Поиск
Показаны результаты для тегов 'недвижимость испании каталония'.
Найдено 3 результата
-
Что делать, если оказалось, что в вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки, часть 2
Наталия Маджик опубликовал тема в Недвижимость в Каталонии в собственность
Начало читайте в ст. Что делать, если оказалось, что вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки Содержание статьи: Юридическое определение скрытых дефектов Купля-продажа между физическими лицами Требования к скрытым дефектам для предъявления претензий Что требовать от скрытых недостатков вещи Другие предположения Что, если они прошел срок предъявления претензии 3. Требования к скрытым дефектам для предъявления претензий в Испании Для того, чтобы возникло право предъявить претензию продавцу по причине выявления скрытых дефектов товара, закон Испании устанавливает следующие требования: 1) Во-первых, это должен быть скрытый недостаток. То есть во время покупки он не виден и не мог был известен обычному покупателю (непрофессионалу). Например, если покупатель подержанной машины по профессии официально является автомехаником, судья, вероятно, отклонит иск по требованию «скрытых дефектов», поскольку покупатель в силу профессии имеет достаточный «опыт» и образование Также не считается, что есть скрытые недостатки, когда покупатель по какой-либо причине заранее знает статус вещи, которую он хочет купить (предупрежден о дефекте). И, зная это, он идет на снижение цены в переговорах с конкретным продавцом. 2) Во-вторых, дефект должен быть серьезным. Что это значит? Дефект должен настолько повлиять на покупку, чтобы либо сделать предмет сделки непригодным для использования или уменьшить его полезность настолько, что покупатель, зная о недостатке, не совершил бы покупку либо заплатил бы за нее меньшую цену. Например, вы покупаете подержанный кондиционер, и получается, что он не охлаждается или что через пять минут он нагревается и гаснет сам по себе, а не охлаждается через час. В этом случае ожидание покупателя - использование кондиционера в жаркие месяцы, но дефект не позволяет пользоваться кондиционером по назначению. 3) Недостаток должен существовать на момент покупки. Это требование относится ко времени возникновения дефекта. То есть, недостаток в автомобиле или в квартире, о котором продавец не предупредил покупателя, существовал уже на время совершения сделки, а не возник потом. 4) Наличие дефекта должно быть доказано фактами. При этом покупатель несет бремя доказательства . El comprador tiene la carga de la prueba Покупатель должен не только заявить о дефекте, но и доказать, что недостаток товара уже имелся до подписания контракта. Например, путем официальной оценки состояния основания дома или двигателя автомобиля. Если покупатель не может доказать этот факт, продавец не будет нести ответственность за дефект, указанный покупателем. При наличии бремени доказывания пороков покупатель должен запросить какой-либо технический отчет (экспертизу) и собрать все доказательства, которые позволят ему доказать не только наличие недостатка в проданной вещи, но и то, что он имел место на момент подписания контракта. 5) Срок претензии по скрытым недостаткам и права покупателя на возмещение ущерба в Испании Срок: La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 Código Civil Срок предъявления претензии по скрытым недостаткам в Испании истекает через шесть месяцев после получения проданной вещи (статья 1490 Гражданского кодекса). Этот положение означает, что, если через шесть месяцев после покупки мы не потребовали не предъявили претензию в установленном порядке, мы теряем право требовать возмещения ущерба. 4. Что может потребовать покупатель, обнаруживший скрытый недостаток товара в Испании Что касается возмещения ущерба, то, согласно ст.1486 Гражданского кодекса, покупатель в качестве возмещения ущерба может выбрать: 1) la acción redhibitoria («Асион рэдибитория») Этот специальный термин означает, что покупатель может отказаться от договора со всеми вытекающими последствиям в случае, если продавец умышленно скрыл информацию о дефектах. Также продавец обязан будет в этом случае возместить убытки покупателя и стоимость получения проданной вещи новому собственнику. La acción redhibitoria prescribe en seis meses para las cosas muebles y un año para las inmuebles. Закон устанавливает 6 месяцев на предъявление претензии по скрытым недостаткам в случае acción redhibitoria для движимого имущества и 1 год – для сделок по недвижимости. 2) Действие quanta minoris: «Кванта минорис» в испанском законодательстве - это пропорциональное уменьшения цены, которое основано оценке экспертами скрытых дефектов проданной вещи. То есть в случае quanta minoris покупатель может требовать значительного уменьшения цены и оплаты расходов по доставке вещи со скрытыми дефектами. 