Перейти к содержанию

Рекомендуемые сообщения

Если кто не в курсе, то продажи отелей с  2015 года Испании  переживают настоящий бум. Это легко проследить по инфографике, где отражены размеры продаж отелей Испании за последние годы.
 
post-112-0-79213200-1502707609.jpg
 
Инвестиции в отельный бизнес в 2016 году составили 24% от ВСЕХ коммерческих инвестиций в страну, учитывая все страны, направления и отрасли.
 
Управляющий партнер консалтинговой компании Magma Альберт Грау, представляя отчет управления активами, подчеркнул, что в 2015 -2016 году курортные гостиницы стали наиболее популярным активом среди инвесторов.
 
Продолжается тенденция и в 2017 году, о чем позже мы представим новые отчеты. Способствовало этому восстановление туризма и высокие цены этих объектов недвижимости в крупных городах.

«Хотите купить отель в Испании? Рентабельные предложения от 800 тысяч евро. В том числе готовый бизнес»
 
1. Как изменились предпочтения инвесторов?
 
Они изменились значительно. Так, если в последние годы инвесторов интересовали больше городские гостиницы, и инвесторы ставили на городской и деловой туризм, то в прошлом году, по словам Грау, продажи городских отелей в Испании  составили всего 33 % всех сделок.
 
Бесспорно, треть рынка - это тоже хороший кусок, но тем менее скромный, чем прибрежные отели, которые сейчас являются настоящим хитом продаж.
 
post-112-0-77949500-1502707612.jpg
 
Так, на курортные гостиницы пришлось 65 % покупок, при этом только 1,4 % проданных гостиниц находится в горах.
 
2. Особенности покупки 3х- и 4х-звездочных отелей в Испании
 
Чаще всего инвесторы в 2016 году покупали в Испании отели на 4 и 3 звезды. При этом инвесторы, покупая трехзвездочные отели средней и устаревшей категории, модернизируют их  и  быстро окупают вложения.
 
А вот при покупках четырехзвездочных отелей высокого класса инвесторы чаще всего подыскивают хорошего оператора, «вытягивают» отель на высокий уровень, а после  продают его с прибылью, в среднем – в  последующие четыре года.
 
Интересны и отзывы собственников отелей.


«Antes, en una habitación de hotel el minibar era imprescindible, ahora lo es el wifi»

 
Так, если раньше хорошим сервисом считался удачно подобранный мини-бар, то сейчас главное требование клиентов –бесплатный безлимитный Интернет.
 
Еще одна особенность – деглобализация. Если раньше клиенты 5-звездочных отелей делали выбор в пользу больших отелей и у гостиниц на 15-20 номеров не было шансов, то сейчас в моде приватность и гости с большим удовольствием останавливаются в небольших, но отлично сделанных и хорошо обслуживаемых маленьких элитных отелях.
 
Они стали пользоваться повышенным спросом у инвесторов.
 
3. Главные инвесторы в отели Испании
 
2015 год поставил настоящий десятилетний рекорд инвестиций в отельный бизнес. Тогда в Испании было продано 132 отеля или 29 тысяч 81 комната. В 2016 году тенденция сохранилась:  147 отеля или  21.600 номеров.
 
При этом в 2016 году 786 млн евро или 34 % всех продаж пришлись на национальных инвесторов,  и 1 млрд 402 млн (или 66% рынка) - на зарубежных инвесторов
 
В 2016 году крупнейшими инвесторами в этом сегменте были компании Hispania, фонд HI Partners (приобрел отель Terramar de Sitges для модернизации в отель Ме под управлением Melia).
 
Все основные инвесторы показаны на картинке:
 
post-112-0-45209800-1502707614.jpg
 
Что касается национальности покупателей, то в 70% случаев, когда речь идет о частных (не корпоративных) инвестициях, это – сами испанцы или французы.
 
4. Запрет на выдачу новых лицензий отелям в Барселоне дает большую рентабельность уже действующим
 
Особый интерес инвесторов к курортным гостиницам связан и с ростом цен на них, в том числе из-за моратория мэрии Барселоны на новые гостиницы.
 
post-112-0-86805100-1502707617.jpg
 
По данным компании Magma, средние цены на гостиничные здания Барселоне  выросли в прошлом году на 15 %, достигнув отметки в € 60 — 120 тыс. за номер.
 
Поэтому рост цен в каталонской столице, а также в Грау. Мадриде, Малаге, Сан-Себастьян, Севилье и Пальме, где разразился настоящий бум, несколько сдерживают инвесторов, оставляя возможность инвестиций для более крупных компаний.
 
