acción ejecutiva y privilegiada que deriva la hipoteca. Таким образом, постановление Высшего Суда Испании отменяет статью Налогового регламента (в которой говорится, что заемщик является облагаемым налогом налогом), как противоречащую закону. В частности, речь идет о статье 68.2 указа, принятого королевским указом 828/1995 от 25 мая. Полный текст постановления опубликован в официальном Бюллетене правительственных актов (ВОЕ, полный текст в PDF) Клиент должен оплачивать лишь некоторые из расходов по открытию ипотеки. Суммы расходов по открытию ипотеки в Испании распределяются таким образом: Налог AJD: выплата налога осуществляется банком в соответствии с прецедентным решением Верховного Суда. Мы напоминаем, что это региональный налог, который варьируется от 0,5% до 1,5% в зависимости от CCAA. Учитывая различные параметры, величина этого налога при открытии ипотеки может варьироваться от 700 до 3000 евро. Важно В Каталонии суммы налога AJD составляет 1,5%: По нотариальным документам расходы выплачиваются равными частями между кредитором и заемщиком, а соответствующий экземпляр (оригинал или копия) -тем, кто его запрашивает. Стоимость бумаги, использованной нотариусом для заключения договора, и той, которая используется для копий) будет выплачена следующим образом: На 50% между кредитором и заемщиком (prestamista y prestataria), от стоимости бумаги Эскритуры (el importe del timbre) с оригинальными подписями, которую нотариус составляет для вашего протокола. В этом случае общая сумма документа по этим расходам, которая должна быть разделена между двумя, составит, в зависимости от ситуации, от 10 до 50 евро. Но это не та огромная сумма, которую вы платили нотариусу на самом деле, правда? Сравните со своими бумагами при подписании. За копию (нотариальную или простую, copiz simple), платит тот, что ее запрашивает.. Эта сумма варьируется от 30 до 50 евро Возврат расходов за регистрацию ипотеки в Реестре собственности полностью оплачивает банк, как единственным заинтересованный в этой дополнительной гарантии. В среднем, выплата всех расходов по ипотечным кредитам (нотариус, реестр и AJD) составляет Испании около 3000 евро, хотя эта цифра зависит от суммы ипотечного кредита, который подписан и региона, в котором находится жилье. Согласно данным статистики, BBVA является банком, от которого может потребовать более 5000 евро расходов на оформление ипотеки, включая AJD. Далее идет Banco Santander со средней суммой 4.547 евро, а затем Bankia, с суммой 4.455 евро и Sabadell, с 4.410 евро. Банк, который брал за открытие ипотеки меньше всего –ING, с 2.370 евро в среднем. Какие документы мне нужно предоставить? Для того, чтобы подать жалобу по возврату расходов по открытию ипотеки необходимо иметь следующие документы: Запись ипотечного кредита Фактуру от нотариуса Фактуру регистрации в реестре Счет-фактуру оценщика жилья Счет-фактура хестории банка Обоснование уплаты налога на документально подтвержденные правовые акты (AJD) В случае, если пострадавший не имеет ни одного из этих счетов, их можно восстановить с помощью специалиста. Иногда все копии сохраняются в нотариальной конторе или хестории. Статьи по возврату денежных средств от банка: Главный адвокат ЕС прокомментировал возврат clausula suelo по ипотеке в Испании Документы, необходимые для получения компенсации по ипотеке в Испании по cláusula suelo Почему стоит пересмотреть свою ипотеку в Испании? Как составить и выслать претензию для обжалования в банк комиссий, признанных судом Испании недействительными АДМИН: Если вам нужна услуга по возврату сумм, уплаченных при открытии ипотеки, обращайтесь за услугами юриста к администрации сайта. С уважением, Наталия Маджик © 2019, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об ипотеке в Испании: Суды, специализирующиеся на кабальных условиях ипотеки в Испании, продлевают рассмотрение дел еще на 2020 год Зачем оценивать недвижимость при получении ипотеки в Испании? Условия ипотеки: новация или суброгация После вступления в силу нового закона взять в Испании ипотеку стало дешевле Лучшие ипотеки с фиксированной ставкой Советы специалиста, как получить максимально крупный кредит в Испании
  15. Новости Испании, Catalunya.ru© Правительство Каталонии ввело новые изменения в закон, регулирующий жилую недвижимость. В частности, правки касаются так называемого свободного жилья. К этому типу объектов теперь будут относить дома и квартиры, которые пустуют более 2 лет без наличия на это юридических обоснований. К последним относятся, например, длительные командировки, связанный со сменой работы переезд, любой вид вынужденного переселения. В частности, каталонское правительство внесло изменения в закон, который позволяет экстренно улучшать жилищные условия, изменяя при этом статус объектов недвижимости. При этом подчеркивается тот факт, что объекты недвижимости будут считаться пустующими даже в случае их самопроизвольного захвата. Источник: Catalunya.ru, Новости недвижимости Похожие темы: Правительство Каталонии обязало крупных владельцев недвижимости предоставлять жилье нуждающимся Первый жилой дом из морских контейнеров появился в Барселоне В районе Glòries Барселоны построят 225 квартир для социальной аренды Женералитет Каталонии покупает 350 квартир для социальной аренды
  16. Возможно, вы - простой аредатор в Испании и пока не думали о покупке дома и вас арендуемое жилье вполне устраивает. Однако, может случиться так, что ваш домовладелец решит продать квартиру. Какие у вас в этом случае есть права? Если вы решите выкупить дом, в котором вы жили в течение некоторого времени, вы должны знать, что именно вы являетесь первым номером в списке потенциальных покупателей. Собственник жилья в первую очередь должен спросить именно вас, не желаете ли вы приобрести жилье по оговоренной цене. В случае, если жилье продано другому покупателю по более низкой цене, и вы узнаете об этом, вы можете оспорить покупку. Также полезно примерить на себя такую ситуацию в случае. когда вы приоьретаете жилье. Обязательно уточните, не сдавалось ли оно перед продажей, иначе существует риск судебных разбирательств. Именно поэтому никогда не приобретайте жилье через хороших знакомых! Они могут быть прекрасными людбми, но все же таким серьезным приобритением должен заниматься специалист, который способен проверить все риски и чистоту сделки. На какую норму права нужно ссылаться для осуществления своего права преимущественной покупки? Это право зафиксировано в законе Испанпи" О городской аренде" (LAU). Статья 25 признает преимущественного право покупки арендатору жилья всегда по той же цене, которую будет готова заплатить третья сторона. Цитирую: Derecho de adquisición preferente (Artículo 25) 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes. 2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma. 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. 4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento. 5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberán justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público. 6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda. 7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo. 8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. ....................... Обращайтесь за консультацией, составлением и ревизией договора. Подберем недвижимость, поможем при конфликтных ситуациях или при возникновении вопросов, расскажем, составим или откорректируем договор, проверим документы, обеспечим сопровождение сделки, С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Преимущества договора аренды жилья в Испании с правом выкупа для собственника жилья и его минусы Фианза в Испании при аренде дома Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas) Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Сколько где в Испании стоила аренда жилья в 2018 году? Как снизить риски от аренды жилья в Испании?
