Может ли собственник досрочно расторгнуть договор аренды жилья в Испании

[Naum]

Кто расскажет по такой ситуации.

Имеется: контракт  аренды до 1 декабря  2019, собственник жилья хочет его расторгнуть до истечения срока. Есть ли какой-то перечень, когда он может это сделать? Нужны ли всегда какие-то основания, или он может также прекратить договор, как и арендатор, предупредив за 2 месяца?

Со стороны жильца: уходить не желает обосновывая, что идти ему негде. Платит нестабильно и неполные суммы.

 Что делать, чтобы этот договор расторгнуть легально? 

[Andrei.H]

 Интересно, зачем тогда договор аренды, если нет никакой защиты? То есть если арендатор перестает нормально платить, то хозяину надо его годами терпеть?

[Немилый Риэлтор]

7 часов назад, Andrei.H сказал:

 Интересно, зачем тогда договор аренды, если нет никакой защиты? То есть если арендатор перестает нормально платить, то хозяину надо его годами терпеть?

 Именно поэтому  сто раз уже писали: ну не пожалейте вы 50 евро на консультацию или на то, чтобы договор арены составили под вас. Этим вы себя обезопасите от всяких неприятных ситуаций. Но история повторяется: как что-то начинают, то ищут советов на форумах, пытаясь сэкономить.

 И появляется очередной « крики души».

 Аренда регулируется договором + то, что не урегулировано, работает по «закону об аренде» в Испании. LAU.

Чаще всего вы подписываете контракты скачанные из интернета, или контракты агентства, которые писаны не в вашу пользу.

[Бывалый]

 Собственник имеет право  в любое время расторгнуть договор, если прошло 6 месяцев, не объясняя причин, как и арендатор. Просто каждый обязан предупредить вторую сторону не менее чем за 30 дней об этом.

[Gvidon]

А как можно продавать квартиру, если на нее действует контракт аренды?

[Бывалый]

 Нормально. В случае продажи контракт расторгается, просто об этом предупреждается за месяц. Квартиру-то тоже не за три дня продают)))

[Naum]

 А предупредить как надо? Достаточно письма? Звонка? Бурофаксом?

[Бывалый]

Бурофаксом – это 100% вариант. Если планируете судится, например. Но я годятся и  простые письма, и звонки. Они тоже считаются уведомлением, но тут уже доказывать надо в случае чего. А бурофакс – уже сам по себе доказательство.     

[Немилый Риэлтор]

27 минут назад, Gvidon сказал:

А как можно продавать квартиру, если на нее действует контракт аренды?

Аренда, хм…Бывает, что люди покупают квартиру с окупасом в подарок).  Или с узуфрутом.

[Marta]

06.08.2019 в 09:05, Naum сказал:

Кто расскажет по такой ситуации.

Имеется: контракт  аренды до 1 декабря  2019, собственник жилья хочет его расторгнуть до истечения срока. Есть ли какой-то перечень, когда он может это сделать? Нужны ли всегда какие-то основания, или он может также прекратить договор, как и арендатор, предупредив за 2 месяца?

Со стороны жильца: уходить не желает обосновывая, что идти ему негде. Платит нестабильно и неполные суммы.

 Что делать, чтобы этот договор расторгнуть легально? 

 А в контракте как прописано?

У нас например  - что в случае стройки или продажи квартиры собственник  имеет право через год существования контракта аренды расторгнуть его, оповестив за 1 месяц.

[Naum]

 У нас год не прошел еще, даже полугода пока нет. 

[Немилый Риэлтор]

Тогда собственник не может расторгнуть контракт. Минимум надо полгода.  Разве что рушится квартира или самому негде жить. Перечитайте внимательно условия контракта. Там должен быть пункт в котором указано, что владелец имеет право отозвать контракт по нескольким причинам, если таковые причины имеются ткнуть носом в этот пункт жильца.

Если нет веских причин (которых можно предъявить в бурофаксе), то , что бы вам кто-то не говорил,  арендатор ваш  имеет полное право жить до конца срока. Испанские законы по аренде жилья  в большинстве случаев  защищают арендаторов, а не арендодателей.

[Naum]

 Спасибо за ваш подробный ответ. Но мне кажется, что арендатор  не освободит квартиру, даже несмотря на пункты договора, которые он нарушает и которые дают право арендодателю прервать контракт.

[Бывалый]

22 часа назад, Naum сказал:

 мне кажется, что арендатор  не освободит квартиру, даже несмотря на пункты договора, которые он нарушает и которые дают право арендодателю прервать контракт.

Если есть основания – то пусть хозяин срочно шлёт бурофакс.  Если вдруг жилец  его не возьмёт -  сразу к адвокату. В противном случае  есть вариант, что этот  жилец превратится в ocupas .. и будет еще труднее.

[Naum]

Да, именно к  этому всё и идёт. Но выходит, что договор, как бы составлен он не был не работает? И закон тебя тоже не защищает? И арендатор может легко перейти в категорию окупас?  Как понимаю, в Испании контракты это видимость.

[Наталия Маджик]

23 минуты назад, Naum сказал:

Но выходит, что договор, как бы составлен он не был не работает? И закон тебя тоже не защищает? И арендатор может легко перейти в категорию окупас?  Как понимаю, в Испании контракты это видимость.

Это кому-то удобно, чтобы так думали. Большинство контрактов составляется типовыми ( сэкономили, где то скачали первый попавшийся вариант), а потом, когда что-то случается, никто ни за что не отвечает.

