Основные положения нового закона об ипотеке в Испании, который может вступить в силу в мае

[Наталия Маджик]

Новый Закон об ипотеке, который заставит банк оплачивать все расходы, связанные с ипотечным кредитом (за вычетом оценки), и который вдвое уменьшает амортизационные комиссии за счет возмещения, может вступить в силу в конце мая, как только он будет утвержден в установленном порядке на пленарном заседании Сената. 

Большинство парламентских групп Конгресса согласились, что его вступление в силу происходит через месяц после его публикации в BOE, но ПП, пользуясь своим большинством в Сенате и благодаря поддержке партии «Граждане», PDEcat и предложили поправку о продлении срока до трех месяцев, немного раньше лета, ориентировочно – в мае.

Конгресс Испании утвердил это предложения и продлил срок до трех месяцев, чтобы испанские банки адаптировались к ипотечной реформе. 

Таким образом, Парламент будет реагировать на требования финансового сектора, который требует времени для адаптации к новому регулированию в результате транспонирования европейской директивы.

В то же время Ассоциации потребителей в Испании предупреждают, что новый закон о «не предотвратит новые злоупотребления в банках» и советует внимательно читать договоры и консультироваться перед подписанием со специалистами.

Но каковы основные изменения в новом Законе об ипотеке Испании? 

1. Банки Испании, которые оформляют ипотеку, по новым правилам оплачивают:

• налог на документы правовых актов (AJD), 
• первые копии у нотариуса, 
• расходы реестра и агентства. 

А клиент оплачивает :

• вторые копии нотариуса и расходы на оценку.

Вот так это примерно выглядит: 

2. Изменяется и минимальный уровень неоплат для начала производства дела (когда банк начинает процесс обращения взыскания за неуплату на недвижимость заемщика).

Теперь этот минимум установлен на уровне:

• 12 просроченных платежей или 3% основного капитала, предоставленного в ипотеку - в первой половине срока действия займа.
• Или 15 просроченных взносов и 7% займа - во второй половине срока кредита.

3. Отменяются всем известные уже cláusulas suelо, и платежи в этой части будут добровольными, если это будет предусмотрено сторонами, хотя обязательство гарантировать материальную ответственность за имущество теперь не предусмотрено (как это будет на деле, пока прокомментировать не могу)

4. Этот закон предусматривает дополнительное положение, с тем, чтобы новое Положение о досрочном погашении не затрагивало эмбарго, которые в настоящее время приостановлены и находятся в стадии рассмотрения в суде Европейского Союза, и не предусматривало запрета на принудительные выселения без жилищной альтернативы для уязвимых групп населения. 

5. Комиссия за досрочное погашение ипотеки с фиксированной ставкой процента упадет вдвое и составит максимум 2% в течение первых 10 лет и 1,5% - начиная с 10 летнего периода,

6. Если ипотека оформляется с переменной ставкой, клиент должен будет выбрать тип погашения в течение трех или пяти лет, и в зависимости от этого комиссионные банка за досрочное погашение будут составлять 0,25% или 0,15% соответственно. 

7. Запрет навязывать сопутствующие услуги. 

Новым законом устанавливается, что клиент может заключить договор с другим юридическим лицом, отличным от того, который предоставляет кредит по договорам страхования жизни или страхования объекта (дома), при условии, что он соответствует требованиям, установленным договором, и кредитор не может взимать какие-либо комиссионные или расходы за анализ этих условий.

8. Клиент может без каких-либо затрат и свободно произвести суброгацию ипотеки, и между финансовыми учреждениями будет создан механизм компенсации, основанный на анализе начисленных процентов и сумм, которые только причитается уплатить, а также с сумм, связанных с расходами на создание ипотеки. 

9. Банк больше не может взимать комиссионные за новацию ипотеки (comisiones por novación). 

10. Сельские кассы и кредитные союзы, которые в настоящее время освобождаются от уплаты налога на документированные правовые акты (impuesto de Actos Jurídicos Documentados), могут выплачивать его в случае предоставления кредита.

11. Банк теперь обязан предоставлять клиенту минимум за 10 дней до дня подписания образец ипотечного договора для возможности проведения анализа и для возможности запроса предварительной информации 

12. Кодекс банковской практики (Это приложение к документу, Código de Buenas Practicas bancario) – документ будет постоянным для финансовых организаций, с тем, «чтобы применять его ко всем кредитам, а не только к подписанным до 2012 года». 

13. Банк должен будет предложить стандартизированную сравнительную карту (ficha estandarizada), чтобы клиент мог сравнить условия ипотеки, предлагаемые ему каждой финансовой организацией Испании. 

14. Будет создан независимый орган, обеспечивающий защиту и прозрачность при сделках с недвижимостью, и будет усилен банковский надзор, обеспечивающий доступность ипотеки. 

15. Комиссия по просроченным процентам (comisión por interés de demora) устанавливается на уровне 2%, что в три раза меньше, чем в законопроекте ПП. 

16. Эксперты по оценке недвижимости по новому закону будут по-настоящему независимыми. И. кроме того, теперь это могут быть не только предприятия, но и физические лица. Закон устанавливает право клиента самостоятельно выбирать оценщика.

17. Складские помещения, гаражи или другие предметы, которые не представляют собой жилье как таковое, однако выполняют частично его функции, также будут считаться в законе по этим правилам недвижимости.

С уважением, Наталия Маджик © 2018,
юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании

Ещё об ипотеке в Испании:

• Модель возврата денег по оформлению ипотеки в Испании
• Новый закон об ипотеке Испании 2018. Самые главные изменения, часть 1
• Ипотечные кредиты в Испании стали еще выгоднее
• Как на вашу ипотеку в Испании влияет Euribor?
• Sabadell уже работает по ипотечным заявкам с условием clausula suelo
• Документы, необходимые для получения компенсации по ипотеке в Испании по cláusula suelo
• Калькуляторы ипотеки в Испании. Основные банки