Перейти к публикации

Рекомендованные сообщения

Наталия Маджик

Многие наши соотечественники на Пасху и майские праздники придут в Испанию. И, как показывают опросы, почти треть из них  - с целью присмотреть недвижимость. У многих из них есть сомнения, когда именно совершать покупку, и что говорят прогнозы по рынку недвижимости Испании

недвижимость в испании 1.jpgНе буду нескромной, продвигая свое мнение, а ознакомлю читателей с мнением одной из крупных компаний, специализирующейся на элитной недвижимости, «Engel & Völkers». Ее прогнозы публиковали во многих испанских СМИ.

Особенно большой интерес вызвал доклад о рынке жилья в Испании и Андорре, который был представлен в конце февраля в Мадриде.

От себя я добавила лишь несколько схем, для наглядности.

Прогноз 1. В Ближайшие несколько лет рынок недвижимости Испании будет расти. Рост цен – на 10%. Продаж – на 20%

Эйфория на рынке жилья в 2018 г находится на самом высоком уровне после кризиса и, по мнению экспертов, такая ситуация  будет продолжаться в ближайшие нескольких лет. 

Если 2017 год считают первым годом истинного восстановления после кризиса, все указывает на то, что 2018 год только утвердит это восстановление. На это указывает стабильный и значительный рост продаж в больших городах.

По прогнозам Engel & Völkers, в  2018 году периферия Мадрида и Барселоны займет центральное место в этом рейтинге, хороший рост будет и в таких городах, как Валенсия, Малага, Сан-Себастьян или Аликанте. По оценкам компании, цены будут расти в среднем на 10% во всей Испании, а продажи вырастут до 20%.

Прогноз 2. Причины оптимизма роста рынка недвижимости в Испании в 2018-2020 г – аппетиты инвесторов и выгодные кредиты

Хуан-Гало Масиа, генеральный директор «Engel & Völkers» отделов Испании, Португалии и Андорры, выявляет несколько причин для такого оптимизма. 

Цитируем: «С одной стороны, консолидация экспансивного цикла экономики, консолидация аппетита на национальном и международном инвесторах для Испании и сценарий низких процентных ставок в среднесрочной перспективе.»

Кроме того, говорит Макиа, «в Испании сохраняется важный спрос после кризиса. 2.2 миллиона семей, которые сейчас живут в аренде, будут стремиться искать недвижимость на периферии и не платить высокую арендную плату, которая характерна для центральных зон».

При этом, отмечают эксперты, изменение стимулов в банковской практике является следствием реальных стимулов в экономике Испании.

Что это значит? Если говорить проще, это означает, что:

  1. Банки Испании стали давать более выгодные кредиты (сейчас много предложений с низкой фиксированной ставкой),
  2. Рост доходов вследствие роста экономики «развязал пояса» семьям, которые хотели приобрести недвижимость в собственность, но не имели такой возможности.
  3. Международных же инвесторов привлекает простой расчет: стремительный рост цен на аренду при еще низких ценах дает отличную рентабельность. За последний год иностранцы вложили в недвижимость Испании 31 млрд евро (!!!), выведя по этому показателю Испанию на первое место в мире.

«Сейчас в Испании можно получить ипотечный кредит с доходом около 1600 евро в месяц, хотя всего пару лет назад  для этого требовалось гораздо больше, примерно 3000 евро», - прокомментировал  старший менеджер «Engel & Völkers».

 От себя добавлю, что аппетит покупателей должен вырасти и за счет Жилищного плана 2018-2021.

Прогноз 3.  Покупка недвижимости перемещается на периферию

Специалисты «Engel & Völkers» утверждают, что в 2018 году начнется перенос интересов покупателей в пригородные зоны. В этом контексте основным фактором является давление цены. В мегаполисах Испании уже стало слишком дорого.

Если в 2017 году цены на недвижимость  выросли в среднем на 8% по всей Испании, то по мегаполисам рост цен показал двузначные результаты. В то же время количество транзакций по стране выросло в среднем на 15%, а мегаполисах – на 27%. 

Такое положение усилило динамику рынка недвижимости, но в то же время вызвало изменение спроса.

«Семьи, которые живут в аренду в центрах городов, обнаружили, что без изменения бюджета можно  купить в кредит дом в пригороде», - говорит Хуан-Гало Масиа. Эта тенденция, начатая в 2017 году, говорится в докладе «Engel & Völkers», будет консолидирована в текущем году. В результате будут повышаться цены и в пригороде Мадрида и Барселоны.