  17. Представьте: вы хотите продать квартиру в Испании, но не совсем в этом уверены, готовы ли это сделать сейчас (может быть, у вас учиться в ВУЗе ребенок и возможно, если он вернется, вы бы хотели "придержать" жилье). Или же вы опять-таки, не хотите спешить с продажей, и желаете установить хорошую цену. В этом случае вам идеально подходит жилец, у которого на данный момент нет необходимой суммы денег, но он готов купить дом через некоторое время. В этом случае идеальным решением для вас был бы договор с правом выкупа. При подписании договора аренды с правом покупки вы, как собственник, станете получать ежемесячный доход за жилье ужес сейчас, при этом уже имея готового покупателя. К сожалению, этот договор, несмотря на свои преимущества, редко используется соотечественниками, так как большинство риэлторов не в достаточной мере владеют информацией о правовом регулировании таких договоров, где применяется как Закон Испании «Об аренде», так и Гражданский Кодекс. Но хороший специалист, имеющий юридическое образование или фирма, имеющая таких специалистов в штате, поможет вам правильно составить договор аренды с правом выкупа и выжать из него все преимущества. Выгода такого договора очень существенная и для продавца (арендодателя), и для покупателя (арендатора квартиры, дома в Испании). Преимущества, которые получает собственник жилья при аренде жилья в Испании с правом выкупа Арендатор фиксирует цену, по которой соглашается продать недвижимость, таким образом получая дополнительную альтернативу, если не имеет возможности выгодно продать жилье, однако его.финансовое положение позволяет не торопить события Помимо первоначального взноса (примы), владелец получает от своей недвижимости постоянный ежемесячный доход, чаще всего его стоимость выше рыночной. Дополнительная страховка: если арендатор в итоге не выкупит квартиру, владелец удерживает уплаченный взнос (приму). Собственник жилья как арендодатель продолжает пользоваться налоговыми льготами по аренде Арендодатель получает дополнительную защиту от неплатежей, если он включает в договор положение, которое наказывает арендатора потерей права на выкуп жилья (и, следовательно, вступительного взноса, «примы») в случае задержек с оплатой. Большая вероятность того, что арендатор будет более бережно относиться к квадратным метрам, на которых он проживает, ведь теоретически он собирается выкупить это жилье. Недостатки договора аренды с правом выкупа в Испании для собственника дома Теоретически собственник теряет возможность продать свой дом по более высокой цене. По крайне мере до того, как арендатор примет решение о покупке или отказа от дома Бремя ответственности и содержания дома остаются на собственнике. То есть в случае существенных поломок именно арендодатель должен позаботиться о том, чтобы обеспечить арендатору достойные условия проживания. В договоре вы устанавливаете цену на дом, не зная, как поведет себя рынок недвижимости. Кроме того, эта цена является обязательной для собственника, но не для арендатора. Вот комментарий моего знакомого адвоката, с которым я иногда советуюсь в сложных ситуациях: «Следует иметь в виду, что, если рыночная цена дома вырастет, он будет продаваться дешево, а если рыночная цена пойдет вниз, имеет право отказаться от покупки, правда, с потерей «примы». О преимущества договора аренды с правом выкупа для арендатора читайте здесь... С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Фианза в Испании при аренде дома Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas) Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Сколько где в Испании стоила аренда жилья в 2018 году? Как снизить риски от аренды жилья в Испании? Фотографируем квартиру правильно, чтобы успешно сдать ее в аренду Как сдавать свою квартиру в Испании с гарантией? Такой способ есть!
