Обратная ипотека в Испании. Что это и как это работает? Часть 1

[Наталия Маджик]

У Испании проблема. Увеличение продолжительности жизни и низкий уровень рождаемости делают модель государственных пенсий все более неустойчивой. 

Все исследования (ОЭСР, научно-исследовательские институты, университеты...) указывают на то, что в среднесрочной перспективе пенсии по старости должны быть ниже нынешних. В то же время “права человека” говорят о том, что пенсия не может быть ниже прожиточного минимума.

Что же делать?

Желание испанцев покупать дома может быть решением этой проблемы. Высокий спрос на недвижимость в Испании наталкивает на мысль, что обратная ипотека, когда жилье может быть сдано в банк для получения арендной платы, будет все более популярным продуктом.

Insituto Santalucía (в сотрудничестве с преподавателями университетов Карлос III и Жауме I и фирма Airos) подготовил исследование, в котором провела анализ различных формул для получения ликвидности от их недвижимости. 

То есть, просчитаны разные варианты преобразования квартиры в Испании в качестве актива в финансовый или пожизненный доход. Так как формулы очень хорошо объясняют разные варианты получения дохода, я решила ознакомить наших читателей с ними.

Обратная ипотека, которая была утверждена 10 лет назад и имела небольшой коммерческий успех, является самой известной формулой, Но есть и другие варианты, такие как аннуитеты или продажа недвижимости. Выделяют пять основных

1. Чистая обратная ипотека
      Hipoteca inversa pura

75 - летний пенсионер имеет квартиру, стоимостью в 200 000 евро, но ему нужно иметь арендную плату, которая была бы добавкой к пенсии. Он может зайти в банк и получить кредит в размере 100 000 евро. Как гарантия возврата этого капитала (плюс проценты), он предлагает свое собственное жилье.

Как правило, этот кредит имеет предельный срок, хотя он также может быть установлен с помощью кредитной линии, из которой рассчитываются нужные суммы, в зависимости от потребностей.

Когда кредит закончится, клиент должен вернуть деньги, которыми он распоряжался. Если у вас нет ликвидности, ему нужно будет продать свое жилье. В случае смерти наследники наследуют собственность, но они должны вернуть в банк заимствованные суммы.

«Проблема в том, что в Испании существует большая привязанность к собственному месту жительства и большой интерес к оставлению имущества в наследство, но это тоже уже меняется», - рассказывает Педро Серрано, профессор финансовой экономики в Университете Карлоса III в Мадриде, который также участвовал в исследовании.

В настоящее время финансовые учреждения предлагают от 50 до 60% оценочной стоимости недвижимости. Одна из немногих компаний, торгующих в Испании обратной ипотекой - Optima Mayores, которая имеет соглашение с португальским банком BNI Europe для выполнения таких операций.

2. Обратная ипотека с отсроченной пожизненной арендной платой
       Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida

Обратная ипотека пожизненная является естественной эволюцией обычной обратной ипотеки. В этом финансовом продукте необходимость погашения кредита происходит в том случае, если клиент переживает срок погашения, растворяется, поскольку пожизненная обратная ипотека истечет только в момент смерти.

Таким образом, человек может продолжать пользоваться жильем на протяжении всей своей жизни.

В практическом плане это два продукта в одном. С одной стороны, это кредит, предлагаемый финансовым учреждением под залог недвижимости. С другой стороны, это страхование в виде пожизненного дохода.

Когда это отложено, в первые годы частное лицо получает финансовый доход за счет кредита, и, когда он будет завершен, он начинает взимать пожизненный доход с очень благоприятным налогообложением.

Таким образом, пара где жене и мужу 70 и 72 года, которая просит обратную ипотеку, поставив в качестве залога дом 300 000 евро может взимать 215 евро в месяц в течение первых 15 лет, а затем пожизненную арендную плату в размере 140 евро в месяц до смерти обоих.

«Может показаться, что суммы низкие, но при анализе с чисто финансовой точки зрения Без Привязок обратная ипотека с аннуитетом может оказаться очень привлекательным вариантом», - говорит Серрано.

Сколько можно заработать в Испании на обратной ипотеке. Таблица с примерами

Продолжение следует...

О еще трёх вариантах обратной ипотеки в Испании читайте в следующей статье.

С уважением, Наталия Маджик © 2019,
юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании

Ещё об ипотеке в Испании:

• Модель возврата денег по оформлению ипотеки в Испании
• Новый закон об ипотеке Испании 2018. Самые главные изменения, часть 1
• Ипотечные кредиты в Испании стали еще выгоднее
• Как на вашу ипотеку в Испании влияет Euribor?
• Sabadell уже работает по ипотечным заявкам с условием clausula suelo
• Документы, необходимые для получения компенсации по ипотеке в Испании по cláusula suelo
• Прогноз банка BBVA об ипотеке в Испании на 2017 год
• Калькуляторы ипотеки в Испании. Основные банки

[nick3]

1 час назад, Наталия Маджик сказал:

пара где жене и мужу 70 и 72 года, которая просит обратную ипотеку, поставив в качестве залога дом 300 000 евро может взимать 215 евро в месяц в течение первых 15 лет, а затем пожизненную арендную плату в размере 140 евро в месяц до смерти обоих.

Купив две квартиры по 150 тыс., -одну для себя, другую для сдачи в аренду - эта пара имела бы доход ок. 600 евро в месяц. Обратная сторона обратной ипотеки!

Или?

[Бывалый]

я так понимаю, статья рассказывает о вариантах как заработать на недвижимости. А какой выбрать каждый решает сам. Ну..и 600 евро в месяц не всегда бывает. При покупке Вы еще заплатите 30-40 тысяч расходов..на аренду тоже нужно искать клиентов и постоянно отвечать на их "машинка сломалась.. кран течёт " не говоря о неоплатах и т.д. а люди просто хотя и отдыхать"

[Немилый Риэлтор]

Я таки понимаю, это только два варианта обратной ипотеки. Будут и другие