Как на вашу ипотеку в Испании влияет Euribor?

[Наталия Маджик]

«Увеличение Euribor может повысить ваши платежи по ипотеке сразу на 30%. Вы не знали?»

Последние два месяца у меня было несколько дел, связанные с изменением условий ипотеки для наших клиентов. Почему-то люди, стремясь сэкономить, часть покупают недвижимость в Испании через своих знакомых (к слову сказать, экономии никакой, потому что комиссия уже заложена в цене), отказываясь от услуг по правильной оценке жилья, консультаций по подготовке к хорошей ипотеке и т.д.

В принципе, потратив тысячу на специалиста, покупатель часто и грамотно снижает цену, а уж ипотеку при правильной подготовке берет легкую, и процентов на 30% ниже той, что ему изначально предложили бы.

Но что делать, если ошибка уже совершена, жилье куплено, и цена и ипотека – не в вашу пользу. Часто даже в таких случаях имеет смысл побороться.

О том, по какой ставке (фиксированной или переменной) процента лучше подписывать ипотеку, я писала в статьях:

• Ипотечные ставки в Испании: виды и факторы расчета
• Ипотеки 2017 с фиксированной ставкой процента в Испании. 5 выгодных предложений

Сразу скажу, что в последнее время  банки Испании все больше выдают ипотечных кредитов по фиксированной ставке. Их стали выдавать за последний год в два раза больше. В этом году почти 40% новых ипотечных кредитов были подписаны  по фиксированным ставкам .

Но все же большинство покупателей выбирают переменную, или плавающую, ставку процента. Если взять всю массу кредитов по Испании, то доля «фиксированных», по сравнению с «переменными», относятся как 5 к 95 %.

Поэтому для большинства наша статья будет весьма актуальной.
 

Если Euribor вырастет?

Как известно, уровень переменной ставки в испанской ипотеке привязан к уровню межбанковской ставки Euribor, которая вот уже на протяжении нескольких месяцев остается на низком уровне, даже показывая негативные показатели. Таким образом, в данный момент держатели «переменных» ипотек по Euribor пока остаются в выигрыше.

Однако, несмотря на все плюсы, стоит помнить, что такие заемщики в некоторой степени рискуют, так как при повышении Euribor возрастают и их выплаты по ипотечному кредиту.

Но Euribor не всегда будет снижаться, не всегда будет «сообщником» нашего ипотечного кредита по низкой цене. Когда-нибудь появится Euribor, и почти  95% ипотечных кредитов с переменной ставкой, которые были подписаны в Испании, начнут расти.

Самое интересное, что, по опросам , проведенному Обсерваторией семейного финансирования Агентства по ведению переговоров (Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora, 28,9% новых заемщиков, которые оформляли ипотеку в течение последних двух лет, не знают, как это повлияет на повышение процентных ставок на их выплаты по ипотеке.

Согласно их расчетам, 4-процентная ставка Euribor будет означать увеличение ежемесячной платы в размере 400 евро на ипотеку от 200 000 евро до 20 лет, то есть оплаты увеличится с 934 евро до 1319 евро в месяц (+ 43,5%). В годовом исчислении это повлечет за собой накладные расходы в размере 4 970 евро.

Эта же закладная, подписанная Euribor+1, чья оплата составит 905,58 евро в настоящее время (октябрь 2017) на уровне -0,156%,

• составит 1011,77 евро в месяц, в случае, если Euribor будет повышаться до 1%,
• до 1,109,20 евро ежемесячно с Euribor на уровне 2%
• и ежемесячно в размере 1,211,96 евро с показателем в 3%.

А вот хорошее наглядное пособие, показывающее, как будут меняться квоты для ипотеке, выданной на 20 лет, в размере 120 тысяч евро и ставке Euribor+1.

Экономисты предполагают, что Euribor начнет расти, начиная с января – февраля 2018
 

Именно поэтому я всегда рекомендую провести хороший анализ экономической ситуации, так как существует возможность того, что Euribor, в настоящее время находящийся на историческом минимуме по не рыночным причинам, должен подняться до уровней, «более согласованных с экономикой Еврогруппы», до около 3%.

В 2017 году я  бы очень поторговалась с банком на предмет изучения возможность получить  ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой при покупке дома. В настоящее время почти 40% новых ипотечных кредитов 2017 гг уже установлены по фиксированной  ставке.

Для резидентов, по последним данным Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora, вполне возможно установление фиксированной ставки на уровне 2%. Такое решение сразу же «устранило неопределенность повышения процентных ставок и позволило улучшить финансовое планирование семьи».

А вообще, всегда делайте прогнозы и расписывайте условия ипотеки подробно. Выявляйте скрытые и необязательные платежи, увеличивайте рейтинг клиента, готовьтесь.

Мы  рекомендуем более тщательно подходить к покупке жилья в Испании. Один и тот же объект, в зависимости от того, как вы его купили, на каких условиях, может стать вашим активом и приносить прибыль от 4 до 12% годовых., или же, - наоборот, - оттягивать ваш карман.
 

Наталия Маджик©,2017
Юрист, налоговый администратор в Каталонии
Автор правовых и экономических обзоров по Испании

Ещё об ипотеке в Испании:

• Ипотечные кредиты в Испании стали еще выгоднее
• Sabadell уже работает по ипотечным заявкам с условием clausula suelo
• Документы, необходимые для получения компенсации по ипотеке в Испании по cláusula suelo
• Прогноз банка BBVA об ипотеке в Испании на 2017 год
• Калькуляторы ипотеки в Испании. Основные банки
• Дополнительные расходы по ипотеке в Испании
• Факторы, определяющие ставку ипотеки в Испании