  18. Сколько можно брать денег в качестве залога при аренде жилья? - этот вопрос в последнее время вызывает множество споров. Причина – в том, что договоры заключались в разное время, а закон об аренде жилья в Испании претерпел в последние 4 года множество изменений. Его кроили как одеяло. В связи с этим я решила вас поделиться таблицей, которая очень хорошо показывает в каком году какой размер фианзы устанавливался законом. В первой колонке указан период, вторая колонка устанавливает лимит. При этом практически всегда закон не устанавливал максимальных размеров, кроме срока с 19.12.2018 до 24.01.2019 и для договоров, подписанных после 6 марта 2019, когда установили 2 месячных оплаты для дополнительных гарантий. Последняя колонка говорит о сроках, когда контракт может быть пересмотрен. Не стоит забывать, что это те минимумы и максимумы, которые устанавливает закон. Однако гражданское право ставит на первое место договоренность сторон. Поэтому при подписании договоров следует исходить именно из этих принципов. С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Аренда жилья в Испании с правом выкупа: нюансы Аренда с опцией покупки: как прописать договор, чтобы избежать сюрпризов Преимущества договора аренды с правом выкупа для арендатора или возможного будущего покупателя и его минусы Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas) Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Сколько где в Испании стоила аренда жилья в 2018 году? Как снизить риски от аренды жилья в Испании?
  19. Представьте: вы хотите купить квартиру в Испании, но либо не уверены, что точно хотите жить в этом месте либо, что тоже бывает, у вас пока нет необходимой суммы, а платить «дяде» не хочется. В этом случае идеальным решением для вас был бы договор с правом выкупа. К сожалению, он, несмотря на свои преимущества, редко используется соотечественниками, так как большинство риэлторов не очень владеют полной информацией о правовом регулировании таких договоров, где применяется как Закон Испании «Об аренде», так и Гражданский Кодекс. Но хороший специалист, имеющий юридическое образование или хорошая фирма, имеющая таких специалистов в штате, поможет вам составить договор и выжать из него все преимущества. Выгода такого договора очень существенная и для продавца (арендодателя), и для покупателя (арендатора квартиры - дома в Испании). Преимущества договора аренды с правом выкупа для арендатора или возможного будущего покупателя и его минусы Плюсы: 1. Арендные деньги не считаются депозитом для налогообложением, а лишь возможной будущей инвестицией. 2. Покупатель получает маржу за несколько лет, пока не приобретет право собственности на недвижимость. В это время вы можете аккумулировать взносы на аренду жилья, имея возможность выбора и решая, адаптировано или нет жилье к вашим потребностям. При этом никто не мешает вам просматривать другие варианты как альтернативу покупке. 3. При аренде арендатор пользуется государственными субсидиями или налоговыми вычетами, на которые он имел право. 4. Арендатор заранее устанавливает цену, которая его устраивает при покупке квартиры и «замораживает» ее. Учитывая общий рост цен, а на аренду, так и на покупку, такие преимущества являются очень полезными. Минусы: 1. Поскольку взносы будут вычтены из окончательного платежа при выкупе арендованного жилья (полностью или частично, в зависимости от условий договора), ежемесячная арендная плата может быть несколько выше. 2. В случае отказа от выкупа жилья уплаченный взнос, возможно (если это установлено в договоре) при неиспользовании опциона на покупку «сгорает». 3. Покупка другого жилья, которое вас во время проживания больше заинтересует, будет несколько затруднено, так как вы внесли в счет будущего выкупа уже некий взнос (премию) и платили арендную плату. 4. В случае, если вдруг рынок жилья бы обрушился, то сумма, указанная как опция выкупа, может быть выше рыночной цены. Правда, это бывает крайне редко. Стоит отметить, что продавцы, чаще всего, в случае затруднений, достаточно хорошо понимают положение арендатора и обычно идут на уступки, а не настаивают на выполнении всех условий договора. О нюансах аренды жилья в правом выкупа в Испании читайте здесь… С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas) Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Сколько где в Испании стоила аренда жилья в 2018 году? Как снизить риски от аренды жилья в Испании? Фотографируем квартиру правильно, чтобы успешно сдать ее в аренду Как сдавать свою квартиру в Испании с гарантией? Такой способ есть!
  20. Как я уже писала в первой части, Арендная плата с правом выкупа в Испании - это формула приобретения жилья, при которой ежемесячные платежи арендатора одновременно являются авансом до окончательного расчета при выкупе арендованного жилья. Арендатор получает время и одновременно экономит на первоначальном взносе. В первой части мы рассмотрели, какие пункты договора стоит прописать детально, чтобы избежать сюрпризов и сделать отношения арендатора и арендодателя взаимовыгодными. Сегодня рассмотрим следующие вопросы аренды жилья в правом выкупа в Испании. 1. Что будет, если арендатор нарушает условия договора? Последствия несоблюдения договора приводят к тому, что договор, по сути, перестает быть договором в правом выкупа и все споры по проживанию и оплате решаются, как правило, в рамках Закона Испании «об аренде» (LAU) 2. Какие документы нужно перепроверить при заключении договора, чтобы избежать сюрпризов? Как это следует делать всякий раз, когда речь идет о приобретении недвижимости, перед подписанием договора с правом выкупа жилья в Испании покупки важно, чтобы будущий владелец сделал справку о платеже или просто отметку в Реестре. Кроме того, обязательно попросите свежую выписку из реестра. Тогда вы будете точно уверены, что знаете юридический статус объекта и подтвердите, что он свободен от сборов и долгов и что владелец действительно тот, кто подписывает с вами документы. Еще советы из практики: 1. Для того, чтобы подчеркнуть серьезность намерений обеих сторон и сделать договор обязательным для исполнения в отношении третьих сторон, целесообразно зарегистрировать договор в Реестре имущества. 2. Кроме того, не скачивайте договор из Интернета. Самый лучший договор является стандартным и не учитывает вашей ситуации и, значит, в случае чего, не защищает ваших прав. Составляйте договор с участием юриста или, как минимум, закажите юридическую консультацию ДО, а не после подписания договора. Например, я это делаю за 50-100 евро, в зависимости от сложности ситуации. Вы можете попросить о такой услуге и любого юриста, которому вы доверяете. Например, очень важно нужно убедиться, что это действительно аренда с правом выкупа, а не покупка с отсрочкой платежа. Буквально несколько слов – и вы уже имеете совсем другие права и обязанности. Кажется, что нет разницы? На самом деле она по своим последствиям огромна. Так, первом случае вы не являетесь владельцем, пока не воспользуетесь опцией и, следовательно, не заплатите цену. Во втором сценарии вы владеете квартирой, хотя вы еще не заплатили за нее и, следовательно, несете ответственность за все, что происходит в собственности, и за расходы, которые генерирует эта недвижимость: страхование дома, IBI, ремонт, консервация и т.д. Это не говоря уже о том, что в этом типе договора покупка является обязательной. О плюсах и минусах аренды жилья с правом выкупа вы можете почитать здесь... С уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Как снизить риски от аренды жилья в Испании? Фотографируем квартиру правильно, чтобы успешно сдать ее в аренду Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas) Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Сколько где в Испании стоила аренда жилья в 2018 году? Как сдавать свою квартиру в Испании с гарантией? Такой способ есть!