Отношение инвесторов дает аналогичный сигнал. Исторические центры Мадрида и Барселоны уже сейчас находятся  на максимальных уровнях спроса и цен, и на этом фоне растет интерес инвесторов к  меньшим о размеру городам. 

«Если в 2017 году самый высокий рост цен был зафиксирован в Мадриде, Барселоне и Пальма-де-Майорке, то в 2018 году основными открытиями станут пригороды этих городов вместе с Жироной (Коста Брава), Валенсией, Малагой или Аликанте и некоторыми ведущими туристическими зонами, которые сейчас используются преимущественно как «вторая резиденция», - говорит Масиа.

Прогноз 4. Рынок недвижимости Испании далек от «пузыря»

Слухи о том, что в Испании зреет «пузырь», сильно преувеличены. Хуан-Гало Масия, Генеральный директор, «Engel & Völkers» рассказывает о том, что будут покупать в Испании, опираясь при этом не только на прогнозы, но и на конкретные будущие сделки. Ведь уже много договоров купли-продажи недвижимости находятся в компаниях в стадии предконтракта.

Хотя, говорит Масия, 89% операций на рынке недвижимости Испании будет сосредоточено на покупке вторичного жилья, новое строительство начинает отвоевывать позиции на протяжении 2018 года.

недвижимость в испании 2.jpg

Как вы видите из схемы (новострой обозначен оранжевым), Испании очень нужно новое жилье! Рынок не насыщен.

Согласно данным « Engel & Völkers», спрос на новое строительство в Испании не удовлетворен, особенно в больших городах, и главная причина заключается в том, что банки по-прежнему очень неохотно предоставляют займы компаниям-промоутерам. «Только те, у кого есть американское финансирование, такие как Neino или Vía Célere, среди прочих,  могут себе позволить выкладывать постоянные  новые предложения на рынок нового жилья в Испании».

См. Статью: Что лучше: новострой или вторичное жилье в Испании?

Международные инвесторы по-прежнему заинтересованы в Испании, и интересно, что те, кто больше всего недвижимости, по-прежнему, в Испании приобретается британцами. В 2017 году также наблюдался рост спроса на покупку жилья в Испании также со стороны американцев, а латиноамериканцы по-прежнему являются лидерами в области покупки объектов элитной недвижимости как в центре Мадрида, в Барселоне, так  и на побережье Испании.

Вот так выглядит спрос в 2018 году на испанскую недвижимость по национальности покупателя

недвижимость в испании 3.jpg

А на этой схеме видно, что до показателей цен 2006 -2008 года Испании еще далеко, поэтому о пузыре не может быть и речи

недвижимость в испании 4.jpg

Сравните это также с количеством выдаваемых ипотек в разные годы  и вы еще больше уверитесь в том, что пузыря не предвидится. Известно, что 70% недвижимости в Испании покупается без ипотеки

недвижимость в испании 5.jpg

Несмотря на весь этот оптимизм, Гало Масиа решительно против того, что в Испании  инвесторы столкнулись с новым ростом пузыря на рынке жилья. «Если сравнить ситуацию с данными 2006 года, то любому специалисту сразу будет ясно, что Испания далека от пузыря», - заверил он.

И о каталонском кризисе….

Любопытное влияние эффекта 1 октября на каталонский рынок

По словам «Engel & Völkers», напряжение, вызванное референдумом 1 октября, оказало прямое влияние на цены на жилье в Барселоне. По экономическим оценкам, это вызвало падение на 2%. Однако Каталония далека от тех заголовков, которые щедро высыпают в газетах падкие на шумиху журналисты: «Падение цен на 30%, «Каталонский кризис»… И т.д.

Даже с тем небольшим падением, которое произошло в конце 2017, показатели экономики  и рынка недвижимости в Каталонии до сих пор практически недосягаемы для остальных регионов Испании , кроме, разве что, Мадрида.

На самом деле, практически референдум не снизил цены, а на время остановил спрос, так как инвесторы отложили сделки и взяли паузу, либо же, пользуясь ситуацией и готовностью  «подогретых» намечающимися сделками продавцов, пытались опустить цену..

На самом деле, как показывают уже первые месяцы  2018 года, отложенные сделки возобновились, а рост инвесторов к Каталонии не снизился. Хорошие показатели рентабельности, платежеспособное население, лучший климат  (наиболее мягкий в Испании) не может заставить инвестора долго держать палец на кнопке «пауза», - пояснил Масия.

С уважением, Наталия Маджик©, 2018.
Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании.

 

Ещё о недвижимости в Испании:

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

×
×
  • Создать...