COMUNIDAD DE PROPIETARIOS в Испании. Несколько важных аспектов

[Немилый Риэлтор]

Коммунальные вопросы жизни многоквартирного дома (включая комплексы урбанизаций, здания делового назначения (с жилыми помещениями) и даже частные жилища) регулируются древним законом – принятым в прошлом столетии со странным для русского уха названием Ley sobre Propiedad Horizontal (Закон о горизонтальной собственности), подписанным еще Франко в 1960 году!

Вопреки невероятному названию, этим актом урегулированы отношения более вертикального характера, вдоль и поперек охватывающие вопросы управления жилыми комплексами.
 

Следует признать, что в отличие от отечественного опыта (где жилым фондом управляли государственные органы и предприятия с соответствующим отстраненным отношением) в Испании давным-давно приняли как должное частный порядок регулирования этих вопросов, создав так называемые КОНДОМИНИУМЫ еще за 50 лет до появления чего-то подобного на развалинах СССР.

Обратим внимание на основные пункты Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal:

1. Жилой комплекс (comunidad) считается состоящим как из жилого фонда (PISO), так и нежилых помещений (LOCAL).

2. Собственник любого из этих объектов вправе проводить в них самый мало-мальский безобидный ремонт только по факту ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО УВЕДОМЛЕНИЯ представителя comunidad (как правило, presidente / secretario / administrador) – art.7.1.

О том, какие разрешения нужны для более значительных ремонтов, смотрите наши статьи:

• Документы для получения лицензии на мелкие ремонтные работы в Испании
• Нужно ли разрешение на мелкие ремонтные работы в Испании?

3. Президент комунидада имеет право по собственной инициативе или по жалобе жильцов (а не только собственников) потребовать ПРЕКРАТИТЬ любую «неправильную» деятельность, пригрозив судом art.7.2.2. (делается это письменно).

В случае выигрыша дела, суд должен прикрыть деятельность такого нарушителя, обязать его возместить вред и еще (!) ЗАПРЕТИТЬ на срок до ТРЕХ ЛЕТ такое ПОЛЬЗОВАНИЕ этим помещением.
 

А если нарушителем был не собственник, а любое иное лицо, занимающее помещение пусть даже на законных основаниях, то такие основания немедленно считаются прекращенными, а лицо подлежит немедленному ВЫСЕЛЕНИЮ (!) - art.7.2.5.

4. Среди святых обязанностей каждого собственника piso или local также РАЗРЕШАТЬ ДОСТУП в свое помещение с целью любых ремонтных работ и связанной с этим подготовки - art. 9.1.d)., то есть для чужого ремонта (комунидада. Например, ремонт фасада)

5. Долги по оплате коммунальных услуг «висят» НЕ на собственнике, а на самой недвижимости, и неосмотрительный покупатель будет отвечать не только по задолженности за текущий год, но и за ПРЕДЫДУЩИЕ ТРИ ГОДА - art. 9.1.е).
 

Как узнать о всех обременениях, и какими еще они могут быть (это не только комунидад), знают специалисты, поэтому мы не советуем покупать жилье самостоятельно или у «знакомых, которые говорят по-испански»

В Каталонии то же время при оформления ксделки упли-продажи недвижимости нотариус оычно требует предоставления продавцом соответствующего СЕРТИФИКАТА по коммунальной задолженности. Без этого невозможно заверение договора, кроме случаев прямо указанного освобождения продавца покупателем от этой обязанности - art. 9.1.е).
 

6. АРХИВАЖНО! Адрес собственника и кто считается уведомленным

Также обязанностью собственника любой недвижимости в comunidad является сообщение своего адреса для уведомлений, который должен находиться в Испании (уведомлять за границу вас никто не будет). В случае невозможности такого уведомления на испанский адрес, вручение повестки ЛЮБЫМ лицам, открывшим двери в самой недвижимости, будет считаться надлежащим уведомлением art. 9.1.h). Со всеми вытекающими...

При невозможности «достучаться» до вас двумя первыми вариантами, закон позволяет (art. 9.1.h).2.) вывесить «на видном месте в парадном» соответствующее ОБЪЯВЛЕНИЕ подписанное президентом и секретарем, и через ТРИ ДНЯ вы будете считаться уведомленными.