  21. Что же это, Ingreso Mínimo Vital? И почему не стоит его путать с минимальным гарантированным доходом? Правительство утвердило план Ingreso Mínimo Vital, который направлен начнется с увеличения пособия на ребенка для семей, которые по уровню дохода относятся к уязвимым (с годовым доходом чуть выше 18 тысяч евро), - с тем, чтобы потом перейти на помощь этим семьям через «общий механизм обеспечения гарантированного дохода для семей с детьми». Как известно, партия социалистов еще в апреле 2019 года пообещала обеспечить таким семьям минимальную помощь в размере от 588 евро в 2019 в год на ребенка, с увеличением ее до 858 евро в месяц к 2023 году. Для справедливости стоит сказать, что практически все регионы в Испании имеют законы по оказанию такой помощи, и самые щедрые из них находятся в Эускади и Наварре Педро Санчес и Пабло Иглесиас в Пакте, опубликованном в понедельник, сообщили об этом прожиточном минимуме: «Мы начнем год сначала с решительного увеличения надбавки на ребенка для уязвимых семей, а затем обеспечим более высокий финансовый уровень семей при помощи общего механизма обеспечения дохода для семей, не имеющих дохода или с низким доходом». Стоит отметить, что, несмотря на принятие документа, цифры и сроки в акте пока не указаны. Но, например. Вот так выглядит программа социалистов у них на сайте. Эту программы помощи они разрабатывали еще в 2015 году. Согласно Плану, социалисты собирались выплачивать пособия для семей, которые не имеют право на пособия (или оно закончилось) или, если это семья с низким доходом – ежемесячные (что для Испании не обычно) надбавки на каждого ребенка от 50 до 150 евро в месяц, в зависимости от дохода. Низким доходом при этом считается 17 тысяч евро в год. Однако, какие цифры и сроки будут утверждены, еще не известно. В то е время согласованный Ingreso Mínimo Vital не стоит путать с гарантированным доходом (рента гарантизада), который (на экспериментальной основе) был протестирован в некоторых странах, в качестве меры смягчения последствий в сфере занятости, которые, как ожидается, будут иметь будущие оцифровки и роботизации экономики. Этот минимальный жизненный доход Ingreso Mínimo Vital представляет собой механизм, отличающийся от универсального базового дохода. В чем отличие Ingreso Mínimo Vital? В своей последней предвыборной программе социалисты предлагали"гарантированный базовый доход "в размере 600 евро в месяц, который будет увеличиваться в зависимости от численности членов семьи хозяйств - с максимумом до 1200 евро и который будет функционировать"автоматически и безоговорочно" для обеспечения "достаточности доходов" уязвимых домашних хозяйств. ТО есть рента гарантизада планировалось платить ВСЕМ, у кого доход не дотягивает до минимума. Например, частному предпринимателю, который пока по уровню дохода не дотягивает до установленного минимума. Кроме того, в рамках программы, предусматривалось "пособие по уходу за детьми и подростками, которое достигнет 1 200 евро в год на всеобщей основе и 2 000 евро в год для семей, проживающих в условиях крайней нищеты (доходы до 8.871 евро)" и которое будет начато "в срочном порядке с 600 евро в год для семей, подверженных риску бедности, с увеличением на 50 процентов для семей с одним родителем”. Со своей стороны, PSOE обещает минимальный жизненный доход на в качестве меры по искоренению детской нищеты. Уровень риска бедности в Испании, или социального отчуждения, согласно INE (институт статистики), в 2018-19 гг достиг 21,5%, что означает, что один из пяти испанцев имеет доход менее 8.871 евро в год. Это особенно касается детей в возрасте до 16 лет, с ростом до 26,2% в 2018. Социалисты определяют показатель прожиточного минимума ingreso mínimo vital как "базовый доход, выступающий в качестве последней сети социальной защиты для нуждающихся в помощи лиц": "он предполагает создание нового пособия для домохозяйств, не имеющих дохода и нуждающихся в нем, независимо от причины, в качестве пособия по социальному обеспечению без взносов, аналогичного пенсиям без взносов" и "в координации с пособием по безработице при равных гарантиях, с тем чтобы после исчерпания пособия по безработице, или пособий Pensiones No Contributivas,платилось минимума ingreso mínimo vital". Как он будет внедрен минимум (ingreso mínimo vital)? В своей программе на выборах апреля, социалисты пообещали внедрить доход прожиточного минимума "постепенно", начиная в первое время с того, чтобы увеличить пособия на детей в ситуации уязвимости» (те, что ниже порога в 25% от среднего размера дохода). "Впоследствии", - говорится в программе PSOE, эта помощь будет дополняться "общим механизмом обеспечения дохода для семей, не имеющих дохода или с очень низким доходом". Как будут расти выплаты в Испании? Таким образом, социалисты пообещали, что сочетание минимального прожиточного минимума и увеличения "поддержки детства" по прогрессивной системе существенно улучшит положение детей в семьях с меньшим доходом, позволит достичь к 2023 году, а в случае крайней бедности (менее 8871 евро в год) минимума в 580 евро в месяц для семей с одним иждивенцем и 858 евро - для тех семей, где есть три иждивенца. Широкое участие региональных властей В отсутствие до сих пор установленного минимального государственного дохода все автономии в Испании в настоящее время имеют такие механизмы, и ими пользуются почти 780 000 бенефициаров. При этом каждая автономия регулирует вопрос о том, каким образом определяется и подсчитывается показатель недостаточности ресурсов у семьи, а также размер и прогнозируемое с течением времени экономическое пособие. "Аналогичным образом, каждое автономное сообщество решает, какие связи (сильные или слабые) оно устанавливает в отношении выполнения обязательств по включению, а также их влияние на доступ и поддержание экономической деятельности. В конечном итоге все это приводит к очень значительному разнообразию в зависимости от места проживания бенефициаров", - заключил доклад. Наиболее известным из них является гарантированный доход (Renta de Garantía de Ingresos (RGI)), который был введен в 2008 году Еускади: с минимальной суммой 672 евро в месяц. RGI vasca при этом предлагает самые высокие пособия этого типа в региональном масштабе, опережая гарантированный доход в Каталонии Renta Garantizada de Ciudadanía de Catalunya (минимум 644 евро) и гарантированный доход в Наварре (623,63 ежемесячно). Хотите узнать, когда, как назначить новое пособие? Следите за нашими публикациями! Анабель Фелис Ещё о законах в Испании: В Испании утверждена помощь на детей до 18 лет в размере 588 евро Новые правила в Испании для отпуска по беременности и родам для familia monoparental Как предпринимателю обратить беременность работника в свою пользу Рожать в Испании: права мамы и ребенка Как оформляется материнский капитал для матерей, проживающих в Испании? Как перевезти ребенка от прошлого брака в Испанию на ПМЖ Вид на жительство ребенка, не родившегося в Испании ( исп.) Ребенок родился в Каталонии. Первые «детские» документы
  22. Арендная плата с возможностью покупки - это формула приобретения жилья, при которой ежемесячные платежи являются авансом до окончательного платежа. Арендатор получает время, чтобы сэкономить на входе. По данным за 2019 год, в Испании в среднем на аренду дома площадью 80 квадратных метров уходит 34% зарплаты. В Мадриде и Барселоне этот показатель составляет около 50%. Поэтому понятно, что практически каждый задает себе вопрос: а стоит ли продолжать арендовать жилье или все же лучше купить дом и платить уже себе? Но не всегда у вас наберется нужная сумма для первого взноса. С другой стороны, зачастую трудно решить, будет ли выбранный дом подходящим для долгосрочного места проживания. Те, кто сомневается в том, стоит ли покупать этот дом или нет, и при этом имеют деньги для первого взноса, часто выбирают промежуточный путь - аренды с правом покупки. С одной стороны, если покупка согласована, это помогает дисконтировать уже уплаченную за аренду сумму (или, по крайней мере, часть от окончательной цены). С другой стороны, владелец собственности также может взымать ежемесячную плату, решая, хочет ли он окончательно продать дом. Вроде все просто? Но тут есть и некоторые особенности, которые стоит знать Как в Испании работает договор аренды с опцией покупки? Первое, что должна знать заинтересованная сторона, - это то, что такая возможность не рассматривается ex officio. Если, как сторона сделки (арендодатель или арендатор), вы оцениваете этот вариант, его четко надо прописать в договоре аренды. Любой хороший специалист по недвижимости можем вам рассказать, что в этом случае нужно делать смешанный контракт, связанный волей сторон. С одной стороны, у нас имеется аренда (с возможностью продления до пяти лет, согласно действующему Закону аренды), а с другой - пункт в договоре (или отдельный договор), где расписана возможность и порядок покупки арендованного объекта. Какие вопросы должны быть включены в договора аренды с правом выкупа, чтобы избежать недоразумений? 1. Срок договора. Обязательно указывайте срок, когда сохраняется опция покупки. Если не указано иное, срок реализации права на покупку будет прекращен в конце первого года аренды, поэтому его удобно устанавливать с учетом максимальной продолжительности аренды. В случае продления договора право на покупку истекает. 2. Цена премии. Это то, что оплачивается за возможность покупки. Это то, что стороны должны оговорить: от процентов до стоимости взноса, который может составить до 10% от продажной цены. Помните, что это не депозит, и если арендатор не использует свое право на покупку, хозяин эти деньги не вернет. 3. Цена покупки. Стоимость недвижимости для выкупа должна быть заранее прописана в договоре. Именно к этому стремится покупатель – зафиксировать цену, чтобы исключить ее поднятия через какое-то время. Если в договоре не указывается конкретная сумма, то требуется предварительное согласование метода ее расчета. Стороны договариваются об этом по взаимному согласию, и он не подлежит пересмотру, если в самом договоре не установлены механизмы в этом отношении, такие как, например, обновление через коэффициент IPC. 4. Сумма скидки (и маржа продавца). Важно установить, что будет вычтено из этой фиксированной цены покупки и будет частью общей суммы продажи. Например, учитывается общая сумма ежемесячной арендной платы? Или учитывается только часть? Является ли депозит частью платежа? И премиумом опциона? По опыту скажу, что если ваш договор аренды с правом выкупа не создан специально, чтобы легально оформить оплату покупки по частям, целесообразно установить следующую схему: Например, пусть в первый год учитывается 80% арендных платежей, во второй- 70%, третий - 60%? Такое сокращение суммы, применимой к покупке, поставленное в зависимость от течения времени поощряет покупателя приобрести жилья как можно скорее, потому что арендодатель не должен финансировать арендатора. 5. Условия для применения опции покупки. Сторонам необходимо установить, когда арендатор имеет доступ к опции покупки: в течение всего периода действия договора аренды или только в определенные моменты времени. Кроме того, сторонам лучше установить, каким образом б этом сообщается, а также сроки и место, где суммы вносятся. 