Поиск по сайту

Результаты поиска по тегам 'законодательство испании на русском языке'.

Найдено 2 результата

Сортировка
- Дата
- По релевантности

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS в Испании. Несколько важных аспектов

Немилый Риэлтор добавил тему в Недвижимость, строительство, ремонт и обустройство

Коммунальные вопросы жизни многоквартирного дома (включая комплексы урбанизаций, здания делового назначения (с жилыми помещениями) и даже частные жилища) регулируются древним законом – принятым в прошлом столетии со странным для русского уха названием Ley sobre Propiedad Horizontal (Закон о горизонтальной собственности), подписанным еще Франко в 1960 году! Вопреки невероятному названию, этим актом урегулированы отношения более вертикального характера, вдоль и поперек охватывающие вопросы управления жилыми комплексами. Следует признать, что в отличие от отечественного опыта (где жилым фондом управляли государственные органы и предприятия с соответствующим отстраненным отношением) в Испании давным-давно приняли как должное частный порядок регулирования этих вопросов, создав так называемые КОНДОМИНИУМЫ еще за 50 лет до появления чего-то подобного на развалинах СССР. Обратим внимание на основные пункты Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: 1. Жилой комплекс (comunidad) считается состоящим как из жилого фонда (PISO), так и нежилых помещений (LOCAL). 2. Собственник любого из этих объектов вправе проводить в них самый мало-мальский безобидный ремонт только по факту ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО УВЕДОМЛЕНИЯ представителя comunidad (как правило, presidente / secretario / administrador) – art.7.1. О том, какие разрешения нужны для более значительных ремонтов, смотрите наши статьи: Документы для получения лицензии на мелкие ремонтные работы в Испании Нужно ли разрешение на мелкие ремонтные работы в Испании? 3. Президент комунидада имеет право по собственной инициативе или по жалобе жильцов (а не только собственников) потребовать ПРЕКРАТИТЬ любую «неправильную» деятельность, пригрозив судом art.7.2.2. (делается это письменно). В случае выигрыша дела, суд должен прикрыть деятельность такого нарушителя, обязать его возместить вред и еще (!) ЗАПРЕТИТЬ на срок до ТРЕХ ЛЕТ такое ПОЛЬЗОВАНИЕ этим помещением. А если нарушителем был не собственник, а любое иное лицо, занимающее помещение пусть даже на законных основаниях, то такие основания немедленно считаются прекращенными, а лицо подлежит немедленному ВЫСЕЛЕНИЮ (!) - art.7.2.5. 4. Среди святых обязанностей каждого собственника piso или local также РАЗРЕШАТЬ ДОСТУП в свое помещение с целью любых ремонтных работ и связанной с этим подготовки - art. 9.1.d)., то есть для чужого ремонта (комунидада. Например, ремонт фасада) 5. Долги по оплате коммунальных услуг «висят» НЕ на собственнике, а на самой недвижимости, и неосмотрительный покупатель будет отвечать не только по задолженности за текущий год, но и за ПРЕДЫДУЩИЕ ТРИ ГОДА - art. 9.1.е). Как узнать о всех обременениях, и какими еще они могут быть (это не только комунидад), знают специалисты, поэтому мы не советуем покупать жилье самостоятельно или у «знакомых, которые говорят по-испански» В Каталонии то же время при оформления ксделки упли-продажи недвижимости нотариус оычно требует предоставления продавцом соответствующего СЕРТИФИКАТА по коммунальной задолженности. Без этого невозможно заверение договора, кроме случаев прямо указанного освобождения продавца покупателем от этой обязанности - art. 9.1.е). 6. АРХИВАЖНО! Адрес собственника и кто считается уведомленным Также обязанностью собственника любой недвижимости в comunidad является сообщение своего адреса для уведомлений, который должен находиться в Испании (уведомлять за границу вас никто не будет). В случае невозможности такого уведомления на испанский адрес, вручение повестки ЛЮБЫМ лицам, открывшим двери в самой недвижимости, будет считаться надлежащим уведомлением art. 9.1.h). Со всеми вытекающими... При невозможности «достучаться» до вас двумя первыми вариантами, закон позволяет (art. 9.1.h).2.) вывесить «на видном месте в парадном» соответствующее ОБЪЯВЛЕНИЕ подписанное президентом и секретарем, и через ТРИ ДНЯ вы будете считаться уведомленными. На злостного неплательщика может быть подано в суд только после соответствующего решения Хунты, и по факту подачи иска в порядке приказного производства (proceso monitorio) на должника в любом случае будут возложены расходы за правовую помощь комунидаду (servicios de abogado y procurador) – art.21.6. Но не думайте, что это технически трудно_ обычно текущие обязанности Хунты переданы хестории, которая и рассылает всякие письма счастья и фактуры собственникам. 7. Президент Хунты (Председатель ТСЖ) Президент может назначаться исключительно из числа СОБСТВЕННИКОВ недвижимости в жилом комплексе путем как демократических выборов, так и добровольно-принудительным лотерейным розыгрышем (art. 13.2.1.). В то же время бремя управляющего (administrador) может смиренно нести любое третье лицо, имеющее «достаточную профессиональную квалификацию, признанную в правовом порядке» (art. 13.6.2.). Наконец, президент может единолично совмещать исполнение своих функций с обязанностями как секретаря, так и самого управляющего (если в уставах не указано обратного) - art. 13.5. 8. Собрания Хунты (Общее собрание ТСЖ) Важно: на общем собрании жильцов (Хунта) собственники, имеющие задолженность и не обжаловавшие ее или не погасившие залогом, участвовать могут, но ПРАВА ГОЛОСА НЕ ИМЕЮТ - art. 15.2. Их возможные голоса также не учитываются в вопросах достижения необходимого большинства при принятии решения. Собрание Хунты происходит в два созыва (convocatoria), и если для первой необходим кворум в виде простого большинства, то второй созыв возможен ровно ЧЕРЕЗ ПОЛЧАСА и количество явившихся не влияет на его полноправные полномочия - art.16.2.3-4. 9. Обжалование решений Чтобы обжаловать любое решение Хунты, нужно не только ПОГАСИТЬ любую задолженность, но и в момент принятие или ВОЗДЕРЖАТЬСЯ от голосования, или голосовать ПРОТИВ (равно как не прийти вообще или быть лишенным голоса) - art.18.2. Иными словами, все собственники, поддержавшие решение Хунты на голосовании, лишаются естественного и неотъемлемого права на доступ к правосудию (которое поставлено в зависимость от предыдущих действий индивида (!?). Вот так! Срок давности для возможного обжалования решения Хунты всего лишь ТРИ МЕСЯЦА (а в особо свирепых случаях нарушения закона или устава – ОДИН ГОД). Наконец, неиспользование любого объекта в comunidad (от бассейна до лифта) не избавляет его участников от уплаты соответствующей квоты - art. 9.2. Указанными тонкостями не исчерпываются все прелести нелюбимого нами LPH (Ley sobre propiedad horizontal), там еще много интересных вещей. Ещё о коммунальных услугах в Испании: Цены на воду в разных регионах Испании. Кто платит больше? Счет за воду, как разобраться Мифы и легенды об экономии электричества в доме. Испанские исследования Как оформить подключение света в новом доме? Как разобраться в фактуре: счет за коммунальные услуги в Испании Испанские компании-поставщики газа и света Как сократить затраты на электроэнергию: 5 актуальных советов Пошаговая инструкция для получения сертификата на электроэнергию Санкции за нарушение нормативов к энергетическому сертификату Наш дом в Испании: 8 советов для экономии электричества летом
Испания: обязательно ли регистрировать недвижимость в Реестре собственности

