Поиск
Показаны результаты для тегов 'скрытые недостатки недвижимости'.
Найдено 3 результата
-
Что делать, если оказалось, что вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки, часть 3
Наталия Маджик опубликовал тема в Недвижимость в Каталонии в собственность
Начало читайте в ст. Что делать, если оказалось, что в вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки Что делать, если оказалось, что в вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки часть 2 Содержание статьи: Юридическое определение скрытых дефектов Купля-продажа между физическими лицами Требования к скрытым дефектам для предъявления претензий Что требовать от скрытых недостатков вещи Другие предположения Что делать, если они прошел срок предъявления претензии Первые пять пунктов мы уже описали в предыдущих частях статьи, сегодня мы рассмотрим только ту часть законодательства по скрытым недостаткам, которая дает возможность обманутым покупателям восстановить свои права. Что делать, если вы, допустим, слишком поздно узнали о том, что могли воспользоваться статьями закона о срытых недостатках? Неужели - смириться и остаться с ненужной покупкой на руках? Рассказываем. Имейте в виду, что статья носит общеинформативный характер, мы постарались сделать упор именно на ссылках на оригинальные статьи закона. В любом случае, вам нужно будет обратиться к юристу, который поможет вам защитить свои права и дать консультацию именно по вашей ситуации. Мы же рассказываем только о ваших возможностях что-то предпринять. 6. Что делать, если прошел срок предъявления претензии? По общему правилу, срок претензии по скрытым недостаткам и права покупателя на возмещение ущерба в Испании истекает через шесть месяцев после получения проданной вещи (статья 1490 Гражданского кодекса). (La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 Código Civil). В случае, если в течение шести месяцев покупатель не смог обратиться в суд, у него остается возможность предъявить иск продавцу, но по общим правилам договора купли-продажи, а не конкретно по недостаткам или скрытым дефектам товара. Например, мы можем использовать норму acción de resolución del contrato о нарушении обязательств одной из сторон, предусмотренных в статье 1.124 Гражданского кодекса, которая гласит: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria. Или можно прибегнуть к нормам о признании договора или его части недействительным (la acción de nulidad) на основании того, что дали согласие на покупку по ошибке (например, если бы мы знали, что структура дома была заражена термитами, мы бы не купили) или мошенничества (махинации одной из договаривающихся сторон,с целью побудить другого заключить договор, который без таких действий не был бы подписан). El artículo 1.485 del Código Civil dice así: El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido. Y el artículo 1.486: En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión. С уважением, Наталия Маджик©, 2018 Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании. Ещё о недвижимости в Испании: Гарантии при покупке недвижимости в Испании в новостройке Недвижимость в Испании 2018. Новострой в Барселоне и Мадриде скоро закончится? В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников? Преимущества покупки жилья в пригороде Барселоны 2017 Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год
-
Что делать, если оказалось, что в вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки, часть 2
Наталия Маджик опубликовал тема в Недвижимость в Каталонии в собственность
Начало читайте в ст. Что делать, если оказалось, что вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки Содержание статьи: Юридическое определение скрытых дефектов Купля-продажа между физическими лицами Требования к скрытым дефектам для предъявления претензий Что требовать от скрытых недостатков вещи Другие предположения Что, если они прошел срок предъявления претензии 3. Требования к скрытым дефектам для предъявления претензий в Испании Для того, чтобы возникло право предъявить претензию продавцу по причине выявления скрытых дефектов товара, закон Испании устанавливает следующие требования: 1) Во-первых, это должен быть скрытый недостаток. То есть во время покупки он не виден и не мог был известен обычному покупателю (непрофессионалу). Например, если покупатель подержанной машины по профессии официально является автомехаником, судья, вероятно, отклонит иск по требованию «скрытых дефектов», поскольку покупатель в силу профессии имеет достаточный «опыт» и образование Также не считается, что есть скрытые недостатки, когда покупатель по какой-либо причине заранее знает статус вещи, которую он хочет купить (предупрежден о дефекте). И, зная это, он идет на снижение цены в переговорах с конкретным продавцом. 2) Во-вторых, дефект должен быть серьезным. Что это значит? Дефект должен настолько повлиять на покупку, чтобы либо сделать предмет сделки непригодным для использования или уменьшить его полезность настолько, что покупатель, зная о недостатке, не совершил бы покупку либо заплатил бы за нее меньшую цену. Например, вы покупаете подержанный кондиционер, и получается, что он не охлаждается или что через пять минут он нагревается и гаснет сам по себе, а не охлаждается через час. В этом случае ожидание покупателя - использование кондиционера в жаркие месяцы, но дефект не позволяет пользоваться кондиционером по назначению. 