6. Стороны могут прописать в договоре и другие вопросы, которые считают важными. Главное - чтобы по ним у арендатора и арендодателя не было спора. Стоит еще раз обратить ваше внимание, что перечисленные пункты написаны исходя из моей практики как юриста, и этот список может быть как расширен, так и значительно уменьшен. Но именно эти вопросы, как оказалось, впоследствии вызывают споры и приводят к недоразумениям. В следующей статье мы поговорим о последствиях несоблюдения договора аренды с правом выкупа, о том, какие плюсы и минусы этого договора могут возникнуть для каждой из сторон, о том, на какие документы нужно обратить внимание и на другие вопросы практики применения договора. О плюсах и минусах аренды жилья с правом выкупа вы можете почитать здесь... уважением, Наталия Маджик © 2020, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Рейтинг самых популярных рынков продажи и аренды жилья в Испании на конец 2019 год Аренда комнат Испании в вопросах и ответах. Часть 1 Как снизить риски от аренды жилья в Испании? Фотографируем квартиру правильно, чтобы успешно сдать ее в аренду Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas) Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Сколько где в Испании стоила аренда жилья в 2018 году? Как сдавать свою квартиру в Испании с гарантией? Такой способ есть!
  23. До и вскоре после свадьбы светящаяся от счастья пара обычно строит планы и с энтузиазмом берется за их реализацию. И одним из самых значительных обязательств новой семь становится покупка дома, часто по ипотеке. Конечно, в идеале всем нам хочется, чтобы брак длился всю жизнь, но реальность такова, что половина браков заканчивается разводом. И возникает закономерный вопрос: как обеспечить выплату ипотеки после развода. Ситуацию усугубляет то, что развод не всегда происходит мирно, и бывает так, что второй супруг просто игнорирует обращения к нему и не собирается ничего оплачивать. Здесь мы проанализируем обязательства пары по отношению к банку и выплате ипотеки даже после развода, благодаря чему вы научитесь защищать себя в таких ситуациях, если вас это вдруг коснется.. Как обеспечить выплату ипотеки после развода Развод - это всегда болезненный опыт для пары. Часто человек находится в таком состоянии, что решает не головой, и может принять неправильные решения. Вот почему стоит заранее знать свои права и обязанности, чтобы защитить себя от возможных осложнений. ПЕРВОЕ: имущественный режим брака В Испании действует два главных имущественных режима в браке: разделения активов и режим совестного имущества. На самом деле их три, но только два являются распространенными. Внимание: имущественный режим брака в Испании может быть установлен по умолчанию, в зависимости от того, в каком регионе вы проживаете. Но об этом подробно я писала в статье - 3 вида брака в Испании по режиму имущества Поэтому, принимая решение о вступлении в брак, помимо всех других соображений, стоит выбрать и режим имущества. 1. Разделение активов Если вы выбрали разделение активов, то в такой ситуации супруги имеют собственные активы и несут индивидуальную ответственность за принятые обязательства. Это означает, что вы не будете отвечать, например, на кредиты супругов, если только вы добровольно не решите это сделать. 2. Совместное имущество супругов В случае совместного имущества желательно подписать мировое соглашение с супругом еще до подачи ходатайства о разводе. С партнером можно договориться об обязательстве, объеме и способе погашения ипотеки. Принимая совместное обязательство, важно убедиться, что оба супруга обязаны его оплачивать. Таким образом, после развода финансовая ответственность будет равномерно распределена между должниками. Это особенно важно, когда кредит обеспечен имуществом, принадлежащим кому-то одному. Кто оплачивает ипотеку дома после развода или сепарации? Мы уже знаем, что при разводе или разлучении устанавливаются некоторые меры в отношении того, кто остается под чьей опекой остаются дети (custidi), кто платит алименты, какой режим посещения установлен для родителей, которые не имеют опеки, и использования семейного дома для проживания родителя с ребенком (детьми) Но как быть с выплатой ипотеки на семейное жилье? Кто обязан платить? Тот, кто пользуется домом, владелец дома или оба родителя, независимо от того, кто там живет и в соответствии с их экономическими возможностями? Когда происходит развод и одна из сторон остается в семейном доме, многие не знают, должна ли ипотека этого дома оплачиваться: лицом, которое остается в доме, обеими сторонами или только тем, у кого больше дохода? Это приводит часто к ситуации неплатежей по ипотечным платежам, которые со временем могут привести к судебному иску со стороны банка, требующему оплаты ипотеки и потери жилья. В этой статье мы объясним, кто является обязанным платить семейную ипотеку в случае развода или расставания Что такое бремя брака в Испании При разводе или сепарации в судебном решении должна быть указана сумма (вклад), которую каждый из супругов должен вносить в так называемые брачные расходы.