Наталия Маджик добавил a tutorial в Недвижимость Каталонии (Испания)

Реестр собственности (Registro de la Propiedad) в Испании – это общедоступный документ официального характера, в котором официально признается права на собственность (фермы, дома, здания, корабли) и записываются все другие имущественные права (ипотека, залоги и т.д.). Одни наши соотечественники часто переживают, когда не успевают зарегистрировать недвижимость в Реестре, опасаясь, что их недвижимость может стать объектом каких-то махинаций. Другие опасаются штрафов за то, что они, оказывается, не закончили процесс регистрации. Как же все обстоит на самом деле? Читаем закон. Оказывается, по испанскому законодательству регистрация в Реестре собственности – добровольная: «en el Derecho español es voluntario inscribir viviendas o sus hechos en el Registro de la Propiedad» Многие собственники в Испании не регистрируют недвижимость даже специально (по налоговым причинам или стремясь избежать других сложностей. Так что никаких штрафов за это не предусмотрено. Внимание! Всегда покупайте и продавайте недвижимость в Испании через профессиональные агентства, которые знают тонкости сделки и сумеют проверить жилье или земельный участок и правильно подготовить договор. Итак, мы выяснили, что власти Испании не обязывают собственника регистрировать свою недвижимость. Другое дело, что не зарегистрировать объект в Реестре собственности Испании – очень рискованно, так как «в этом случае действителен частный договор (el acuerdo privado, т.е контракт без регистрации и нотариуса), и собственнику квартиры при продаже жилья или выдачи имущества под залог придётся столкнуться с рядом трудностей. Зарегистрированное в Реестре собственности Испании жильё обретает юридическую безопасность, и однажды вписанное в Реестр имущество находится под судебной защитой Испании (los Tribunales). Кроме того, регистрация купли-продажи (la compra-venta) имущества упрощает передачу и получение финансирования по более низким ценам. Наталия МАДЖИК, Недвижимость, налоги, экономические обзоры по Испании Юрист, налоговый администратор в Каталонии Ещё о недвижимости в Испании: Contrato de arras (договор задатка) в сделках с испанской недвижимостью Информация на объект недвижимости - Nota Simple Испания: Cанкции за нарушение норматива об энергетическом сертификате Испания: Правовое регулирование покупки недвижимости на аукционе Как правильно оформить договор, чтобы продать или сдать свою недвижимость в Испании?
- 18 июня 2015