5. Дополнительные положения по скрытым недостаткам в Испании Если вещь утеряна или уничтожена из-за известных продавцу недостатков, он должен возместить покупателю убытки, возвратить незаконно полученную сумму и оплатить расходы по контракту. Если продавец не знал о скрытых дефектах или недостатках, он должен только вернуть стоимость покупки и оплатить расходы по контракту, который был уплачен покупателем (статья 1487 Гражданского кодекса). Однако он не обязан в этих случаях возмещать ущерб. Глаз, поскольку факт того, что продавец знал или не скрывал недостатки или недостатки, будет вопросом для разъяснения в судах, и поэтому мы должны это доказать. Продолжение читайте в ст. Что делать, если оказалось, что вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки, часть 3. Что делать, если они прошел срок предъявления претензии С уважением, Наталия Маджик©, 2018 Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании. Ещё о недвижимости в Испании: В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников? Эволюция цен в районе Sarrià Sant Gervasi, Барселона, 2016-2017 год Гарантии при покупке недвижимости в Испании в новостройке Недвижимость в Испании 2018. Новострой в Барселоне и Мадриде скоро закончится? Эволюция цен в районе Грасия, Барселона, 2016.2017 год Преимущества покупки жилья в пригороде Барселоны 2017 Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год Плюсы и минусы жилья со статусом VPO в Испании
-
Что делать, если оказалось, что в вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки, часть 1
Наталия Маджик опубликовал тема в Недвижимость в Каталонии в собственность
Содержание статьи: Юридическое определение скрытых дефектов Купля-продажа между физическими лицами Требования к скрытым дефектам для предъявления претензий Что требовать от скрытых недостатков вещи Дополнительные положения по скрытым недостаткам в Испании Что, если они прошел срок предъявления претензии? Частая ситуация: вы погостили у своих друзей и тоже решили купить недвижимость в Испании. Знакомый тут же предлагает вам помочь. У вас нет оснований не доверять другу и вы вместе пускаетесь на поиск подходящей недвижимости. Вы смотрите квартиры, разговариваете с агентствами, хозяевами – и делаете выбор. Только спустя какое-то время вы обнаруживаете разные нюансы нового приобретения Например: оказывается, что сдавать недвижимость вы не можете, так как нужна туристическая лицензия, а выдача новых лицензий запрещена муниципальными нормами (например, в Барселоне или в Льорет де Мар). Или же аренда квартиры запрещена нормами вашего комунидада (ТСЖ). Может обнаружиться, что дом имеет структуральные нарушения, или что в нем жители страдают от засилья муравьев, или же, что все лето в подвале работает дискотека, о чем зимой вы понятия не имели. Я не говорю уже о том, что через года полтора вам может прийти счет на старые долги. Может также отказаться, что дом нельзя перестраивать или что у него истекает срок седулы. Ваш друг при этом не виноват. Виноваты вы, - человек, сделавший выбор. Вы виноваты в том, что забыли: хороший человек – не равно хорошему специалисту, который, имея опыт, образование и большую практику, может обратить внимание на те вещи, которые в дальнейшем могут оказаться проблемой. Профессионал заметит их, сможет перепроверить, сделать дополнительные запросы, и, наконец, обратить внимание нотариуса, клиента, предложить решения, внести какие-то пункты в договоре залога или купли-продажи, чтобы обезопасить покупателя. Друг же оценит так же как и вы "нравится- не нравится". Поэтому, если вы хотите сделать хорошую инвестицию и наслаждаться покупкой, а не решать проблемы – обращайтесь к проверенным агентам. А с друзьями дружите, пейте вино и отдыхайте. Но что делать, если покупка все же состоялась, а через пару месяцев вы увидели, что вы купили «не то пальто»? Разберем сегодня такую ситуацию, когда вы обнаруживаете скрытые дефекты в квартире. Об этом я собираюсь рассказать вам. Проблема эта большая, требующая разъяснений, поэтому статья поделена на три части. А начнем мы с разбора того, что собственно в законодательстве Испании будет считаться скрытым недостатком. 1. Что такое скрытый дефект в гражданском праве Испании? Скрытый дефект в продаже какого-либо объекта в сделках между физическими лицами в Испании определяется как «серьезный дефект, который не был виден, и покупатель не мог знать о нем на момент покупки, и такой, который делает невозможным использование предмета по назначению или настолько уменьшает его полезность, что покупатель, зная о дефекте, не купил бы этот предмет, либо бы заплатил за него намного меньшую цену. Гражданский кодекс определяет его таким образом в своей статье 1.484: Арт 1484 El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. То есть, по законодательству Испании, продавец несет ответственность перед покупателем за скрытые дефекты, "если они делают предмет покупки ненадлежащим для использования, для которого она предназначена, или если они таким образом уменьшают это использование, которое, если бы покупатель знал их, он бы не приобрел его или бы уплатил меньшую цену". При этом продавец не будет нести ответственность за явные недостатки или те, которые были в поле зрения, или те, которые не видны, если покупатель является экспертом, который по причине своего служебного положения или профессии должен легко их заметить. 