Офисы и торговые помещения стали наиболее доходными сегментами испанского рынка недвижимости, опередив жилую аренду. Согласно исследованию Idealista, в третьем квартале 2026 года валовая доходность жилья снизилась до 6,2%, а в Мадриде и Барселоне оказалась ниже 4,5%. На фоне роста доходности государственных облигаций инвесторы всё чаще обращают внимание на коммерческие объекты.
По данным Idealista, средняя валовая доходность от сдачи жилья в аренду в Испании сократилась с 6,9% летом 2025 года до 6,2% в третьем квартале 2026-го. Одновременно доходность десятилетних государственных облигаций страны выросла до 4,1%, что снизило привлекательность жилых объектов в наиболее дорогих городах.
На этом фоне офисы и торговые площади демонстрируют более высокие показатели. Средняя валовая доходность офисной недвижимости достигла 11,2%, а коммерческих помещений — 10%. Таким образом, нежилые активы обеспечивают инвесторам более высокую потенциальную отдачу от вложений.
Где выгоднее инвестировать в офисы и торговые площади
Результаты существенно различаются в зависимости от города и типа недвижимости. Даже внутри одного сегмента разница в доходности может быть значительной.
Офисные помещения: до 11,2% годовых
В среднем по Испании офисы обеспечивают валовую доходность 11,2%, занимая первое место среди рассматриваемых категорий недвижимости.
Наиболее высокие показатели зафиксированы в следующих городах:
- Лерида и Сарагоса — по 10,4%;
- Севилья — 9,1%;
- Бургос — 8,9%.
В крупнейших городах страны доходность офисов ниже. В Барселоне она составляет 7%, а в Мадриде — 6,1%.
Торговая недвижимость: лидируют Таррагона и Лерида
Торговые помещения приносят в среднем 10% годовых по стране. Среди наиболее доходных направлений выделяются:
- Таррагона — 11,2%;
- Лерида — 11,1%;
- Мурсия — 10,8%.
В Барселоне валовая доходность торговых площадей достигает 8%, тогда как в Мадриде она составляет 6,8%.
Эти показатели показывают, что коммерческие объекты в отдельных региональных центрах могут обеспечивать более высокую доходность, чем аналогичные активы в крупнейших городах Испании.
Жильё в Мадриде и Барселоне приносит менее 4,5%
Несмотря на традиционный интерес инвесторов к жилой недвижимости, её доходность в крупных городах заметно уступает показателям коммерческого сектора.
В третьем квартале 2026 года наиболее высокую валовую доходность жилой аренды среди перечисленных городов зафиксировали в:
- Уэльве — 7,4%;
- Кастельоне — 7,2%;
- Саморе — 7,0%.
Эти города выделяются относительно низкой стоимостью квадратного метра, что позволяет получать более высокую отдачу от сдачи жилья в аренду.
В Мадриде показатель снизился до 4,3%, а в Барселоне составил 4,4%. Ещё ниже доходность оказалась в Сан-Себастьяне — 3,3%. Это меньше доходности десятилетних государственных облигаций Испании, которая достигла 4,1%.
Таким образом, в ряде дорогих городов жилые объекты уступают государственным ценным бумагам по валовой доходности. При этом приведённые показатели не учитывают все расходы собственника и не отражают окончательную чистую прибыль.
Гаражи и парковки теряют привлекательность
Наименее доходным активом во многих регионах остаются гаражи и парковочные места. Средняя валовая доходность этого сегмента по Испании составляет 6%.
Однако рост доходности государственных облигаций до 4,1% изменил соотношение между потенциальной отдачей от недвижимости и вложениями в государственный долг. По данным исследования, в 14 провинциальных центрах парковки стали менее выгодными по этому показателю, чем государственные облигации.
Исключения составляют Мурсия, где доходность достигает 9,6%, и Барселона с показателем 6,7%.
Что это означает для инвесторов в Испании
Данные Idealista указывают на заметные различия в доходности между жилой и коммерческой недвижимостью. Офисы и торговые площади показывают наиболее высокие средние значения, тогда как в Мадриде, Барселоне и Сан-Себастьяне отдача от жилой аренды существенно ниже.
При этом высокая валовая доходность сама по себе не гарантирует большей чистой прибыли. При выборе объекта необходимо учитывать расходы на содержание, налоги, возможные периоды простоя и другие затраты, которые влияют на итоговый финансовый результат.
Перед покупкой недвижимости в Испании инвесторам стоит сопоставить доходность конкретного объекта с актуальными ставками по государственным облигациям и рассчитать ожидаемую прибыль после расходов. Важно также оценить особенности местного рынка аренды и не ориентироваться исключительно на средние показатели по стране или отдельному городу.
Похожие темы:
