Туристическая аренда жилья в Испании, сезон 2017

[Наталия Маджик]

(по итогам конференции на Коста Брава 26.03.2017)
 
Туристическая аренда жилья в Испании – это сектор, который в последние несколько лет меняется наиболее стремительно. Изменения в законы происходят практически каждые несколько месяцев. А регулирование становится все более структурированным.

В этом плане встреча с профессионалами и представителями органов власти просто необходимы.

 
На прошлой неделе такой встречей стала конференция, которая проходила в Сан Фелю де Гишольс и которую давали представители Ассоциации туристической аренды на Пиренеях и Коста Брава (АТА). Однако на самой конференции рассматривались цифры и данные по самой популярной их части - Байш Эмпорда.
 

 
Организаторы представили  на мероприятии не только новые изменения в законе, но и интересную статистику, тенденции. Так что встреча оказалась более чем полезной.

Сегодня мы поделимся некоторыми фрагментами Конференции.
 
Туристическая аренда в Испании, 2017 год
 

 
Итак, туристическая аренда жилья в Испании – это аренда жилья третьим лицам за денежное вознаграждение, напрямую от собственника или через посредников, на срок до 31 дня, два или более раз в год. Основным правовым актом, который регулирует туристическую аренду, является  принятый в Испании в 20.11.2012 Декрет  159/2012 (Decreto 159/2012)
 
Стороной сделки является собственник жилья, даже если все вопросы с налогообложением и документами он решает через агентство или хестора.
 
Для того, чтобы иметь право сдавать жилье как туристическое, обязательно получение лицензии. При этом отличают  три вида объектов, предназначенных для аренды туристам.

1. АТ (apartamento turistico)  - это такой тип размещения, когда все здание целиком предназначено для туристической аренды. АТ регулируется специальными нормативными актами, для них установлены свои условия (например, минимальные требования по уборке не реже 1 раза в неделю, наличие сервиса рецепшен и т.д.) Собственникам такого жилья получение лицензии на свой отдельный апартамент не требуется.
    
2. HUT (habitatge d'ús turistic) - это жилье, которое полностью предназначено для туристической аренды. Что означает, что не подлежит лицензированию квартира, которая является постоянным местом жительства хозяина или квартира, в которой хозяин сдает лишь отдельные комнаты. Ниже мы будем говорить именно о регулировании в Каталонии туристической аренды жилья типа HUT/
    
3. Отели и другие виды «профессионального» размещения туристов. Основой тут является вид деятельности организации. Эти виды размещения не рассматриваются в категориях туристической аренды жилья и имеют свое собственное нормативное регулирования. На сайте вы можете прочитать, какие требования предъявляются в Испании к отелям 5, 4, 3, 2 и 1 звезд.

Но все же вернемся  к HUT
 
Все жилье, которое получило туристическую лицензию в Каталонии,  вносится в специальный реестр Registro de Turismo de Cataluña (RTC), который плотно работает с мэрией каждого города (Ayuntamiento).

Каждому такому жилью в Каталонии присваивается номер, который имеет вид HUT - 00000
 
Как получить в Каталонии лицензию на туристическую аренду жилья?
 
Процесс получения лицензии проходит в администрации города. Собственник или его представитель должен обратиться с заявлением о намерении иметь лицензию (comunicación previa de inicio de actividad) и сообщить:

1. Данные о жилье и максимальной вместительности (указана в седуле)
2. Данные о собственнике жилья и номер телефона для контакта
3. Данные агентства, который будет обслуживать размещение туристов
4. Сedula de habitabilidad
5. В случае, если документацией и налогообложением будет заниматься представитель собственника- его данные и разрешение на такие действия (autorizacion)

Кроме того, для получения лицензии нужно оплатить пошлину, которая устанавливается каждым муниципалитетом на свое усмотрение.
 
В Байш Эмпорда существуют следующие тарифы:
 

• Сан Фелю де Гишольс – 211€          Л Эстартит - 80 €
• Тосса де Мар  - 400 €                           Розес - 78, 69 €
• Палафружель – 203 €                         Плайя де Аро  - 78 €
• Бланес – 181.73 €                                    Кастельон де Эмпурияс – 50 €
• Паламос – 120 €                                     Ла Эскала  - 40 €
• Порт де Ла Сельва 0 €                        Пальс – 0 €
• Льянса  - 0 €                                             Бегур  - 0 €

Какие обязанности возникают у собственника жилья при туристической аренде?
 