2. Купля-продажа между физическими лицами Кроме того, существует большая разница предъявления претензий по скрытым дефектам в Испании тогда, когда вы покупаете что-то из вторых рук у другого человека) физического лица) и тогда, когда вы покупаете что-то новое или же предметы из вторых рук, но не у ФЛ, а у профессионалов. 1. Прежде всего, тут отличаются правил, которые регулируют покупку. 2. Отличается и порядок отвественности. Так, когда совершается сделка купли-продажи между ФЛ, мы действуем не как потребители, а как частные лица. Если права потребителей основываются на законе о правах потребителей Испании, то в сделках между физлицами применяются положения Гражданского кодекса Испании, в разделе о скрытых дефектах. Таким образом, потребители могут предъявлять претензии на основании Королевского законодательного декрета 1 / 2007 о гарантиях (Real Decreto Legislativo 1/2007, sobre garantías, общие правила которого устанавливают гарантию в два года или 1 год, в случае покупки б/у товара от профессионального продавца (garantía legal del fabricante, de 2 años, o del vendedor de segunda mano profesional de 1 año). А в случае сделки между физлицами - претензии, их основания, порядок предъявления, сроки устанавливают общие положения Гражданского кодекса о купле-продаже normativa general del Código Civil sobre compraventa, «saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios». Следите за публикациями, завтра вы узнаете, по каким видам скрытых недостатков в Испании можно предъявлять претензии. А также как, в течение какого времени и как это делается. Что делать, если оказалось, что в вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки часть 2 Живите в Испании комфортно! С уважением, Наталия Маджик©, 2018 Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании. Ещё о недвижимости в Испании: Гарантии при покупке недвижимости в Испании в новостройке Недвижимость в Испании 2018. Новострой в Барселоне и Мадриде скоро закончится? В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников? Эволюция цен в районе Sarrià Sant Gervasi, Барселона, 2016-2017 год Эволюция цен в районе Грасия, Барселона, 2016.2017 год Преимущества покупки жилья в пригороде Барселоны 2017 Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год Плюсы и минусы жилья со статусом VPO в Испании
-
Офисная недвижимость в Испании. Прогноз 2018 Рынок офисных услуг в Испании продолжает расти, а офисные помещения продолжают оставаться одним из самых прибыльных вложений. После рекордного года заключения контрактов ожидается, что в 2018 году, исходя из благоприятных экономических прогнозов и роста занятости, рынок Мадрида достигнет контрактов на около 600 000 м² офисных площадей, - сообщают в CBRE. На схеме: количество договоров по покупке офисных помещений в Барселоне и Мадриде: Между тем, в Барселоне рынок офисной недвижимости почти вдвое ниже. Причем не из-за отсутствия спроса, а наоборот, из-за отсутствия предложения. Отсутствие просторных и качественных помещений остается грустным фактом, поэтому наряду с запуском нового продукта, все же больше всего этот сектор будет развиваться за счет заключения договоров на аренду до сдачи в аренду. В 2018 г, согласно исследованию CBRE, заключение контракта в Барселоне составит около 350 000 м². С другой стороны, после нескольких лет простоя, в Барселоне все же появятся новые офисные здания. Для справки: в 2016 году 100% приобретенных в Барселоне офисных площадей были реабилитированы (произведен капитальный ремонт), в настоящее время 60% из 255 000 м² офисных площадок находятся в стадии строительства, с предполагаемой датой завершения работ между 2018 и 2019 годами, что хорошая новость для инвесторов. Со своей стороны, в Барселоне 2018 год, (после периода с 2010 года) станет годом с наибольшим количеством контрактов по площадям, в основном ориентированной на продвижение нового строительства. Немаловажным фактором для модернизации офисных помещений в Барселоне может послужить Помощь на реабилитацию помещений согласно новому жилищному плану Испании. Цены на офисные помещения будут расти, рентабельность для инвесторов – тоже Недостаток просторных и качественных помещений, доступных в самых востребованных областях, продолжает оказывать повышенное давление на уровень цен. По прогнозу, в Мадриде цена должна