 На самом деле контракт – это ваше все. И, прежде чем подписать контракт аренды,  надо его не раз переделать, и в первую очередь  обеим сторонам все чётко проговорить, прописать и подписать.

 Есть разные варианты как обезопасить себя, и мы всегда так делаем. Тем более, что составление контракта обойдется вам не так дорого – примерно в 50 евро. Зато будете защищены и будете спать спокойно.

Есть варианты и страховку сделать, от неуплат, окупасов. Мы нечасто, но делаем – для тех клиентов в основном, которые живут не в Испании. Так надежнее, а по деньгам не так дорого.

[nick3]

2 часа назад, Наталия Маджик сказал:

Есть варианты и страховку сделать, от неуплат, окупасов. Мы нечасто, но делаем – для тех клиентов в основном, которые живут не в Испании. Так надежнее, а по деньгам не так дорого.

Страховка - дело хорошее... Но здесь писали, что ее стоимость - 50% месячной арендной платы. И на год. У страховой компании есть какие-то особые требования к договору аренды? Что будет, если арендатор перестал платить на 11 месяце аренды? Сколько получит арендодатель от страховой? Кто оплачивает судебные издержки?

Да и выселение таких "окупас" - дело не быстрое. Страховка покроет упущенную выгоду за время этого процесса?

Спасибо за ответы!

[Наталия Маджик]

09.08.2019 в 11:12, nick3 сказал:

Страховка - дело хорошее... Но здесь писали, что ее стоимость - 50% месячной арендной платы. И на год. У страховой компании есть какие-то особые требования к договору аренды? Что будет, если арендатор перестал платить на 11 месяце аренды? Сколько получит арендодатель от страховой? Кто оплачивает судебные издержки?

Да и выселение таких "окупас" - дело не быстрое. Страховка покроет упущенную выгоду за время этого процесса?

Спасибо за ответы!

Это не так много, например, арендная плата 600 евро. Примерная стоимость страховки 300 евро. что касается условий, то они у каждой компании разные и зависят от многих факторов. Страховка чаще всего покрывает стоимость неплатежей и процесса выселения. Но страховые случаи, суммы - все это обговаривается со страховой компанией. ЧЕм больше гарантий, тем дороже страховка. Но обычно и минимальной хватает для того, чтобы себя немного обезопасить по основным направлениям.

Подбор такой страховки - индивидуален . и его можно заказать у нас или агента

[Анабел]

Все правильно. Надо всегда задать вопрос, как обезопасить себя на случай, если арендатор в Испании ведет себя некорректно. Как поступать, если он перестанет платить?

Например, в условиях контракта можно поставить пункт, что если съёмщик дважды платит вне указанного срока, или неполные суммы, или ( ваши варианты), хозяин имеет может прекратить контракт. Или что арендная плата после этого повышается на 20%.

Или что в случае неуплат или ещё чего-либо, что нарушает порядок, съёмщик будет выселен немедленно, силой (или в течение 10 дней, если считаете, что это жестко).  И все подписывают как миленькие.

[nick3]

1 час назад, Анабел сказал:

Например, в условиях контракта можно поставить пункт, что если съёмщик дважды платит вне указанного срока, или неполные суммы, или ( ваши варианты), хозяин имеет может прекратить контракт. Или что арендная плата после этого повышается на 20%.

Или что в случае неуплат или ещё чего-либо, что нарушает порядок, съёмщик будет выселен немедленно, силой (или в течение 10 дней, если считаете, что это жестко).  И все подписывают как миленькие.

Но ведь это все имеет значение только для суда... +20% "страшно" только для сознательных жильцов. Если же арендатор "уходит в несознанку", то никакой силой без суда  его не выселишь. Иначе самому грозить будет тюрьма. Или я не прав?

[Анабел]

Для большинства этого достаточно. Но и случае выселения через суд все равно потом стрясывают недополученную выгоду и заставляют должника платить. Даже через год и два.. В Испании есть черный список

[Naum]

 Но разговор о том, что никакой прописанный пункт силы то не имеет. Что владелец жилья ничем не защищён? Арендатор нарушает пункты  и дальше спокойно живёт. Мол, давай, попробуйте меня  выселить.

[Наталия Маджик]

12.08.2019 в 12:35, Анабел сказал:

Или что в случае неуплат или ещё чего-либо, что нарушает порядок, съёмщик будет выселен немедленно, силой (или в течение 10 дней, если считаете, что это жестко).  И все подписывают как миленькие.

Анабел, этот пункт, чтобы вы знали, НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН. По сути, он означает запрет на судебную защиту. А такой пункт в договоре считается НИЧТОЖНЫМ. Не верите - почитайте гражданский кодекс. 

Но, скажу вам, он отлично работает. Но его ставят так..хм… - скорее, чтобы сами стороны думали, что все так и есть)))
 

[Истебан]

Правильно написанный договор, где будут четко прописаны ваши требования, может вас уберечь вас от последующих бед. И, конечно же, все недостающие бумаги ,которые требуются от арендуемого (а их совсем немало), на слово не нужно никому доверять, не зря испанцы просят контракт на работу.. выписку со счета и три последние номины. Перестраховываются.

[Naum]

 Это мне все понятно. Но в данный момент для меня это все лирика. А реальность в том, что  жилец освобождать не собирается, платить по 50 евро в месяц вместо 600. Или не платит.

Дальше что? Как выселить? Как деньги получить?

Между прочим, собственник ипотеку платит, расходы на коммуналку, налог на недвижимость, мусор.