Перейти к публикации

Рекомендованные сообщения

Наталия Маджик

Маленькое предисловие:
 
OCU - очень интересная организация в Испании, которая проводит исследования. Если поискать русские аналоги OCU, это будет, наверное, программа «Контрольная закупка». На сайте OCU каких только нет исследований: и о содержании машин, и о выборе пива и пылесосов, и о страховках и т.д. Мне очень нравится то, что все выоды OCU аругментированы, поэтому люблю иногда просмотреть их новости.
 
А сегодня мы познакомимся с анализом OCU по содержанию отпускной недвижимости. 

 
Главная наша цель на сегодня -  понять, стоит ли иметь квартиру в Испании, которую мы сдаем на лето?

Или можно просто арендовать недвижимость и ничего не покупать?На эту тему в Интернете ведутся целые баталии.
 
post-112-0-65504000-1473064482.jpg
 
Итак, начнем сразу же с главного: почти 1800 евро в год в среднем обходится содержание курортной недвижимости в Испании. Зато и  снизить расходы по содержанию жилья в этой солнечной стране можно ВДВОЕ.
 
"Экспертами Организации потребителей и пользователей (OCU) было подсчитано, что на то, чтобы содержать курортное жилье на побережье Испании, уходит около 1 791 евро ежегодно." - это цитата из недавнгего исследования. Но это, конечно,  - «средние» цифры.
 
При этом, сообщает OCU,  большую часть расходов составляет плата за обслуживание зон общественного пользования ( "комунидад"): это около 200-1140 евро в год.

 
post-112-0-43497100-1473064483.jpg

Для того, чтобы сделать выводы, специалисты исследовали затраты, которые требуется на содержание 18 разных жилых объектов (разного уровня качества, разных уровней энергетического сертификаты, ценовой категории и т.д.).

 
Неизменным было одно: площадь всех оцениваемых объектов составляла 77 кв. и все они находились на курортах Средиземноморского побережья Испании, где цены выше.
 
post-112-0-17939600-1473064484.jpg
 
Согласно подсчетам, величина общественных расходов («комунидад») на эти объекты недвижимости составила в среднем около 634 евро.
 
Стоит отметить, что за пустые квартиры в Испании тоже нужно платить,- даже если большую часть года в доме никто не живет.

С собственника жилья взимается так называемая абонентская плата: то есть расходы коммунальных служб на содержание инсталляций в порядке.
 
Подсказка: Как разбираться в фактурах за коммунальные услуги, подробнее можно прочитать тут:

Итак, на что же идут эти 634 «коммунальных» евро?
 
К примеру, за газ в Испании нагорает «средняя сумма» годовых оплат выходит в размере около 76 евро, за воду - 216 евро. Электроэнергия,- чуть ли не самая большая часть расходов в Испании, - около 292 евро.
 
Сумма вашеих оплат в Испании зависит от уровня заявленного потребления («мощности»), поэтому тем, кто не хотел бы переплачивать, можно посоветовать переговорить с поставщиком по поводу изменения условий договора и уменьшения допустимой максимальной мощности. Это поможет существенно снизить затраты.Иногда в 2-3 раза. Мне не раз приходилось с новыми собственниками купленного жилья проходить эту процедуру. 

 
Если вы уезжаете на срок более одного года из Испании и не сдаете квартиру, имеет смысл отключить все коммунальные платежи. Но посчитайте, выгодно ли вам это. Ведь новое подключение будет стоить вам около 400 евро.См.  Как оформить подключение света в новом доме?
 
Налог на недвижимость в Испании

Совсем немаленькие суммы в испании уходят и в бюджет государства, когда необходимо платить налог на недвижимость.

В среднем за курортную недвижимость в Испании 77 метров в год нужно заплатить налог IBI около 276 евро, к этому добавить обязательный налог на вывоз мусора (tasa por recogida de basuras ) в 117 евро (по этим двум налогам можно, кстати, выбить и скидку до 80%).
 
Не стоит забывать и о подоходном налоге IRPF, составляющем 2% от кадастровой стоимости (valor catastral) недвижимости. Он может быть выплачиваться и в размере 1,1% при условии, что в 2015 году или на протяжении последних десяти лет кадастровая стоимость жилья пересматривались. Например, за квартиру в Таррагоне, средиземноморском городе, стоимостью 75 тыс. евро собственник должен задекларировать «доход» в  1,5 тыс.
 
Не пугайтесь: это не значит, что этот налог обязательно платится. В Испании, к счастью, есть очень мощная система налоговых вычетов. Но тем не менее доход должен быть задекларирован, а уже после снижен за счет расходов собственника (для разных категорий и ситуаций условия снижения разные).

Текущие расходы на содержание недвижимости в Испании

 
Никто не застрахован и от непредвиденных расходов, например, поломки бытовой техники и других неисправностей как в самой квартире, так и в общественных зонах. Амортизация на эти вещи в Испании по закону устанавливается на уровне 10% в течение 10 лет.
 