составить от 33 до 34 € / м2 / месяц в конце года, являясь европейским рынком с самым высоким процентным ростом. Между тем, в Барселоне здания, которые в настоящее время строятся или восстанавливаются, не смогут покрыть дефицит свободных площадей, поскольку многие из них уже предварительно сданы, еще на стадии строительства. В этом смысле, говорят в CBRE ,будет продолжаться давление на арендную плату в качественных зданиях , не менее € 24,75 / м2 / месяц. В этой строке эксперты из сектора также согласны с тем, что арендная плата будет увеличиваться в этом году, согласно «Барометру недвижимости». Треть респондентов заявили, что арендные ставки в центре города вырастут на не менее чем на 1-3%, а еще треть - не менее чем на 3-6%. Недвижимость розничной торговли в Испании в 2018 продолжит положительную динамику Сектор розничной торговли Испании в 2018 году, по прогнозам CBRE, сохранит положительную тенденцию, начатую в предыдущие годы, благодаря тому, что основные показатели сектора будут расти, хотя и более умеренно. Таким образом, личное потребление вырастет примерно на 2,3% в 2018 году и на 1,9% в 2019 году. На фоне этого инвестиции в торговые центры за первое полугодие уже довольно энергичны, и многие активы уже находятся в процессе продажи. По данным CBRE , в 2018 году в Испании ожидается инвестиции в размере около 1800 млн. евро. Появится и новая тенденция – будет расти спрос на помещения розничной торговли и торговые центры во второстепенных городах Испании. Города будут продолжать увеличивать свое внимание. Это связано с увеличением спроса, который, согласно барометру CBRE, будет плавно повышаться. В этом уверены 40% экспертов организации. Кроме того, уже сейчас известно об открытии от 5 до 10 новых торговых комплексов в Испании комплексов, а это новые площади от 225 000 и 275 000 м² В среднесрочной перспективе будет увеличиваться конвейер новых проектов с акцентом на модернизацию центров. Рынок логистической недвижимости в Испании: рост благодаря развитию электронной коммерции Испанский сектор логистики продолжает и далее вызывает большой интерес у инвесторов. В 2017 году инвестиции тут превысили 1,5 миллиона контрактных метров квадратных, включая Валенсию, Сарагосу, Севилью и Малагу, а также два основных логистических центра страны - Мадрид и Барселону, на которые приходится львиная доля рынка логистики Испании. Так выглядят вложения в логистическую недвижимость Мадрида и Барселоны – главных рынков страны Уже известно, что в 2018 году появятся новое предложение в этом секторе недвижимости. В Мадриде - примерно 850 000 м². В Барселоне, новые предложения составят 3,8% от общего всего испанского рынка и достигнут показателя, очень близкого к уровню 2017 года. Что касается инвестиций в помещения логистики Испании, то 2018 год станет еще одним очень активным годом. По прогнозам CBRE , уровень инвестиций в сектор в 2018 - около 1000 миллионов евро ( !). Благодаря этому Испании в долгосрочной перспективе придется сократить логистические пространства, которые, как считают специалисты, ведут к росту электронной коммерции, и скорректировать «портфели» некоторых инвесторов и обороты некоторых активов. «Доступность на рынке логистики в Испании становится все более скудной, поэтому необходимо включать новые проекты, адаптированные к новой политике устойчивого развития и технологическим изменениям», - добавила Лола Мартинес Бриозо, директор по исследованиям CBRE. CBRE обращает внимание и на еще один фактор. Низкий спрос на рынке логистики в Испании по-прежнему способствует созданию новых разработок и проектов. В рамках нового предложения, которое будет внедрено на рынок в 2018 году в Мадриде, сейчас строится около 500 000 м², распределенных между осями А-1, А-2, А-4 и А-42. В Барселоне уже началось строительство 342 000 м², открытие которых запланировано на следующий год, почти все они расположены во» вторых зонах». Ожидается, что в 2018 году рост цен на помещения логистики составит примерно на 7%, достигнув € 5,60 / м² / месяц в Мадриде и, как минимум, 4% в Барселоне - до достижения € 6,75 / м² / месяц. Перейти в первую часть статьи - Сектор недвижимости Испании в 2018. Официальный прогноз CBRE, жилая недвижимость. Часть 1 Наталия Маджик©, 2018 Юрист, специалист по недвижимости и бизнесу, налоговый администратор в Испании, автор правовых и экономических обзоров Ещё о недвижимости в Испании: Плюсы и минусы жилья со статусом VPO в Испании В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников? Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год Как правильно купить квартиру в Барселоне? Какие цены в Барселоне на новые квартиры после референдума 2017? Эволюция цен в районе Sarrià Sant Gervasi, Барселона, 2016-2017 год Эволюция цен в районе Грасия, Барселона, 2016.2017 год Преимущества покупки жилья в пригороде Барселоны 2017