Это и есть бремя брака. На самом деле закон Испании не устанавливает, что является бременем брака, но суды обычно понимают, что они представляют собой совокупность расходов «по общему интересу, которые порождаются в процессе обычной семейной жизни». Таким образом, в предложении о разводе и сепарации в зависимости об этого будет определена сумма, которую каждый должен внести на покрытие таких расходов, а также на питание и уход за детьми (алименты). Является ли семейная ипотека бременем брака? В связи с этим и возникает вопрос: а будет ли ипотека бременем брака? Включается ли она в эти «обычные семейные расходы»? Решения или разъяснения испанских судов,, которые суды принимали по вопросу о том, кто должен платить по закладной при разводе или сепарации, были разными в течение нескольких лет. Мы можем обобщить их в следующем: а) Ипотека является расходом обычной семейной жизни и, следовательно, является бременем брака: это означает, что помимо продовольственной пенсии может быть установлена ежемесячная сумма, составляющая стоимость ипотека b) Ипотека должна выплачиваться лицом, у которого остается в пользовании семейный дом, независимо от того, ведется ли соответствующий счет, кто из супругов заплатил больше, чтобы при продаже получить компенсацию. в) Ипотека должна быть выплачена обоими совладельцами, но пропорционально их доходу или возможностям. Что это значит? Что суды Испании по-разному могут толковать обязанности супругов после развода, и открывается широкое поле возможностей по трактованию этого вопроса в свою пользу. Стоит только найти подходящие прецеденты (а они есть). Но все чаще дела в Испанию по оплате ипотеки после развода решаются на основании разъяснения Верховного суда Испании от 5.11.2008), который определил, что собственно выплата взносов по ипотеке - это отношения, возникающие не из брака, а из приобретения права собственности на недвижимость, следовательно, должна определятся в процессе «liquidación de bienes gananciales», то есть отдельно от процесса развода или сепарации. Верховный Суд указал, что ипотека – это долг, возникший из отношений собственности, то есть независимых от брака и, таким образом, должна быть оплачиваться собственниками приобретенного имущества, независимо от их отношений. Единственное что учитывается в этом случае – доли в собственности, которые и могут быть применены исходя из отношений брака, то есть, в общем порядке, если иное не указано в договоре, 50 на 50 %. С уважением, Наталия Маджик © 2018, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Еще о браке в Испании: Все о легализации в Испании через сожительство: коротко и ясно Pareja de Hecho в Испании. Права сожителей Бесплатный развод в Испании: это возможно? Процедура оформления туристической визы по приглашению в вопросах и ответах Документы для брака в Испании - подробный практикум Гражданский кодекс Испании (codigo civil). Книга 1. Раздел 4. О браке Документы для брака в Испании - подробный практикум
  24. Это вторая часть статьи, посвященная аренде комнат в Испании. В первой мы разбирали легальность сдачи комнат в Испании по регионам. В этой части мы обсудим: Какие документы должен иметь собственник, сдающий комнату в жилье Есть ли минимальный срок аренды комнаты в Испании? Гарантия (фианза) при аренде комнаты в Испании. Имеет ли право собственник требовать таких гарантий? Декларирования дохода от аренды комнат в Испании, налоговые вычеты Модель контракта на комнату 2. Какие документы должен иметь собственник, сдающий комнату в жилье (Испания)? Копия права собственности или правоустанавливающий документ, который бы четко указывал на то, что человек имеет право на сдачу в аренду помещения. Многие случаи мошенничества в сфере аренды жилья связаны именно с тем, что при подписании договора никто не проверил, обладает ли арендодатель достаточным правовым титулом для сдачи в аренду помещения. Лицензия на туристическое использование жилья. Если назначение аренды является туристическим, и применимое отраслевое законодательство допускает такое использование, необходимо удостовериться в том, что владелец имеет туристическую лицензию. Минимальные условия проживания. Арендуемый объект не может ограничиваться одной комнатой, а должен предусматривать в договоре разрешение арендатору использовать, даже совместно, те помещения, которые обеспечивают надлежащую пригодность для проживания (ванная комната, кухня и т.д.). Некоторые автономии, такие как Каталония или Балеарские острова, требуют, чтобы арендодатель передал арендатору действующий документ о пригодности для проживания (седула). Да и сама туристическая лицензия является документом, который позволяет гарантировать, что жилье, в котором находится арендованная комната, соответствует минимальным требованиям к пригодности для проживания. Тут также указывается максимальное число жильцов дома; поэтому арендатору рекомендуется проверить, не происходит ли перенаселение квартиры. Также рекомендуется, чтобы арендатор удостоверился в том, что жилье имеет действующий сертификат энергоэффективности, в тех случаях, когда законодательство соответствующего автономного сообщества требует предоставления этого документа арендатору всего дома. Мой комментарий: на самом деле энергетический сертификат не требуется в случае аренды, если жилье сдается не более 4 месяцев в году 3. Есть ли минимальный срок аренды комнаты в Испании? Напоминаю, что я знакомлю читателей с самым распространенным толкованием вопросов аренды в Испании. Так вот, интересно то, что по вопросам длительности среди юристов в Испании нет единодушного критерия, однако суды толкуют четко толкуют, что эти контракты не подпадают под действие закона О городской аренде, поэтому минимальный юридический срок действия договора не существует. Таким образом, стороны должны быть готовы к тому, что срок будет определятся только по договору. Мой комментарий: абсолютно согласна. На том основании, что до тех пор, пока не будет принят закон по аренде комнат 4. Гарантия (фианза) при аренде комнаты в Испании. Имеет ли право собственник требовать таких гарантий? Закон Испании не требует этого, но собственник может согласовать такое условие и закрепить его в договоре. должен быть согласован в договоре. Как правило, в любом договоре аренды недвижимости требуется денежная гарантия, которая должна покрыть возможный ущерб собственника при одностороннем разрыве аренды в случае долга арендатора или причинения им ущерба. Однако, в отличие от аренды всего жилья, закон не требует, чтобы сумма, эквивалентная ежемесячной арендной плате, согласовалась бы сторонами в соответствии с законом. Это только договор между двумя сторонами. В таких контрактах арендодатель имеет возможность удерживать его в своем распоряжении эту сумму, не регистрируя ее, как в случае с обычной арендой, до расторжения договора. 