Бум на отели в Испании: что покупают инвесторы

[Наталия Маджик]

Если кто не в курсе, то продажи отелей с  2015 года Испании  переживают настоящий бум. Это легко проследить по инфографике, где отражены размеры продаж отелей Испании за последние годы.
 

 
Инвестиции в отельный бизнес в 2016 году составили 24% от ВСЕХ коммерческих инвестиций в страну, учитывая все страны, направления и отрасли.
 
Управляющий партнер консалтинговой компании Magma Альберт Грау, представляя отчет управления активами, подчеркнул, что в 2015 -2016 году курортные гостиницы стали наиболее популярным активом среди инвесторов.
 
Продолжается тенденция и в 2017 году, о чем позже мы представим новые отчеты. Способствовало этому восстановление туризма и высокие цены этих объектов недвижимости в крупных городах.

«Хотите купить отель в Испании? Рентабельные предложения от 800 тысяч евро. В том числе готовый бизнес»
 
1. Как изменились предпочтения инвесторов?
 
Они изменились значительно. Так, если в последние годы инвесторов интересовали больше городские гостиницы, и инвесторы ставили на городской и деловой туризм, то в прошлом году, по словам Грау, продажи городских отелей в Испании  составили всего 33 % всех сделок.
 
Бесспорно, треть рынка - это тоже хороший кусок, но тем менее скромный, чем прибрежные отели, которые сейчас являются настоящим хитом продаж.
 

 
Так, на курортные гостиницы пришлось 65 % покупок, при этом только 1,4 % проданных гостиниц находится в горах.
 
2. Особенности покупки 3х- и 4х-звездочных отелей в Испании
 
Чаще всего инвесторы в 2016 году покупали в Испании отели на 4 и 3 звезды. При этом инвесторы, покупая трехзвездочные отели средней и устаревшей категории, модернизируют их  и  быстро окупают вложения.
 
А вот при покупках четырехзвездочных отелей высокого класса инвесторы чаще всего подыскивают хорошего оператора, «вытягивают» отель на высокий уровень, а после  продают его с прибылью, в среднем – в  последующие четыре года.
 
Интересны и отзывы собственников отелей.

«Antes, en una habitación de hotel el minibar era imprescindible, ahora lo es el wifi»

 
Так, если раньше хорошим сервисом считался удачно подобранный мини-бар, то сейчас главное требование клиентов –бесплатный безлимитный Интернет.
 
Еще одна особенность – деглобализация. Если раньше клиенты 5-звездочных отелей делали выбор в пользу больших отелей и у гостиниц на 15-20 номеров не было шансов, то сейчас в моде приватность и гости с большим удовольствием останавливаются в небольших, но отлично сделанных и хорошо обслуживаемых маленьких элитных отелях.
 
Они стали пользоваться повышенным спросом у инвесторов.
 
3. Главные инвесторы в отели Испании
 
2015 год поставил настоящий десятилетний рекорд инвестиций в отельный бизнес. Тогда в Испании было продано 132 отеля или 29 тысяч 81 комната. В 2016 году тенденция сохранилась:  147 отеля или  21.600 номеров.
 
При этом в 2016 году 786 млн евро или 34 % всех продаж пришлись на национальных инвесторов,  и 1 млрд 402 млн (или 66% рынка) - на зарубежных инвесторов
 
В 2016 году крупнейшими инвесторами в этом сегменте были компании Hispania, фонд HI Partners (приобрел отель Terramar de Sitges для модернизации в отель Ме под управлением Melia).
 
Все основные инвесторы показаны на картинке:
 

 
Что касается национальности покупателей, то в 70% случаев, когда речь идет о частных (не корпоративных) инвестициях, это – сами испанцы или французы.
 
4. Запрет на выдачу новых лицензий отелям в Барселоне дает большую рентабельность уже действующим
 
Особый интерес инвесторов к курортным гостиницам связан и с ростом цен на них, в том числе из-за моратория мэрии Барселоны на новые гостиницы.
 

 
По данным компании Magma, средние цены на гостиничные здания Барселоне  выросли в прошлом году на 15 %, достигнув отметки в € 60 — 120 тыс. за номер.
 
Поэтому рост цен в каталонской столице, а также в Грау. Мадриде, Малаге, Сан-Себастьян, Севилье и Пальме, где разразился настоящий бум, несколько сдерживают инвесторов, оставляя возможность инвестиций для более крупных компаний.
 
Рентабельность отельных номеров растет в Испании не только благодаря высокому росту туризма, но и благодаря росту цен. Что срывать, владельцы гостиниц, учитывая высокий спрос, нагло задирают цены, объясняя это вполне интеллигентно. Дескать, «повышение цен и хорошие показатели гостиничного бизнеса в Испании за последний год привели к росту арендной платы на отдых в номерах в среднем на 15 — 20 %». Инвестор теперь выручает от  € 3 до  9 тыс. за номер в год.
 