3) Недостаток должен существовать на момент покупки. Это требование относится ко времени возникновения дефекта. То есть, недостаток в автомобиле или в квартире, о котором продавец не предупредил покупателя, существовал уже на время совершения сделки, а не возник потом. 4) Наличие дефекта должно быть доказано фактами. При этом покупатель несет бремя доказательства . El comprador tiene la carga de la prueba Покупатель должен не только заявить о дефекте, но и доказать, что недостаток товара уже имелся до подписания контракта. Например, путем официальной оценки состояния основания дома или двигателя автомобиля. Если покупатель не может доказать этот факт, продавец не будет нести ответственность за дефект, указанный покупателем. При наличии бремени доказывания пороков покупатель должен запросить какой-либо технический отчет (экспертизу) и собрать все доказательства, которые позволят ему доказать не только наличие недостатка в проданной вещи, но и то, что он имел место на момент подписания контракта. 5) Срок претензии по скрытым недостаткам и права покупателя на возмещение ущерба в Испании Срок: La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 Código Civil Срок предъявления претензии по скрытым недостаткам в Испании истекает через шесть месяцев после получения проданной вещи (статья 1490 Гражданского кодекса). Этот положение означает, что, если через шесть месяцев после покупки мы не потребовали не предъявили претензию в установленном порядке, мы теряем право требовать возмещения ущерба. 4. Что может потребовать покупатель, обнаруживший скрытый недостаток товара в Испании Что касается возмещения ущерба, то, согласно ст.1486 Гражданского кодекса, покупатель в качестве возмещения ущерба может выбрать: 1) la acción redhibitoria («Асион рэдибитория») Этот специальный термин означает, что покупатель может отказаться от договора со всеми вытекающими последствиям в случае, если продавец умышленно скрыл информацию о дефектах. Также продавец обязан будет в этом случае возместить убытки покупателя и стоимость получения проданной вещи новому собственнику. La acción redhibitoria prescribe en seis meses para las cosas muebles y un año para las inmuebles. Закон устанавливает 6 месяцев на предъявление претензии по скрытым недостаткам в случае acción redhibitoria для движимого имущества и 1 год – для сделок по недвижимости. 2) Действие quanta minoris: «Кванта минорис» в испанском законодательстве - это пропорциональное уменьшения цены, которое основано оценке экспертами скрытых дефектов проданной вещи. То есть в случае quanta minoris покупатель может требовать значительного уменьшения цены и оплаты расходов по доставке вещи со скрытыми дефектами. 5. Дополнительные положения по скрытым недостаткам в Испании Если вещь утеряна или уничтожена из-за известных продавцу недостатков, он должен возместить покупателю убытки, возвратить незаконно полученную сумму и оплатить расходы по контракту. Если продавец не знал о скрытых дефектах или недостатках, он должен только вернуть стоимость покупки и оплатить расходы по контракту, который был уплачен покупателем (статья 1487 Гражданского кодекса). Однако он не обязан в этих случаях возмещать ущерб. Глаз, поскольку факт того, что продавец знал или не скрывал недостатки или недостатки, будет вопросом для разъяснения в судах, и поэтому мы должны это доказать. Продолжение читайте в ст. Что делать, если оказалось, что вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки, часть 3. Что делать, если они прошел срок предъявления претензии С уважением, Наталия Маджик©, 2018 Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании. Ещё о недвижимости в Испании: В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников? Эволюция цен в районе Sarrià Sant Gervasi, Барселона, 2016-2017 год Гарантии при покупке недвижимости в Испании в новостройке Недвижимость в Испании 2018. Новострой в Барселоне и Мадриде скоро закончится? Эволюция цен в районе Грасия, Барселона, 2016.2017 год Преимущества покупки жилья в пригороде Барселоны 2017 Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год Плюсы и минусы жилья со статусом VPO в Испании
-
Что делать, если оказалось, что в вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки, часть 1
Наталия Маджик опубликовал тема в Недвижимость в Каталонии в собственность
Содержание статьи: Юридическое определение скрытых дефектов Купля-продажа между физическими лицами Требования к скрытым дефектам для предъявления претензий Что требовать от скрытых недостатков вещи Дополнительные положения по скрытым недостаткам в Испании Что, если они прошел срок предъявления претензии? Частая ситуация: вы погостили у своих друзей и тоже решили купить недвижимость в Испании. Знакомый тут же предлагает вам помочь. У вас нет оснований не доверять другу и вы вместе пускаетесь на поиск подходящей недвижимости. Вы смотрите квартиры, разговариваете с агентствами, хозяевами – и делаете выбор. Только спустя какое-то время вы обнаруживаете разные нюансы нового приобретения Например: оказывается, что сдавать недвижимость вы не можете, так как нужна туристическая лицензия, а выдача