Почему собственники недвижимости в Испании предпочитают долгосрочную аренду?

[Наталия Маджик]

Как известно, есть свои ЗА и ПРОТИВ туристической аренды, о которых мы писали.

Как помните, мы выяснили, что при туристической аренде собственник получает до 20% больше дохода, причем за короткий срок. И все же, несмотря на это, многие собственники жилья, попробовав сдавать квартиру в Испании туристам, вскоре отказались от этого?

Посмотрим на интересное исследование в этом вопросе, проведенное Fotocasa которое  рассказывает о  фактах  и  причинах, почему многие домовладельцы предпочитают не арендовать свое жилье  на  короткий период времени.

Например, 81% их тех, кто сто сделал выбор в пользу туристической аренды в прошлом году, выбрали это, считая,  что это требует меньше времени и мене рискованно (мы все помним про «страшных окупасов»).

Остальные 22% предпочитают долгосрочную аренду, потому что «не хотят проблем со своими соседями»,  а 11%  в качестве причины еще назвали и страх попасть под большие штрафы, если они вдруг что-то нарушат.

В чем же проблемы туристической аренды в Испании? Почему же многие собственники выбирают долгосрочную?

Интересно, что только 18% респондентов считают, что  туристическая аренда жилья экономически более выгодна (это парадокс, учитывая, что 2/3 собственников продолжают пополнять ряды «туристических арендодателей»).

С другой стороны, 22% тех, кто арендовал свои дома  туристам, прекратил это делать.  Основными причинами, как выяснила Fotocasa являются:

1. В туристическую аренду хозяину приходится вкладываться временем

Требования закона ставят обязательным условием доступность  сервиса 24 часа. А проблемы у арендаторов возникают чуть ли не каждый день. То окно «не закрывается» (поломали), то телевизор не включается (ребенок потерял пульт), то температура и они ищут врача, то затопили соседей..

Люди на отдыхе слишком расслаблены, часто – пьяны ( да-да), да и отношение к «временным» апартаментам» - совсем не то, что к постоянному месту проживания.

2. Юридические проблемы

Не каждый собственник знает, как правильно оформить туристическую аренду, лицензию, седулу. Как правильно выписать фактуру и добавить НДС, как потом отчитаться о туристической аренде жилья. Как подать списки жильцов в полицию Испании.  При этом незнание закона не освобождает их от ответственности, а штрафы за нарушения являются внушительными.

3. Проблемы с соседями

Для того, чтобы сдавать жилье в аренду, в первую очередь, требуется, чтобы это не было запрещено Уставными документами ТСЖ. А  таких домов много: тех, жители которых хотят покоя, и чтобы во дворе играли дети соседей, которых они знают, а не раздавались пьяные крики с балконов по ночам или под их балконами разводили балкон. При этом самыми неприятными туристами испанцы считают британцев, известных любителей выпить.

4. Когда нет лицензии

Существует также меньший процент, который воздержался отказаться от такой аренды, потому что либо не имеет необходимую лицензию туризма или потому, что они не хотят проблем с IRS. Так, например,  в Испании сейчас не выдаются туристические лицензии в Льорет де Мар, Барселоне и на Майорке.

По словам Беатрис Торибио, ответственный за исследования fotocasa, высокая текучесть арендаторов, приносит арендодателю в туристической аренды высокие доходы, но и «требует много самоотверженности и времени, особенно если жилье сдается  лично,  без помощи профессионала.» Поэтому не удивительно, что  иногда это требует самоотверженности.

Как соблюдают требования для туристической  аренды собственник жилья в Испании?

(по результатам опроса)

Соблюдение правовых норм является важным условием легальности туристической аренды.

Как показывает исследование,  93% соблюдают  требования налогового  и правового регулирования. Они утверждают, что декларируют  доходы, которые они получают и платят налоги.  И  есть 7% , которые признают, что не соблюдают.

Интересно, что, по результатам исследования, Каталония  - это автономия, где процент собственников недвижимости, которые не выполняют какой-либо пункт закона, выше.

Беатрис говорят, что «это можно объяснить, потому что Каталония- это регион, который пользуется наибольшей популярностью у туристов, и где апартаменты чаще арендуются на короткие периоды времени, поэтому многие домовладельцы  расслабились. Они знают, что могут позволить себе вольности и не  выполнять какие-то из обязательств.»

Хотела бы и я, как житель Каталонии и юрист, часто решающий проблемы недвижимости (в том числе и аренды),  прокомментировать причину, по которой  в Каталонии процент нарушений выше. Ведь Беатрис, хоть и большой специалист, но испанец. А мы – русские.

ИМХО, нарушений больше, потому что только в Каталонии  уже работают комиссии, инспекции, и где туристическая аренда наиболее развита, в том числе , на законодательном уровне. Более того, в Барселоне уже работает веб- страница, суть которой - настучи на соседа.

Как говорится, больше контроля и правил – больше выявленных нарушений. Но и больше порядка. Наверное, меньше всего нарушений  там, где договор аренды пишется на коленке, а то и вовсе не подписывается. В этом случае доказывать свои права негде)

Кстати, посмотрите, как выросли цены на аренду в разных провинциях Каталонии: в Барселоне, в Жироне, в Таррагоне. Цифры впечатляют.

Есть вопросы- пишите!

Кстати, если вы только подумываете о покупке недвижимости- прочитайте эту статью: Инвестируем в Испании: лучшие депозиты 2017 года. Пусть ваши накопления в Испании приносят доход!

Наталия Маджик©, 2017
Юрист, налоговый администратор в Каталонии
Автор правовых и экономических обзоров

Ещё об аренде недвижимости в Испании:

• Жилищная программа помощи в аренде и покупке жилья в Испании снова заработает в 2018 году
• Рентабельно? Арендовать квартиру 100 м2 в центре Жироны обойдется почти € 1 100 в месяц
• Аренда жилья в Испании через Airbnb. Высокий спрос у туристов и высокая доходность
• Получен портрет среднего арендатора жилья в Испании в 2016 году
• Опрос: аренда жилья в Барселоне
• Аренда недвижимости в Каталонии (Испания): быстро и недорого
• Плюсы и минусы аренды меблированной квартиры в Барселоне
• Как окупить недвижимость в Испании при помощи аренды