Гарантии при покупке недвижимости в Испании в новостройке

[Наталия Маджик]

Множество споров на форумах связано с тем, что лучше покупать: новострой или все же жилье, которое уже обжито? В пользу второго часто выступает цена. Все же налог на новострой существенно выше.

Основной аргумент в пользу новостроя – более современные материалы и сниженный расход на оплату ТСЖ (комунидада).

Есть и другие плюсы и минусы, которые вам помогут принять решение. Но сегодня мы поговорим на более конкретную тему: есть ли какие – то гарантии для покупателя при покупке нового строительства?

Я, подбирая для клиентов квартиры в Испании, часто сталкивалась с тем, что дома, которым всего 5-6 лет, продавались по сниженным ценам. Тщательное изучение позволяло выявить скрытые дефекты.

Часто оказывалось, что где-то за шкафом или на втором этаже дуплекса проходила трещина. А хозяева, вместо того, чтобы предъявить претензии строителям и возвратить свои деньги, предпочитали избавиться от порченного товара. По незнанию.

Тем не менее, такие гарантии есть и покупатель новостроя имеет право на компенсации.

Ответственность 

Главное правило:

Все организации, участвующие в процессе строительства, несут ответственность перед владельцами и покупателями построенной недвижимости за материальный ущерб, который может быть причинен, с даты окончания строительства. 

Цитата

Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación son responsables, frente a los propietarios y adquirientes de los inmuebles, de los daños materiales que se ocasionen desde la fecha de la recepción de la obra 

10 лет гарантии: 

В течение 10 лет застройщику можно предъявить претензии по дефектам, которые влияют на фундамент, опоры, балки, плиты, несущие стены или другие конструкционные элементы и которые прямо угрожают механической прочности и стабильности здания (defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.).

Три года гарантии: 

Гарантия на три года на недостатки или дефекты в конструкционных элементах или сооружениях, которые вызывают нарушение требований к «надлежащему жилью» ( эти требования прописываются в законе для Cédula de habitabilidad.

1 год гарантии: 

Конструктор также будет нести ответственность за недостатки или дефекты исполнения, которые влияют на элементы оформления строительства или отделочных работ в течение одного года.

Индивидуальная ответственность, солидарная ответственность застройщиков

Гражданская ответственность по нарушениям в новостройках Испании при этом по закону определяется индивидуально, однако есть и исключения.

Так, если причина материального ущерба не может быть идентифицирована или возникнет «совпадение вины» (дефект возник в результате действий более чем одного участника строительства), (concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente de la edificación en el daño producido) и при этом нет возможности определить степень вмешательства каждого строительного агента и ущерб, им нанесенный, закон устанавливает солидарную ответственность таких застройщиков. 

В любом случае, перед возможными покупателями, застройщик (el promotor) несет ответственность наряду с другими субъектами, действия которых нанесли материальный ущерб зданию в виде недостатков или дефектов конструкции.

Строительная компания (El constructor) непосредственно отвечает за недостаток навыков, отсутствие профессионального или технического опыта и небрежность управляющего и другого персонала, участвующего в строительстве. Кроме того, также компания несет ответственность –а субподрядчиков, что не исключает возможности в дальнейшем обратить к нему с регрессным иском.

Аналогичным образом, это касается непосредственно и ответственности за ущерб из-за недостатков строительных материалов, приобретенных или принятых им, без лишения права строительной компании в дальнейшем предъявить регрессный иск.

В исключительных случаях участники строительства не будет нести ответственность за ущерб. Это касается случаев, когда будет доказано, что они были вызваны случайным событием, форс-мажорными обстоятельствами, действием третьей стороны или лицом, пострадавшим от ущерба.

6 месяцев для предъявления претензии о скрытых недостатках

Кроме того, в Испании в отношении новостроек применяются и обязанности продавца перед покупателем по договору купли-продажи, установленные статьями 1,484 - 1490 Гражданского Кодекса (скрытые дефекты и обязанности продавца недвижимости ) и остальной частью законодательства, применимого к купле-продаже недвижимости.

Арт 1484

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Продавец несет ответственность перед покупателем за скрытые дефекты, если они делают предмет покупки ненадлежащим для использования, для которого она предназначена, или если они таким образом уменьшают это использование, которое, если бы покупатель знал их, он бы не приобрел его или бы уплатил меньшую цену.

Однако, продавец не будет нести ответственность за явные недостатки или те, которые были в поле зрения, или те, которые не видны, если покупатель является экспертом, который по причине своего служебного положения или профессии должен легко их заметить.

В отношении таких недостатков Гражданский кодекс устанавливает 6 месяцев для предъявления претензии.

Надеюсь, что статья помогла вам почувствовать себя более защищенным при покупке недвижимости в Испании. Для того, чтобы правильно купить недвижимость, обязательно делайте это через проверенных агентов.

Не покупайте недвижимость через знакомых! Они - ваши хорошие друзья, но не специалисты по недвижимости!

Если вам удалось самостоятельно подыскать объект недвижимости для покупки, потратьтесь хотя бы на его проверку до подписания контракта залога или, как минимум, закажите консультацию. Это вам поможет избежать в дальнейшем неприятностей и в полной мере наслаждаться покупкой..

Живите в Испании комфортно!

С уважением, Наталия Маджик©, 2018
Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании. 

 

Вам нужна консультация?

• Пишите на адрес: info@catalunya.ru или Ватсап: +34 622305994

 

Ещё о недвижимости в Испании:

• Недвижимость в Испании: новострой против вторички, за и против
• Застройщики планируют построить в этом году в Каталонии 15 000 единиц нового жилья
• Недвижимость в Испании 2018. Новострой в Барселоне и Мадриде скоро закончится?
• Средний бюджет на новое строительство в Испании составляет 335 000 евро
• Особенности проведения строительных работ в Испании