Недвижимость в Испании 2018: цены на жилье вырастут на 10%, а покупки - на 20%

[Наталия Маджик]

Многие наши соотечественники на Пасху и майские праздники придут в Испанию. И, как показывают опросы, почти треть из них  - с целью присмотреть недвижимость. У многих из них есть сомнения, когда именно совершать покупку, и что говорят прогнозы по рынку недвижимости Испании? 

Не буду нескромной, продвигая свое мнение, а ознакомлю читателей с мнением одной из крупных компаний, специализирующейся на элитной недвижимости, «Engel & Völkers». Ее прогнозы публиковали во многих испанских СМИ.

Особенно большой интерес вызвал доклад о рынке жилья в Испании и Андорре, который был представлен в конце февраля в Мадриде.

От себя я добавила лишь несколько схем, для наглядности.

Прогноз 1. В Ближайшие несколько лет рынок недвижимости Испании будет расти. Рост цен – на 10%. Продаж – на 20%

Эйфория на рынке жилья в 2018 г находится на самом высоком уровне после кризиса и, по мнению экспертов, такая ситуация  будет продолжаться в ближайшие нескольких лет. 

Если 2017 год считают первым годом истинного восстановления после кризиса, все указывает на то, что 2018 год только утвердит это восстановление. На это указывает стабильный и значительный рост продаж в больших городах.

По прогнозам Engel & Völkers, в  2018 году периферия Мадрида и Барселоны займет центральное место в этом рейтинге, хороший рост будет и в таких городах, как Валенсия, Малага, Сан-Себастьян или Аликанте. По оценкам компании, цены будут расти в среднем на 10% во всей Испании, а продажи вырастут до 20%.

Прогноз 2. Причины оптимизма роста рынка недвижимости в Испании в 2018-2020 г – аппетиты инвесторов и выгодные кредиты

Хуан-Гало Масиа, генеральный директор «Engel & Völkers» отделов Испании, Португалии и Андорры, выявляет несколько причин для такого оптимизма. 

Цитируем: «С одной стороны, консолидация экспансивного цикла экономики, консолидация аппетита на национальном и международном инвесторах для Испании и сценарий низких процентных ставок в среднесрочной перспективе.»

Кроме того, говорит Макиа, «в Испании сохраняется важный спрос после кризиса. 2.2 миллиона семей, которые сейчас живут в аренде, будут стремиться искать недвижимость на периферии и не платить высокую арендную плату, которая характерна для центральных зон».

При этом, отмечают эксперты, изменение стимулов в банковской практике является следствием реальных стимулов в экономике Испании.

Что это значит? Если говорить проще, это означает, что:

1. Банки Испании стали давать более выгодные кредиты (сейчас много предложений с низкой фиксированной ставкой),
2. Рост доходов вследствие роста экономики «развязал пояса» семьям, которые хотели приобрести недвижимость в собственность, но не имели такой возможности.
3. Международных же инвесторов привлекает простой расчет: стремительный рост цен на аренду при еще низких ценах дает отличную рентабельность. За последний год иностранцы вложили в недвижимость Испании 31 млрд евро (!!!), выведя по этому показателю Испанию на первое место в мире.

«Сейчас в Испании можно получить ипотечный кредит с доходом около 1600 евро в месяц, хотя всего пару лет назад  для этого требовалось гораздо больше, примерно 3000 евро», - прокомментировал  старший менеджер «Engel & Völkers».

 От себя добавлю, что аппетит покупателей должен вырасти и за счет Жилищного плана 2018-2021.

Прогноз 3.  Покупка недвижимости перемещается на периферию

Специалисты «Engel & Völkers» утверждают, что в 2018 году начнется перенос интересов покупателей в пригородные зоны. В этом контексте основным фактором является давление цены. В мегаполисах Испании уже стало слишком дорого.

Если в 2017 году цены на недвижимость  выросли в среднем на 8% по всей Испании, то по мегаполисам рост цен показал двузначные результаты. В то же время количество транзакций по стране выросло в среднем на 15%, а мегаполисах – на 27%. 

Такое положение усилило динамику рынка недвижимости, но в то же время вызвало изменение спроса.

«Семьи, которые живут в аренду в центрах городов, обнаружили, что без изменения бюджета можно  купить в кредит дом в пригороде», - говорит Хуан-Гало Масиа. Эта тенденция, начатая в 2017 году, говорится в докладе «Engel & Völkers», будет консолидирована в текущем году. В результате будут повышаться цены и в пригороде Мадрида и Барселоны.

Отношение инвесторов дает аналогичный сигнал. Исторические центры Мадрида и Барселоны уже сейчас находятся  на максимальных уровнях спроса и цен, и на этом фоне растет интерес инвесторов к  меньшим о размеру городам. 

