Все о лицензии для сдачи квартиру в туристическую аренду в Барселоне, часть 2

[Наталия Маджик]

В первой части статьи мы говорили о том, по какому принципу принимается решение о том, выдавать или нет собственнику жилья на туристическую аренду. Выяснили, что это зависит от района города.

Кроме того, читатели получили четкие четыре шага процедуры запроса туристической лицензии на сдачу жилья в аренду в Барселоне после 2017 года. Сегодня мы продолжим тему.

Для тех же, кто не читал, даю ссылку на предыдущий материал: Все о лицензии для сдачи квартиру в туристическую аренду в Барселоне, часть 1

Как получить максимальную отдачу от сдачу в аренду жилья в Барселоне? 

Для справки: туристическая сфера является одним из важнейших секторов экономики Барселоны: на неё приходится 15% от общего дохода провинции.

Значительная часть средств, поступающая в государственный бюджет от такого важного финансового центра, как Барселона, приходят в той или иной степени, прямо или косвенно затрагивает туристическую аренду.

Официальные отчеты подтверждают ажиотажный спрос на Испанию. Страна - в тройке мировых лидеров туристической аренды жилья.При этом больше всего жилья сдается в Испании через AirBnB,

Вы можете:

1) воспользоваться платформой для самостоятельной сдачи в аренду через сайт

2) сдавать жилье в Испании через агенство, подписав договор

3)самостоятельно заниматься своей недвижимостью. Если у вас есть время и опыт, почему нет?

Успех AirBnB

Платформа AirBnB - это что добилась большего успеха на рынке туристической аренды. Компания была отличным бизнесом. Начиная с 2014 года, платформа помогла собственникам увеличить продажи на 167,8%.

Согласно консалтинговым отчетам AirDNA, владельцы, которые сдали в аренду свое жилье через AirBnB, увеличили рентабельность за номер/день со среднего 37,62€ до среднего 100,77 €.

При Этом, если сравнивать доходы отельеров и собственников туристического жилья, в последние 4 года, то последние получили за номер на 35% больше. Если у вас есть жилье, чтобы сдавать его в аренду, достаточно пройти по ссылке (www.airbnb.ru/r/d4e347) и заполнить информацию на русском языке/ 

С 1 июля 2018 года в отношении аренды туристических апартаментов онлайн вступают новые правила

С 1 июля 2018 Министерство финансов Испании официально обязало интернет-платформы по аренде жилья для туристов, такие как Airbnb, HomeAway, Wimdu или Niumba предоставлять в Налоговое агентство (Agencia Tributaria) информацию относительно владельцев и клиентов сервиса.

Данные меры будут применяться к юридическим и физическим лицам, предоставляющим услуги посредников между владельцами и арендаторами жилья.

Интернет сайты в документе испанских налоговиков официально отнесены к "совместным платформам, выступающим в качестве посредников при нахождении жилья и рассматриваются как поставщики информационных услуг".

К информации, необходимой для предоставления в государственный орган, относятся – идентификационные данные владельца жилья:

• подтверждение права для сдачи в аренду жилья,
• кадастровый номер,
• срок туристической аренды в днях
• и сумма, выплаченная владельцу.

В рамках мер, которые предпринимаются в последние годы для усиления контроля за данной сферой, Минфин планирует обязать компании представлять периодические отчеты, чтобы обладать детальной информацией об их деятельности. Такое заявление содержится в «Информационной новости 2017» (Novedades informativas 2017), опубликованной налоговым агентством.

Отмечается, что «лица, использующие жилье для туристических целей, должны хранить копию документа, удостоверяющего личность бенефициаров услуги». 

Также сообщается, что образец декларации, формы, срок и место ее представления утверждается приказом Министерства.

Согласно указу, вносятся изменения в Правила судопроизводства и процедур налогового управления и инспекции. В редакции новой статьи 54 использование туристического жилья понимается как «временное присвоение меблированной недвижимости в условиях непосредственного использования, независимо от того, каким способом продается или продвигается объект, предназначенный для получения прибыли».

Исключением из этой концепции являются туристические помещения, которые регулируются положениями, правом на использование недвижимости и аренду, определенные Законом 29/1994 от 24 ноября об аренде и частичной субаренде жилья в городах.

Европейской Комиссии не одобряет испанскую практику ограничения в туристической аренде 

Впрочем, скорее всего новые правила будут меняться. Все понимают, что это незаконно – ограничивать собственника в правах на аренду. Почему это тетя из мэрии залазит в карманы собственника и не дает ему право распоряжаться своей недвижимостью и зарабатывать на ней?