Рентабельность отельных номеров растет в Испании не только благодаря высокому росту туризма, но и благодаря росту цен. Что срывать, владельцы гостиниц, учитывая высокий спрос, нагло задирают цены, объясняя это вполне интеллигентно. Дескать, «повышение цен и хорошие показатели гостиничного бизнеса в Испании за последний год привели к росту арендной платы на отдых в номерах в среднем на 15 — 20 %». Инвестор теперь выручает от  € 3 до  9 тыс. за номер в год.
 
При этом следует учитывать, что не все инвесторы, получающие прибыль тут собственники отелей. Так, в  режиме аренды, по данным компании, работает 32 % курортных гостиниц в Барселоне.
 
5. Поведение инвесторов в отельный бизнес Испании несколько изменилось
 
В докладе Magma подчеркивается, что гостиничные компании продают здания своих отелей и берут их затем в аренду, а дополнительные ресурсы, полученные от продаж, направляют на продвижение бренда и улучшение управления гостиничным бизнесом.
 
В нынешнем году у инвесторов, ценящих высокую рентабельность, есть возможность приобрести гостиницы в средних городах (Вальядолид, Бургос, Жирона, Леон, Витория, Ла-Корунья, Гранада), где цены все еще низкие, но при этом наблюдается восстановление сектора внутреннего туризма.
 
6. Особенности покупки отелей в Испании
 
Наши соотечественники довольно часто спрашивают о возможности покупки небольшого отеля в Испании. Но чаще всего их отпугивает , как им кажется, непрозрачность сделки. Их смущает, что представители собственника не дают выйти на прямой контакт с ее владельцем.
 
На самом деле тут все просто и волноваться не стоит.
 
Собственник отеля чаще всего продает свой бизнес именно потому, что ему некогда заниматься отелем. Скорее всего, у него есть другой, параллельный бизнес. Именно для этого он назначает своего представителя, у которого есть ключи, информация и все необходимые технические документы. Представитель заинтересован в хорошем обслуживании клиента, так как получает за свою работу комиссионные от хозяина.
 
Поэтому сам хозяин с вами обязательно встретится, но лишь тогда когда станет ясно, что вы внимательно рассмотрели документацию, подумали и «созрели» для покупки. Тем более, что сами покупатели  также, чаще всего, имеют компаньонов и бизнес-партнеров, и им требуется время, «чтобы посоветоваться».
 
Второй аспект, из-за которого данные о продаже отелях особо не рекламируются - конфиденциальность. Многие люди  положением не хотят, чтобы кто-то из его партнеров или даже семьи знал о том, что он хочет продать отель.
 
Поэтому в случае поиска вами информации об отеле в Испании  вам придется подписать «acuerdo de confidencialidad», чтобы хозяин отеля и вы сами были защищены испанским законом о конфиденциальности.
 
Иногда приобрести отель можно и через банк. Например, хорошие предложения имеет CaixaBank , где 85% - это отели 5 и 4 звезды, половина предложений – это полноценные курортные отели на побережье, часть – экологические («rural») и городские.
 
Предложения по регионам Испании можно видеть на картинке ниже. Первая цифра по вертикали – суммарная стоимость продаж по региону, в миллионах евро.
 
post-112-0-07032700-1502707619.jpg
 
Впрочем, советуем вам в любом случае иметь своего агента, который станет вашим помощником на всех этапах анализа объекта и собственно покупки недвижимости. Слишком много подводных камней есть в испанском законодательстве, когда дело касается отелей. Хорошие знания или их отсутствие могут снизить или удлинить срок «отбивания» денег почти вдвое.
 
Наталия Маджик©,2017
Юрист, налоговый администратор в Испании
 
 
 
Ещё о бизнесе и инвестициях в Испании:

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Спасибо за статью.

Если коротко, то все правильно. Покупка отелей в Испании, особенно небольших, апарт-отелей в Испании – это сейчас очень выгодная инвестиция. Что уж говорить, если вкладываются сейчас в отели даже турки и Египет. Они устали от «лоу кост туристов» они стали невыгодными. А ситуация в Азии такова, что европейцы готовы несколько переплачивать за безопасность.

И искать нужно не предложения отелей, - найдете только объявления - «динозавры». Нужно самому спрашивать отели – под ваши потребности и бюджет.

Еще.

Если у вас нет опыта работы в отельном бизнесе, то лучше покупать готовые работающие отели с управляющей компанией и год «понаблюдать», прежде чем делать вложения.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти



×
×
  • Создать...