«Если в 2017 году самый высокий рост цен был зафиксирован в Мадриде, Барселоне и Пальма-де-Майорке, то в 2018 году основными открытиями станут пригороды этих городов вместе с Жироной (Коста Брава), Валенсией, Малагой или Аликанте и некоторыми ведущими туристическими зонами, которые сейчас используются преимущественно как «вторая резиденция», - говорит Масиа.

Прогноз 4. Рынок недвижимости Испании далек от «пузыря»

Слухи о том, что в Испании зреет «пузырь», сильно преувеличены. Хуан-Гало Масия, Генеральный директор, «Engel & Völkers» рассказывает о том, что будут покупать в Испании, опираясь при этом не только на прогнозы, но и на конкретные будущие сделки. Ведь уже много договоров купли-продажи недвижимости находятся в компаниях в стадии предконтракта.

Хотя, говорит Масия, 89% операций на рынке недвижимости Испании будет сосредоточено на покупке вторичного жилья, новое строительство начинает отвоевывать позиции на протяжении 2018 года.

Как вы видите из схемы (новострой обозначен оранжевым), Испании очень нужно новое жилье! Рынок не насыщен.

Согласно данным « Engel & Völkers», спрос на новое строительство в Испании не удовлетворен, особенно в больших городах, и главная причина заключается в том, что банки по-прежнему очень неохотно предоставляют займы компаниям-промоутерам. «Только те, у кого есть американское финансирование, такие как Neino или Vía Célere, среди прочих,  могут себе позволить выкладывать постоянные  новые предложения на рынок нового жилья в Испании».

См. Статью: Что лучше: новострой или вторичное жилье в Испании?

Международные инвесторы по-прежнему заинтересованы в Испании, и интересно, что те, кто больше всего недвижимости, по-прежнему, в Испании приобретается британцами. В 2017 году также наблюдался рост спроса на покупку жилья в Испании также со стороны американцев, а латиноамериканцы по-прежнему являются лидерами в области покупки объектов элитной недвижимости как в центре Мадрида, в Барселоне, так  и на побережье Испании.

Вот так выглядит спрос в 2018 году на испанскую недвижимость по национальности покупателя

А на этой схеме видно, что до показателей цен 2006 -2008 года Испании еще далеко, поэтому о пузыре не может быть и речи

Сравните это также с количеством выдаваемых ипотек в разные годы  и вы еще больше уверитесь в том, что пузыря не предвидится. Известно, что 70% недвижимости в Испании покупается без ипотеки

Несмотря на весь этот оптимизм, Гало Масиа решительно против того, что в Испании  инвесторы столкнулись с новым ростом пузыря на рынке жилья. «Если сравнить ситуацию с данными 2006 года, то любому специалисту сразу будет ясно, что Испания далека от пузыря», - заверил он.

И о каталонском кризисе….

Любопытное влияние эффекта 1 октября на каталонский рынок

По словам «Engel & Völkers», напряжение, вызванное референдумом 1 октября, оказало прямое влияние на цены на жилье в Барселоне. По экономическим оценкам, это вызвало падение на 2%. Однако Каталония далека от тех заголовков, которые щедро высыпают в газетах падкие на шумиху журналисты: «Падение цен на 30%, «Каталонский кризис»… И т.д.

Даже с тем небольшим падением, которое произошло в конце 2017, показатели экономики  и рынка недвижимости в Каталонии до сих пор практически недосягаемы для остальных регионов Испании , кроме, разве что, Мадрида.

На самом деле, практически референдум не снизил цены, а на время остановил спрос, так как инвесторы отложили сделки и взяли паузу, либо же, пользуясь ситуацией и готовностью  «подогретых» намечающимися сделками продавцов, пытались опустить цену..

На самом деле, как показывают уже первые месяцы  2018 года, отложенные сделки возобновились, а рост инвесторов к Каталонии не снизился. Хорошие показатели рентабельности, платежеспособное население, лучший климат  (наиболее мягкий в Испании) не может заставить инвестора долго держать палец на кнопке «пауза», - пояснил Масия.

С уважением, Наталия Маджик©, 2018.
Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании.

 

Ещё о недвижимости в Испании:

• Плюсы и минусы жилья со статусом VPO в Испании
• В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников?
• Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году
• Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год
• Как правильно купить квартиру в Барселоне?
• Какие цены в Барселоне на новые квартиры после референдума 2017?
• Эволюция цен в районе Sarrià Sant Gervasi, Барселона, 2016-2017 год
• Эволюция цен в районе Грасия, Барселона, 2016.2017 год
• Преимущества покупки жилья в пригороде Барселоны 2017