новых лицензий запрещена муниципальными нормами (например, в Барселоне или в Льорет де Мар). Или же аренда квартиры запрещена нормами вашего комунидада (ТСЖ). Может обнаружиться, что дом имеет структуральные нарушения, или что в нем жители страдают от засилья муравьев, или же, что все лето в подвале работает дискотека, о чем зимой вы понятия не имели. Я не говорю уже о том, что через года полтора вам может прийти счет на старые долги. Может также отказаться, что дом нельзя перестраивать или что у него истекает срок седулы. Ваш друг при этом не виноват. Виноваты вы, - человек, сделавший выбор. Вы виноваты в том, что забыли: хороший человек – не равно хорошему специалисту, который, имея опыт, образование и большую практику, может обратить внимание на те вещи, которые в дальнейшем могут оказаться проблемой. Профессионал заметит их, сможет перепроверить, сделать дополнительные запросы, и, наконец, обратить внимание нотариуса, клиента, предложить решения, внести какие-то пункты в договоре залога или купли-продажи, чтобы обезопасить покупателя. Друг же оценит так же как и вы "нравится- не нравится". Поэтому, если вы хотите сделать хорошую инвестицию и наслаждаться покупкой, а не решать проблемы – обращайтесь к проверенным агентам. А с друзьями дружите, пейте вино и отдыхайте. Но что делать, если покупка все же состоялась, а через пару месяцев вы увидели, что вы купили «не то пальто»? Разберем сегодня такую ситуацию, когда вы обнаруживаете скрытые дефекты в квартире. Об этом я собираюсь рассказать вам. Проблема эта большая, требующая разъяснений, поэтому статья поделена на три части. А начнем мы с разбора того, что собственно в законодательстве Испании будет считаться скрытым недостатком. 1. Что такое скрытый дефект в гражданском праве Испании? Скрытый дефект в продаже какого-либо объекта в сделках между физическими лицами в Испании определяется как «серьезный дефект, который не был виден, и покупатель не мог знать о нем на момент покупки, и такой, который делает невозможным использование предмета по назначению или настолько уменьшает его полезность, что покупатель, зная о дефекте, не купил бы этот предмет, либо бы заплатил за него намного меньшую цену. Гражданский кодекс определяет его таким образом в своей статье 1.484: Арт 1484 El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. То есть, по законодательству Испании, продавец несет ответственность перед покупателем за скрытые дефекты, "если они делают предмет покупки ненадлежащим для использования, для которого она предназначена, или если они таким образом уменьшают это использование, которое, если бы покупатель знал их, он бы не приобрел его или бы уплатил меньшую цену". При этом продавец не будет нести ответственность за явные недостатки или те, которые были в поле зрения, или те, которые не видны, если покупатель является экспертом, который по причине своего служебного положения или профессии должен легко их заметить. 2. Купля-продажа между физическими лицами Кроме того, существует большая разница предъявления претензий по скрытым дефектам в Испании тогда, когда вы покупаете что-то из вторых рук у другого человека) физического лица) и тогда, когда вы покупаете что-то новое или же предметы из вторых рук, но не у ФЛ, а у профессионалов. 1. Прежде всего, тут отличаются правил, которые регулируют покупку. 2. Отличается и порядок отвественности. Так, когда совершается сделка купли-продажи между ФЛ, мы действуем не как потребители, а как частные лица. Если права потребителей основываются на законе о правах потребителей Испании, то в сделках между физлицами применяются положения Гражданского кодекса Испании, в разделе о скрытых дефектах. Таким образом, потребители могут предъявлять претензии на основании Королевского законодательного декрета 1 / 2007 о гарантиях (Real Decreto Legislativo 1/2007, sobre garantías, общие правила которого устанавливают гарантию в два года или 1 год, в случае покупки б/у товара от профессионального продавца (garantía legal del fabricante, de 2 años, o del vendedor de segunda mano profesional de 1 año). А в случае сделки между физлицами - претензии, их основания, порядок предъявления, сроки устанавливают общие положения Гражданского кодекса о купле-продаже normativa general del Código Civil sobre compraventa, «saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios». Следите за публикациями, завтра вы узнаете, по каким видам скрытых недостатков в Испании можно предъявлять претензии. А также как, в течение какого времени и как это делается. Что делать, если оказалось, что в вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки часть 2 Живите в Испании комфортно! С уважением, Наталия Маджик©, 2018 Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании. Ещё о недвижимости в Испании: Гарантии при покупке недвижимости в Испании в новостройке Недвижимость в Испании 2018. Новострой в Барселоне и Мадриде скоро закончится? В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников? Эволюция цен в районе Sarrià Sant Gervasi, Барселона, 2016-2017 год Эволюция цен в районе Грасия, Барселона, 2016.2017 год Преимущества покупки жилья в пригороде Барселоны 2017 Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год Плюсы и минусы жилья со статусом VPO в Испании
