Рынок недвижимости в Испании продолжит рост и в 2026 году, однако в Каталонии, и прежде всего в Барселоне, динамика будет более сдержанной. Такой вывод следует из прогноза крупнейшего испанского портала недвижимости Idealista, который называет общенациональную ситуацию с жильём «чрезвычайной».
По оценке аналитиков компании, по итогам 2025 года средняя стоимость жилья в Испании вырастет более чем на 15% в годовом выражении. В Каталонии рост окажется ниже среднеиспанского уровня, однако это не приведёт к улучшению доступности жилья для населения.
Барселона: замедление роста на фоне дефицита предложения
В Барселоне ожидается умеренный рост цен — в пределах однозначных значений. В Idealista связывают это не с балансом спроса и предложения, а с эффектом регулирования и временным увеличением предложения за счёт объектов, ранее выведенных из долгосрочной аренды.
При этом фундаментальная проблема дефицита жилья в городе сохраняется. Новый жилой фонд вводится медленно, а спрос со стороны местных жителей, инвесторов и иностранных покупателей остаётся высоким. Это ограничивает потенциал снижения цен даже при замедлении роста.
Регулирование усиливает напряжение на рынке аренды
Наиболее остро в Каталонии проявляется кризис арендного жилья. По данным Idealista, на одно объявление об аренде в крупных городах приходится более 50 заинтересованных кандидатов. В Барселоне поиск квартиры всё чаще превращается в конкурентный отбор, где решающим фактором становится финансовая устойчивость арендатора.
Из-за этого доступ к жилью системно теряют семьи с одним доходом, одинокие родители, семьи с детьми и люди старше 65 лет. В Idealista отмечают, что действующая модель регулирования в Каталонии надёжно защищает текущих арендаторов, но существенно осложняет выход на рынок тем, кто ищет жильё впервые или вынужден менять место проживания.
Владельцы уходят с рынка аренды
Отдельное внимание аналитики уделяют поведению собственников жилья в Каталонии. Законодательная неопределённость и усиление контроля за арендой, по оценке Idealista, подрывают доверие владельцев и инвесторов. В результате часть жилья выводится из долгосрочной аренды или вовсе остаётся пустовать.
Это сокращает предложение и усиливает конкуренцию между арендаторами, несмотря на формальное замедление роста цен в регионе.
Купля-продажа: вторичный рынок под давлением спроса
На рынке купли-продажи в Каталонии основная нагрузка ложится на вторичное жильё. Его объёмы уже не соответствуют текущему уровню спроса. Строительство новых объектов в масштабах автономного сообщества остаётся ограниченным и не компенсирует дефицит.
В Idealista подчёркивают, что в целом по стране ежегодно вводится около 100 тысяч новых объектов жилья — показатель, который считается недостаточным и для Каталонии. Компания призывает ускорить запуск новых проектов и пересмотреть подходы к земельному регулированию.
Доходы жителей Каталонии не поспевают за рынком
Даже при более умеренном росте цен в Барселоне стоимость жилья продолжает опережать рост доходов домохозяйств. В результате покупка квартиры или дома в столице Каталонии требует финансовых усилий, превышающих рекомендованные нормы, что вытесняет значительную часть жителей с рынка.
Ипотека: условия благоприятные, спрос ограничен
Ипотечный рынок в Каталонии в 2025 году демонстрирует сдержанный рост. Банки предлагают фиксированные ставки ниже 2% и смешанные — ниже 1,5% на начальном этапе, однако высокие цены на жильё и требования к первоначальному взносу ограничивают круг потенциальных заёмщиков.
Переменные ипотечные кредиты практически исчезли, а интерес к рефинансированию снизился по сравнению с предыдущим годом.
Перспективы на 2026 год
На 2026 год Idealista прогнозирует относительную стабильность рынка недвижимости в Каталонии без признаков снижения цен. Эксперты подчёркивают, что без увеличения предложения и пересмотра подходов к регулированию доступность жилья в регионе продолжит снижаться.
Даже при замедленном росте Барселона остаётся одним из самых закрытых и конкурентных рынков жилья в Испании, где жильё всё чаще становится ограниченным ресурсом, а не базовым элементом социальной инфраструктуры.
Похожие темы:
