Квартира с 2 спальнями 60 метров в доме без лифта – самая выгодная инвестиция в Испании

[Наталия Маджик]

Это не реклама, которой грешат все сайты о недвижимости (куда не зайдешь – везде утверждают, что именно сейчас время покупать). Так вот, это не реклама, а вполне себе статистика, с которой можно ознакомиться как на испанском, так и на английском языке (смотрите отчеты CBRE- барометра недвижимости для инвестора).

А поговорим мы сегодня об аренде недвижимости в Испании в 2018 году, который уже заканчивается. И – в который раз! Барселона и Мадрид бьют все рекорды.

Цены в самых популярных и востребованных районах обеих столиц стремительно растут, как растет и количество инвесторов, которые видят в покупке недвижимости для последующей сдаче в аренду наиболее выгодный бизнес.

Только за последний год цены тут выросли почти на 13% (11,88% и 12,24% в Мадриде и Барселоне соответственно). Такая недвижимость, по сути – это курица, несущая золотые яйца в контексте исторически низких процентных ставок и высокого спроса. на данный момент и какие другие финансовые активы не позволяют такой высокой прибыли.

А теперь цифры:

1. Впервые после смены цикла жилой сектор смел офисные помещения с почетного места с точки зрения инвестиций.

Инвестиция в жилую недвижимость сейчас снова является наиболее привлекательной среди инвесторов. Такой результат опубликован в последнем отчете CBRE, в котором приняли участие 160 менеджеров сектора, и который показывает, что в сектор жилой недвижимости было вложено больше всего финансов (29%), а больше всего объектов (28%) – среди офисной недвижимости. Кроме того, в следующем году 33% респондентов планируют также сделать такие инвестиции.

2. Цена аренды в Мадриде и Барселоне приближается к своему историческому максимуму. В столичном капитале превышает 15 евро в месяц. 

«Жилой сегмент играет более важную роль в общей деятельности сектора недвижимости, расширении спроса на жилье как с точки зрения покупки для собственного использования, так и на прибыльности, а также интенсивного роста арендной платы в крупных городах, эволюции этого сегмента», - указывают они из CBRE.

3. Основными покупателями сейчас стали не граждане, которые покупают жилье для своего проживания, а инвесторы.

Именно они стали основной движущей силой рынка жилья в Испании. Согласно последнему отчету по сектору от «Tecnocasa Group» и Университете Помпеу Фабра (UPF), в Мадриде и Барселоне на инвестиционные покупки приходится почти 40% сделок, тогда как в остальной части Испании, где аппетит к аренде не так прожорлив, процент близок к 30%.

По их данным, инвесторы, которые купили жилье для сдачи в аренду, за последний год получили среднюю доходность в размере 7% (Испания). Эта цифра доходит до среднего значения 7,26% в Мадриде и 5,63% в Барселоне.

Какие активы сейчас являются самыми рентабельными в Испании?

Однако не все жилые активы предлагают одинаковые возможности для бизнеса. Точно так же, как покупка дома в одном городе не равнозначна покупке дома в другом городе, районе.

Риэлторы знают, что существует ряд факторов, которые необходимо учитывать при покупке дома для последующей аренды и которые здорово влияют на рентабельность: 

• есть ли у него лифт,
• количество комнат 
• оборудованы ли кухня и ванная комната.

Доходность, которую получает инвестор, будет во многом зависеть от этого. Но поговорим о самом важном факторе, на который, тем не менее, наши соотечественники не очень обращают внимание: лифт. Скорее всего, потому что у нас в домах до пяти этажей отсутствие лифта – обычное дело.

Тем не менее, рентабельность квартиры в доме без лифта увеличивается до 30%. Причина в том, что цена на такую квартиру на 20-40% ниже чем в такой же квартире в доме с лифтом. Европейцы не привыкли к отсутствию лифта и такая квартира сильно дешевеет. Также и на содержание такого дома (комунидад) идут совсем другие суммы.

Послушаем, что говорят специалисты.

«Можно говорить о рентабельности в 8,74%, если в доме нет лифта. Сравните это со средним значением 6,5%, - в случаях, когда дом, приобретенный для сдачи в аренду, имеет лифт»

Почему так происходит?

Как правило, выгоднее покупать дом без лифта, чем с ним, потому что при сдаче в аренду нет большого значения, квартира находится в доме с лифтом или без. Зато это обстоятельство значительно влияет на сумму покупки. 

«На национальном уровне (средние цифры по Испании) можно говорить о рентабельности 8.74. %, если в доме нет лифта по сравнению с 6,5%, если у дома, приобретенного в аренду, он есть», - объясняет Лазаро Куберо, директор департамента анализа и отчетности группы Tecnocasa.

Согласно данным этого агентства, которое анализирует цены закрытия операций, а не цены предложения, цена покупки дома с лифтом может быть на 15-20% выше, чем у другой одинаковые характеристики, хотя часто разрыв может быть еще большим, доходя до 40%.

«Тот, кто покупает недвижимость для себя, ищет лом, где есть лифт в то же время арендатор, который снимает квартиру на 1-5 лет, не ставит эту характеристику на первое место», - говорит Куберо.

В заключение приведу цифры, которые опубликованы для сравнения случаев аренды в Барселоне в CBRE- барометре недвижимости для инвестора.

Вы сами увидите, какой тип недвижимости какие доходы приносит и насколько является рентабельным. Как видно из таблицы, самой рентабельной является квартира с 2 спальнями в доме без лифта.

Rentabilidad de una vivienda en Barcelona

С уважением, Наталия Маджик©, 2018
Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании.

Ещё о недвижимости в Испании:

• Недвижимость в Испании вскладчину. Как стать инвестором?
• Испанские инвестиции весной 2017: лучшие направления
• Новый рекорд: инвестиции в недвижимость в Барселоне достигли 2500 млн в 2016 году
• Цифры и факты о резидентстве в Испании за инвестиции в недвижимость в 2017 г.
• Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году
• Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год
• Как правильно купить квартиру в Барселоне?
• В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников?
• Какие цены в Барселоне на новые квартиры после референдума 2017?
• Эволюция цен в районе Sarrià Sant Gervasi, Барселона, 2016-2017 год
• Эволюция цен в районе Грасия, Барселона, 2016.2017 год

[Kondrat]

По идее, получается, что если купить дом без лифта, а потом установить лифт, то рентабельность будет еще больше? Особенно если сдавать в аренду, а потом продать?

[Бывалый]

Но ведь вам придется заплатить за установку лифта в доме. Так что так себе инвестиция

[Kondrat]

 Я имею в виду многоэтажку. Лифт-то устанавливается в складчину)

[nick3]

К какому виду жилья (площади) относятся строчки С ЛИФТОМ и далее вниз? Там везде стоит цена покупки. Что это за жилплощадь? Спасибо!

[Наталия Маджик]

Вообще-то, все правы, но могу дать подсказку: во многих регионах есть линии помощи  (субсидирования) для установки лифтов в существующих зданиях без лифта, для модернизации старых лифтов или восстановления.

То есть установку лифта можно просубсидировать из бюджета, но нужно решение общего собрания и обращение в муниципалитет
 

[Kondrat]

 О, здорово!
А как это сделать? Можно какую-то ссылку на закон
 

[Наталия Маджик]

Это по Жилищной программе. На сайте где-то есть мои статьи по этому поводу. Я попросила админов, чтобы они поискали ссылки.

[Kondrat]

 Спасибо!

[Владимир Иванов]

Вот:

• C 2018 в Испании снова заработает Жилищная программа. Три категории населения, которые получат помощь в приобретении и аренде жилья
• Государственная помощь 2018-21 по реабилитации жилья в Испании
   

[Наталия Маджик]

‎12‎.‎12‎.‎2018 в 12:38, nick3 сказал:

К какому виду жилья (площади) относятся строчки С ЛИФТОМ и далее вниз? Там везде стоит цена покупки. Что это за жилплощадь? Спасибо!

Тут нет возможности привести все исследование, но сравниваются одинаковые по параметрам  квартиры. При этом стоимость и рентабельность у них будет разной.

[nick3]

Цитата

 сравниваются одинаковые по параметрам  квартиры. 

Я как раз и спрашиваю, какие параметры у этой квартиры, которая отражена в строчках от С ЛИФТОМ и ниже? Площадь, количество спален?

Если это одинаковые по параметрам квартиры, то как объяснить расхождение в цене в 2,4 раза между строчками С ЛИФТОМ и БЕЗ ЛИФТА?

Далее, что такое "ВХОДИ и ЖИВИ (11-20 лет)" ?

Что такое "ОБЫЧНЫЕ УСЛОВИЯ"? 

Если это где-то здесь на сайте раскрывалось раньше, буду признателен за ссылку. Спасибо! 

[Бывалый]

Nick, разве вы не видите что это статистика средних значений а не конкретные квартиры?

И разве не ясно что такое квартира под ремонт и что значит квартира входи и живи?

Смешной вы.

[nick3]

3 часа назад, Бывалый сказал:

Смешной вы.

Ну и назовите мне эти самые средние значения  -  я посмеюсь вместе с Вами!

3 часа назад, Бывалый сказал:

И разве не ясно что такое квартира под ремонт и что значит квартира входи и живи?

Про ПОД РЕМОНТ я не спрашивал. Хотя тоже не ясно о какой  квартире и какой площади идет речь. Там указана цена 185745 евро. ??? И т.д. по списку!

Название позиции ВХОДИ И ЖИВИ  было бы понятно. Но что значат эти  (11-20 лет)? Время после ремонта? Цена здесь - 320 817 евро - почти в два раза выше, чем отремонтированная? В чем разница?

Объясните и посмеемся над моей дремучестью вместе. Ок?

[Kondrat]

 Наталия Спасибо вам большое.. А можно ссылку хотя бы на Каталонию? На программу?

[Наталия Маджик]

Вот тут смотрите. Правда, там на катала..Но попробуйте основные моменты через гугл посмотреть

RESOLUCIÓ TES/1364/2018, de 20 de juny, per la qual s'obre la convocatòria per a la concessió, en règim de concurrència pública competitiva i no competitiva, de les subvencions per al foment de la rehabilitació d'edificis de tipologia residencial per a l'any 2018 (ref. BDNS 404388).

Будьте внимательны к срокам. Там конвокатории, которые принимают решения о продлении программы помощи, обычно каждые полгода, поэтому важно соблюдать сроки.

Запросы делайте по таким пунктам:

• Instalación de ascensores
• Modernización de ascensores
• Reparación de ascensores
• Rehabilitación de ascensores
• Eliminación de barreras arquitectónicas