5. Декларирования дохода от аренды комнат в Испании, налоговые вычеты. Арендодатель комнаты в Испании должен по закону в каждом случае декларировать доход, который он получает от аренды одной или нескольких комнат. Но не забывайте и от том, что вы имеете право на налоговые льготы и вычеты. Так, например, в декларации о доходах физических лиц могут быть вычтены следующие суммы: 100% для арендаторов в возрасте от 18 до 30 лет и чистый доход, превышающий сумму Iprem. 60% - в случае арендаторов старше 30 лет и / или с чистым доходом менее уровня Iprem,, при условия контракта, подписанного после 1 января 2011 года. 50% в случае арендаторов старше 30 лет и / или с чистым доходом менее уровня Iprem,, при условия контракта, подписанного до 1 января 2011 года. Если арендодатель уже имеет налоговые вычеты по ипотеке, то объем льгот в этом случае будет снижен на долю сдаваемого помещения. В то же время арендатор комнаты не имеет право на налоговые вычеты по разделу жилья, так как арендуемая комната не рассматривается законом Испании как «обычное жилье» 6. Бонус: Модель контракта на комнату С уважением, Наталия Маджик © 2019, юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании Ещё об аренде недвижимости в Испании: Как снизить риски от аренды жилья в Испании? Фотографируем квартиру правильно, чтобы успешно сдать ее в аренду Как арендовать жилье в фонде социального жилья Испании? (piso del fondo social de viviendas) Несколько советов от экспертов по аренде коммерческого помещения в Испании Как менялись цены на аренду жилья в Испании в прошлом году Как в Барселоне получать 12% рентабельности от сдачи квартиры в аренду, если нет туристической лицензии? Сколько где в Испании стоила аренда жилья в 2018 году? Как сдавать свою квартиру в Испании с гарантией? Такой способ есть! Изменения в аренде 2019 коснутся как собственников жилья, так и арендаторов
  25. Большинство автономных сообществ имеют налоговые вычеты за аренду жилья. Большая часть этих льгот, правда, предназначена для молодежи, инвалидов и лиц старше 65 лет, кроме того сюда добавляют те семьи, где стоит угроза выселения или для тех, у кого низкие доходы. Хорошую наглядную версию разместили в Интернете, что собственно, меня и сподвигло на то, чтобы ею поделиться с нашими читателями На таблице показано, где в Испании самые большие налоговые вычеты по арендной плате. Данные показаны для примера: квартиросъемщику до 30 лет, он живет один и имеет годовой доход 19.000 евро, платит арендную плату за его жилье 700 евро в месяц, что эквивалентно 8400 евро в год. Таблица составлена по результатам исследования компании по правовой защите АРАГ. Страна Басков занимает первое место в таблице, поскольку она имеет прямой вычет аренды жилья в размере 20% от суммы с лимитом 1600 евро в год. Такое положение не удивительно, если вспомнить, как добивался регион налоговых льгот (именно борьба Страны Басков и вдохновляет каталонцев требовать к себе такого отношения как исключительного региона, баски же добились – там совсем смешные налоги) После Страны Басков идут Наварра и Мадрид. В Наварре предусмотрен налоговый вычет 20%, но максимум - 1500 евро в год, когда возраст арендатора менее 30 лет. В случае Мадрида вычет составляет 30% с максимумом 1000 евро для молодежи в возрасте до 35 лет, которые зарабатывают менее 25.620 евро в год или 36.200 в случае совместного налогообложения (то есть если это пара). В этом случае необходимо, чтобы выплаченные суммы превышали 20% от доходов налогоплательщика. Налоговые льготы в регионах Мурсии, Ла Риоха, Арагон и Сеуты и Мелиллы уже намного скромнее. В случае Мурсии нет вообще никаких налоговых льгот для аренды - ни арендатора, ни для арендодателя. Зато есть помощь при покупке жилья для молодежи - Помощь по покупке жилья и аренде для молодежи в Испании с 2018 года Что интересно, то в Ла-Риоха, где также нет отчислений для арендаторов, существует вычет для арендодателей, которые сдают свое жилье для молодых людей в возрасте до 36 лет. В сообществе Арагона применимый вычет ограничивается только договорами аренды с правом на покупку, где льготы существуют на платежи, связанные с определенными операциями по выплате. Что касается Сеуты и Мелиллы, у них нет региональных вычетов, как в других автономных сообществах. Отдельный вопрос по Каталонии, то налоговые вычеты тут составляют 16%, однако применяются только для контрактов, заключенных до 2015 года (старые контракты). Зато тут одна из самых продвинутых систем предоставления прямой помощи для аренды жилья. Анабель Фелис Ещё о налогах в Испании: Для тех, кто делает налоговые вычеты за оплату школы ребенку в Испании Как вернуть НДС с неоплаченных счетов в Испании: Подробности процедуры Какие виды деятельности в Испании не облагаются НДС? Ставки НДС В Испании и Европе Подоходный налог и упрощенный режим НДС для всех категорий населения на 2019 год Должен ли собственник жилья в Испании с окупасами платить налоги? Об изменениях в налоговом законодательстве Испании Сколько налоговых вычетов получат резиденты Испании в 2018 году? Инфографика Сколько платят в каждом регионе Испании налогов за наследство и при покупке недвижимости в 2018 году. Инфографика
×
×
  • Создать...