Так, Европейской Комиссии же осудила новые испанские нормы. Впрочем, их осуждает даже Министр Туризма Испании (!).

В качестве образцов регулирования туристической аренды Еврокомиссия приводит примеры Амстердама и Лондона, где любая собственность может быть арендована с туристическими целями без необходимости получения лицензии или изменение условий использование, при условии, что такая аренда в сумме не превышает 90 суток в год.

Власти Европы считают, что в случае «непрофессионального» использования жилья собственником муниципалитет или налоговая не должны навязывать собственнику специальные лицензии. Кроме, также предлагают решить проблему туристической аренды жилья в Испании, если не по количеству дней, как в Голландии и Англии, то хотят бы по уровню дохода, как это делают итальянцы.

Так, там сейчас действует закон о налогообложения на уровне 10% тех квартир и домов, у которых уровень дохода от сдачи в аренду превысил сумму 10 000 евро) суммарно, от аренды на разных платформах). До этой суммы собственник не считается профессионалом и просто включает доход в свою общую декларацию о доходах.

С другой стороны, представитель UNED, Хавьер Хиль, хвалит практику Барселоны и его строгость в отношении туристической аренды жилья. «Впечатление о городе, о ценах на аренду, о туризме – самое лучшее после того, как туристическую аренду ограничили», - говорит Гил.

Академик отмечает, что такие города, как Пальма, Мадрид и Валенсия, Ллорет де Мар а также Балеарские острова уже объявили о новых законах, которые также ограничивают туристическую аренду жилья, и утверждает, что это – общая тенденция, и что это произойдет во всех городах мира.

В Каталонии - новые правила отчетности собственников по туристической аренде

С 1 октября 2017 года в Каталонии начала действовать Регламент о налоге на туристическую аренду «Reglamento del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET), утвержденного Указом 141/2017, 19 сентября (DOGC№. 7459, 21.09.2017).

Правила IEET дополняет правовое регулирование налога, установленной Законом 5/2017, 28 марта

Основные изменения:

• Устанавливается два периода полугодовой отчетности для туристического сезона - летом и зимой (с апреля по сентябрь и с октября по март), и устанавливает сроки подачи отчетностей: с 1 по 20 октября и с 1 по 20 апреля каждого года. Раньше отчеты были ежеквартальными.
• Регулирует налогообложение туристической аренды «autoliquidaciones». Добавлены формуляры (модель 920), позволяющие декларировать и оплачивать налог в одной процедуре, добавляя всю туристическую аренду одним списком (например, если у собственника несколько квартир) 
• НОВЫЕ Правила, введенные Законом 5/2017 устанавливают новую фигуру — инспектора-помощника по налогам (el asistente en la recaudación)— для решения вопросов, касающихся уполномочивающей резолюции, Конвенции и аудитов технологических платформ.
• Установлены новые тарифы: обновлены суммы, общие тарифы и был создан специальный тариф (действует на пребывание в учреждениях, в развлекательном центре курорта, расположенных в районах, в которых допускается такая деятельность, а также игры и пари). impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (ver: “Cuota tributaria”).
• Кроме того, теперь отчетности предоставляются телематическими средствами. Таким образом, сейчас декларирование можно делать при помощи двух различных инструментов: с помощью веб-формы или в рамках новой программы помощи. 

Вы можете найти всю информацию, связанную с этим на официальном сайте налоговой: Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos. Подсказки можно почитать в разделе “Declarar estancias en establecimientos turísticos”). Все формуляры модули 950, программа помощи (модули 950, 940 и 920) и руководства по обработке также доступны на сайте.

Также читайте о новой форме отчетности: Налоговики создали "модель 179" для контроля за туристической арендой.

Если  после прочтения статьи вам все равно нужна консультация, или же конкретная услуга - пишите, спрашивайте. Поможем, оформим, разъясим, решим  все вопросы.

С уважением, Наталия Маджик©, 2018
Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании. 
 

Ещё об аренде недвижимости в Испании:

• Туристическая аренда жилья в Испании, сезон 2017
• Рентабельно? Арендовать квартиру 100 м2 в центре Жироны обойдется почти € 1 100 в месяц
• Аренда жилья в Испании через Airbnb. Высокий спрос у туристов и высокая доходность
• Получен портрет среднего арендатора жилья в Испании в 2016 году
• Опрос: аренда жилья в Барселоне
• Аренда недвижимости в Каталонии (Испания): быстро и недорого
• Плюсы и минусы аренды меблированной квартиры в Барселоне