При этом следует учитывать, что не все инвесторы, получающие прибыль тут собственники отелей. Так, в  режиме аренды, по данным компании, работает 32 % курортных гостиниц в Барселоне.
 
5. Поведение инвесторов в отельный бизнес Испании несколько изменилось
 
В докладе Magma подчеркивается, что гостиничные компании продают здания своих отелей и берут их затем в аренду, а дополнительные ресурсы, полученные от продаж, направляют на продвижение бренда и улучшение управления гостиничным бизнесом.
 
В нынешнем году у инвесторов, ценящих высокую рентабельность, есть возможность приобрести гостиницы в средних городах (Вальядолид, Бургос, Жирона, Леон, Витория, Ла-Корунья, Гранада), где цены все еще низкие, но при этом наблюдается восстановление сектора внутреннего туризма.
 
6. Особенности покупки отелей в Испании
 
Наши соотечественники довольно часто спрашивают о возможности покупки небольшого отеля в Испании. Но чаще всего их отпугивает , как им кажется, непрозрачность сделки. Их смущает, что представители собственника не дают выйти на прямой контакт с ее владельцем.
 
На самом деле тут все просто и волноваться не стоит.
 
Собственник отеля чаще всего продает свой бизнес именно потому, что ему некогда заниматься отелем. Скорее всего, у него есть другой, параллельный бизнес. Именно для этого он назначает своего представителя, у которого есть ключи, информация и все необходимые технические документы. Представитель заинтересован в хорошем обслуживании клиента, так как получает за свою работу комиссионные от хозяина.
 
Поэтому сам хозяин с вами обязательно встретится, но лишь тогда когда станет ясно, что вы внимательно рассмотрели документацию, подумали и «созрели» для покупки. Тем более, что сами покупатели  также, чаще всего, имеют компаньонов и бизнес-партнеров, и им требуется время, «чтобы посоветоваться».
 
Второй аспект, из-за которого данные о продаже отелях особо не рекламируются - конфиденциальность. Многие люди  положением не хотят, чтобы кто-то из его партнеров или даже семьи знал о том, что он хочет продать отель.
 
Поэтому в случае поиска вами информации об отеле в Испании  вам придется подписать «acuerdo de confidencialidad», чтобы хозяин отеля и вы сами были защищены испанским законом о конфиденциальности.
 
Иногда приобрести отель можно и через банк. Например, хорошие предложения имеет CaixaBank , где 85% - это отели 5 и 4 звезды, половина предложений – это полноценные курортные отели на побережье, часть – экологические («rural») и городские.
 
Предложения по регионам Испании можно видеть на картинке ниже. Первая цифра по вертикали – суммарная стоимость продаж по региону, в миллионах евро.
 

 
Впрочем, советуем вам в любом случае иметь своего агента, который станет вашим помощником на всех этапах анализа объекта и собственно покупки недвижимости. Слишком много подводных камней есть в испанском законодательстве, когда дело касается отелей. Хорошие знания или их отсутствие могут снизить или удлинить срок «отбивания» денег почти вдвое.
 
Наталия Маджик©,2017
Юрист, налоговый администратор в Испании
 
 
 
Ещё о бизнесе и инвестициях в Испании:

• Какая недвижимость в Испании считается самой выгодной с точки зрения инвестиций
• Отельеры в Барселоне лютуют
• 10 самых выгодных направлений инвестиций в Европе
• В Барселоне появилась новая платформа для бизнес-стартапов на основе Airbnb
• Испанские инвестиции весной 2017: лучшие направления
• Бизнес в Испании. Чем рискуют предприниматели?
• Барселона как свободная экономическая зона
• Где открыть бизнес? Рейтинг городов Барселоны и Мадрида с самым платежеспособным населением
• Новая тенденция: украинцы массово открывают недорогой бизнес в Испании
• Покупка готового бизнеса в Испании
• Русский бизнес в Испании в вопросах и ответах

[Бывалый]

Спасибо за статью.

Если коротко, то все правильно. Покупка отелей в Испании, особенно небольших, апарт-отелей в Испании – это сейчас очень выгодная инвестиция. Что уж говорить, если вкладываются сейчас в отели даже турки и Египет. Они устали от «лоу кост туристов» они стали невыгодными. А ситуация в Азии такова, что европейцы готовы несколько переплачивать за безопасность.

И искать нужно не предложения отелей, - найдете только объявления - «динозавры». Нужно самому спрашивать отели – под ваши потребности и бюджет.

Еще.

Если у вас нет опыта работы в отельном бизнесе, то лучше покупать готовые работающие отели с управляющей компанией и год «понаблюдать», прежде чем делать вложения.