Отдельно нужно оплатить и страховку на недвижимость.

Это необязательный расход (но все же иметь страховку рекомендуется – на случай того, что вы или вас затопят, например).

Стоимость такой страховки - это еще примерно 180 евро в год. Она может быть уменьшена при условии, что одна и та же организация и оформляла страховку, и заключала договор страхования (скидка для постоянного клиента может доходить до 40%).
 
Квартира в Испании - это не пассив, а актив! Получайте прибыль!

post-112-0-89919200-1473064484.jpg

 
Да, 1800 евро в год - дороговато.
 
Но, к счастью, все можно исправить. Если  вместо того, чтобы собирать яйца  от курицы, вы будете с ней прогуливаться с ней или держать в клетке -вы тоже будете в убытке. Так и с квартирой в солнечной курортной стране.

Квартира в Испании у моря – это и есть курица, несущая золотые яйца.

Сдавать в аренду  недвижимость в Испании (опять-таки размером 77 м2), по отчету  – это доход, в среднем, от 400 до 1000 евро в неделю (в зависимости от удаленности моря и туристической зоны). а теперь подсчитайте:в сезоне у вас есть  16 недель. Так что все ваши затраты могут быть компенсированы, если сдавать жилье в аренду.
 
Лицензия

Однако нужно помнить, что во многих районах Испании сдача курортного жилья регулируется нормативами “viviendas turísticаs”, установленными совсем недавно.

Следит за этим Министерство по туризму, устанавливая минимальные требования к туристическому жилью: например, наличие licencia de ocupación, необходимой мебели, стиральной машины, контактного номера и т.д.
 
Подробно об этом можно прочитать в статье - Обязанности собственника при аренде туристического жилья. Налоги.

Стоит учесть, что при туристической аренде собственник должен оплатить НДС (10%), который включается в фактуру.
 
В качестве бонуса: Расходы при покупке недвижимости в Испании
 
Для самых терпелтвых, прочитавших всю статью, маленький бонус: краткая информация по расходам собственника при покупке недвижимости в Испании.Эти суммы, конечно, не относятся к содержанию недвижимости, однако это  - наиболее частый вопрос от наших клиентов.
 
При покупке квартиры в Испании нужно оплатить:

  • В случае вторичного жилья - налог на передачу имущества Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (от 6% до 10% в зависимости от региона, в котором проходит сделка. В Каталонии – 10 %). В случае нового жилья это будет НДС в размере 10%
  • Услуги нотариуса 
  • Регистрацию объекта.
  • Возможно - комиссию агентству за сопровождение, консультации и т.д.

Обязательно консультируйтесь, прежде чем приобрести свой актив в Испании

Перед покупкой вам должны все четко рассчитать. По этой причине специалисты OCU советуют внимательнее отнестись к выбору агента при покупке курортного жилья в Испании, и выбирать тех, кто может профессионально учесть ваши потребности и возможности и сэкономить ваше время и деньги.
 
И обязательно консультируйтесь! Вы должны иметь представление о рентабельности покупки.

Тем более, что существует множество возможностей снизить ваши расходы и увеличить прибыль от курортной недвижимости.
 
Как минимум, это:

  • налоговая консультация и ежегодные налоговые отчеты от вас
  • подбор хорошей страховки (это очень важно, иначе не стоит ее и приобретать)
  • проверка защиты вашего помещения от «оккупас»,
  • подбор клиентов и обсаживание вашей недвижимости (сантехник, служба уборки и т.д.)
  • горячая линия

Живите в Испании комфортно!
 
Наталия Маджик,
Юрист, налоговый администратор,
Автор правовых и экономических обзоров

 
 
Ещё о недвижимости в Испании:

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Estopa

А можно поподробней, есть практика получения этой скидки и какова она?

..В среднем за курортную недвижимость в Испании 77 метров в год нужно заплатить налог IBI около 276 евро, к этому добавить обязательный налог на вывоз мусора (tasa por recogida de basuras ) в 117 евро (по этим двум налогам можно, кстати, выбить и скидку до 80%).

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Наталия Маджик

А можно поподробней, есть практика получения этой скидки и какова она?

..В среднем за курортную недвижимость в Испании 77 метров в год нужно заплатить налог IBI около 276 евро, к этому добавить обязательный налог на вывоз мусора (tasa por recogida de basuras ) в 117 евро (по этим двум налогам можно, кстати, выбить и скидку до 80%).

Размер скидки и категории лиц, имеющие на это право, определяются в мэрии вашего города.

Это муниципальное право. Спросите в администрации города. Но подавать на скидку нужно обычно весной (хотя, возможно, в вашем городе могут быть другие правила)

В принципе, если у вас нет возможности узнать самому, вы можете заказть платную консультацию за 50 евро. Вы узнаете о всех мунициальных скидках и бонусах по вашему жилью. а также о том, когда и какие документы вам нужно предоставить.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

×
×
  • Создать...