ТСЖ в Испании – наиболее сложная тема в недвижимости. О том, как важно иметь правильный «комунидад», понимаешь уже после покупки квартиры.
И наши соотечественники часто сталкиваются с тем, что им приходится просто оплачивать фактуры, без возможности повлиять на решения ТСЖ (Хунты) собственников.
Между тем, чтобы внести какие-то изменения, достаточно внести вопрос на обсуждение и принять решение.
В испанском законодательстве нормы для голосования отличаются в зависимости от степени важности вопроса.
Какое решение примет Хунта (Совет собственников ТСЖ), зависит от решения, которое требуется принять. Тут все просто. Чем глобальнее решение, тем большего количества проголосовавших оно требует.
Разберем, какие решения и как принимаются в Испании при голосовании на Собрании собственников.
1. Единогласные решения - если требуется внести изменения в Устав или утвердить новые Правила
Чтобы утвердить или изменить Правила управления собственностью (modificar las reglas de la propiedad horizontal) или Устав ТСЖ (estatut de la comunidad ) – только единогласно. Если хотя бы один из собственников против, решение не принимается.
О ТСЖ читайте статью - Управление недвижимостью в комунидадах Испании
2. Три пятых голосов собственников
Голосование требуется три пятых всех владельцев, которые, в свою очередь, представляют собой три пятых стоимости участия (tres quintas partes de las cuotas de participación):
- для добавления или удаления услуги лифта (servicios del ascensor),
- добавления или отмены услуг портье, консьержа, охраны или другой «общей услуги» (ascensor, portería, conserjería, vigilancia), представляющие общий интерес, в том числе, если это потребует смены названия дома (modifique el título constitutivo o los estatutos = например, из обычного дома в апартаменты)
Он может быть меньше или больше единицы. Например, 0.97 или 2, 15. В этом случае при подсчете голосов складываются эти коэффициенты.
3. Принятие решения ТСЖ (комунидада) в Испании большинством голосов
Требуется получения большинства голосов (50% + 1) собственников, которые, в свою очередь, представляет собой большую часть квоты участия (mayoría de las cuotas de participación), если нужно принять решение о переустройстве дома, для того, чтобы выполнить требования о доступе или мобильности людей с ограниченными возможностями, - даже если эти решения связаны с модификацией главного акта или Устава ТСЖ
4. Принятие решения комунидада в Испании, где достаточно трети голосов
Для принятия некоторых решений по ТСЖ достаточно одной трети проголосовавших (un tercio de las cuotas de participación), которые представляют треть собственности.
К этим вопросам относятся:
- Установка общих элементов для доступа к телекоммуникационным услугам (instalar los elementos comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación) или адаптация уже существующих
- Установка элементов использования солнечной энергии (instalar sistemas de aprovechamiento de la energía solar)
- Об услугах, необходимых для для доступа к новым поставок коллективной энергии (servicios necesarios para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos).
Собственники ТСЖ могут принимать, по сути, любые решения, которые не противоречат федеральным, региональным и муниципальным законам.
Например, это может быть решение о сдаче в аренду части собственности, размещении рекламы и т.д.
ЦитатаEs suficiente el voto de la mayoría total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: para la validez de los demás acuerdos.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Внимание!
Мы сотрудничаем с организацией PAH, которая может прокомментировать ваши вопросы. Прошу сообщать о разных нарушениях ТСЖ в комментариях. Постараемся разобрать эти случаи, потому что ТСЖ – самая, пожалуй, сложная тема в Испании
Наталия Маджик©, 2017
Юрист, налоговый администратор в Каталонии
Автор правовых и экономических обзоров
При копировании материала просьба помнить об авторских правах
Ещё о законах Испании:
- 5 подсказок, как снизить расходы на ТСЖ в Испании
- Функции управляющего недвижимостью
- Договор купли-продажи недвижимости в Испании: комунидад
- Содержание недвижимости в Испании
- Как в Испании самостоятельно переоформить коммунальные платежи
- Коммунальные платежи в Испании 2015: правда про новые счетчики
- Как разобраться в фактуре: счет за коммунальные услуги в Испании