На злостного неплательщика может быть подано в суд только после соответствующего решения Хунты, и по факту подачи иска в порядке приказного производства (proceso monitorio) на должника в любом случае будут возложены расходы за правовую помощь комунидаду (servicios de abogado y procurador) – art.21.6.

Но не думайте, что это технически трудно_ обычно текущие обязанности Хунты переданы хестории, которая и рассылает всякие письма счастья и фактуры собственникам.

7. Президент Хунты (Председатель ТСЖ)
 

 

Президент может назначаться исключительно из числа СОБСТВЕННИКОВ недвижимости в жилом комплексе путем как демократических выборов, так и добровольно-принудительным лотерейным розыгрышем (art. 13.2.1.).

В то же время бремя управляющего (administrador) может смиренно нести любое третье лицо, имеющее «достаточную профессиональную квалификацию, признанную в правовом порядке» (art. 13.6.2.).

Наконец, президент может единолично совмещать исполнение своих функций с обязанностями как секретаря, так и самого управляющего (если в уставах не указано обратного) - art. 13.5.

8. Собрания Хунты (Общее собрание ТСЖ)
 

Важно: на общем собрании жильцов (Хунта) собственники, имеющие задолженность и не обжаловавшие ее или не погасившие залогом, участвовать могут, но ПРАВА ГОЛОСА НЕ ИМЕЮТ - art. 15.2. Их возможные голоса также не учитываются в вопросах достижения необходимого большинства при принятии решения.

Собрание Хунты происходит в два созыва (convocatoria), и если для первой необходим кворум в виде простого большинства, то второй созыв возможен ровно ЧЕРЕЗ ПОЛЧАСА и количество явившихся не влияет на его полноправные полномочия - art.16.2.3-4.

9. Обжалование решений

Чтобы обжаловать любое решение Хунты, нужно не только ПОГАСИТЬ любую задолженность, но и в момент принятие или ВОЗДЕРЖАТЬСЯ от голосования, или голосовать ПРОТИВ (равно как не прийти вообще или быть лишенным голоса) - art.18.2.
 

Иными словами, все собственники, поддержавшие решение Хунты на голосовании, лишаются естественного и неотъемлемого права на доступ к правосудию (которое поставлено в зависимость от предыдущих действий индивида (!?). Вот так!

Срок давности для возможного обжалования решения Хунты всего лишь ТРИ МЕСЯЦА (а в особо свирепых случаях нарушения закона или устава – ОДИН ГОД).

Наконец, неиспользование любого объекта в comunidad (от бассейна до лифта) не избавляет его участников от уплаты соответствующей квоты - art. 9.2.

Указанными тонкостями не исчерпываются все прелести нелюбимого нами LPH (Ley sobre propiedad horizontal), там еще много интересных вещей.

Ещё о коммунальных услугах в Испании:

• Цены на воду в разных регионах Испании. Кто платит больше?
• Счет за воду, как разобраться
• Мифы и легенды об экономии электричества в доме. Испанские исследования
• Как оформить подключение света в новом доме?
• Как разобраться в фактуре: счет за коммунальные услуги в Испании
• Испанские компании-поставщики газа и света
• Как сократить затраты на электроэнергию: 5 актуальных советов
• Пошаговая инструкция для получения сертификата на электроэнергию
• Санкции за нарушение нормативов к энергетическому сертификату
• Наш дом в Испании: 8 советов для экономии электричества летом

[LariLarsen]

Добрый день! Где можно найти примерный образец Устава комунидада? Унас всего четыре квартиры, три собственника. двое всегда против одного. Устав необходим. Заранее спасибо!

 

[Владимир Иванов]

Почитайте эти темы, возможно, что то вам пригодится в решении вашей проблемы:

• Управление недвижимостью в комунидадах Испании
• Сколько голосов нужно для принятия решения в комунидаде собственников в Испании
• Правда ли, что в Испании должники не могут голосовать на собрании ТСЖ (комунидада)?
• Возможно ли сменить administracion de fincas?

[Владимир Иванов]

Вот можно скачать примерный устав комунидат на испанском языке - Образец Устава комунидада 

[LLL]

Приветствую! Может ли действующий президент комунидада голосовать на выборах президента сам за себя? Нужна ссылка на закон. 3 собственника. Устава в комунидаде нет.

[Vitamin]

Мы  можем Вас переправить к нашим юристам, но это будет платная консультация.