Основными обязанностями является:

• при публикации объявления указывать номер, НUT
• обеспечить заезд и выезд туристов
• предоставить телефон для контактов для форс-мажорных случаев, доступный 24 часа (авария, поломка, пожар, потоп и т.д)
• при заселении жильцов предоставить их паспортные данные в полицию (кроме несовершеннолетних до 14 лет)
• взять с туристов туристический налог, который передается органам власти
• при выставлении фактуры платится НДС 10%
• рассчитаться по налогам от доходов, полученных от туристической аренды (специальная форма, триместральные отчеты, модель 950), указывать полученные доходы также в Декларации о доходах.
• Иметь книгу жалоб и предложений

Более подробно о требованиях к собственнику жилья можно почитать в статье - Обязанности собственника при аренде туристического жилья. Налоги

 
Далее, для удобства читателей, я разобью материал по вопросам, которые чаще всего задаются по туристической аренде жилья в Испании.
 
Существуют ли случаи, когда собственник не может получить туристическую лицензию? Если да, то какие? 

• Лицензию нельзя получить, если не собраны все документы.
• еще один случай - если в вашем городе наложен мораторий на выдачу таких лицензий (например, как в Барселоне или в Ллорет де Мар)
• если запрет на туристическую аренду имеется в Уставе ТСЖ, где расположена квартира

Можно ли сдавать комнаты для туристов? Как в таком случае получить лицензию?
 

В случае, если квартира сдается не полностью, и предполагается одновременное проживание туриста и хозяина квартиры( или кого-то из членов его семьи), то это не относится к туристической аренде и не регулируется такими нормами.
 
Что грозит собственнику жилья за нарушения закона о туристической аренде в Испании?
 
Тут, прежде всего, все зависит от вида нарушения. Так, различаются легкие нарушения и тяжкие нарушения закона о туристической аренды в Испании.
 
К легким относятся нарушения по: 

• сбору туристического налога (например, хозяин забыл взять его с туриста)
• обязанности зарегистрировать прибытие гостя в полиции
• обязанности задекларировать доход и т.д.

В этих случаях штраф за нарушение составляет от 300 до 3000 евро
 
За более тяжкие нарушения ( например, аренда без наличия туристической лицензии, предоставление фальшивых данных и т.д.) могут назначаться штрафы от 30 000 до 600 000 тысяч евро, в зависимости от степени тяжести, рецидива и других факторов.
 
Поэтому я советую всем собственникам квартир обязательно получить туристические лицензии.
 

Во-первых, в этом случае, даже при нарушениях, вы уже никогда не будете подпадать под «тяжкие» статьи и, скорее всего, отделаетесь штрафом в 300 евро.
 
Во-вторых, пример Барселоны и Ллорет де Мар, где сейчас не выдаются новые лицензии, также является отличным примером. Ведь ясно, что сейчас в этих городах собственники жилья, которые в сове время получили лицензии, получают сверхприбыли от сдачи жилья в аренду.

Также статистика показывает, что квартиры с лицензией в этих городах, несмотря на то, что их цена на 20-25% дороже среднерыночной, покупаются в пять раз быстрее.
 

Известно ли, как обстоят дела с туристической арендой в Каталонии и Жироне?

На 2017 год в Жироне  зарегистрировано  25.758 жилых объектов, которые получили туристическую лицензию.

Это очень много, если учесть, что всего в Каталонии такого жилья зарегистрировано 56. 651. То есть только одна провинция дала 44% всего туристического жилья в Каталонии.

Интересно, что при этом из 25.758 жилых объектов провинции Жирона практически  92%  приходится на Коста Брава, или 23 691 объекта.

Это неудивительно, потому что это направление является одним из самых популярных во всей Испании.
 
Что можно посоветовать собственникам жилья в Испании?
 
Хорошего лета!  
А если вы собираетесь сдавать жилье в аренду  -  то у вас еще есть время!  Собирайте документы, размещайте объявления и зарабатывайте на недвижимости в Испании.
 
Советую вам также прочитать по туристической аренде эти статьи:

• Как самостоятельно сдать в аренду туристическое жилье в Каталонии (Испания)
• Требования к туристическому жилью в Испании, сдаваемому в аренду
• Самостоятельная аренда туристического жилья в Испании: когда могут отказать собственнику?
• Условия аренды жилья, как пересмотреть
• Порядок сдачи в аренду жилья в Испании
• Особенности аренды жилья по районам Испании
• Закон о аренде жилья в Испании, образец контракта

 
Наталия Маджик©, 2017
Юрист, налоговый администратор в Каталонии
Автор правовых и экономических обзоров

Ещё об аренде недвижимости в Испании:

• Получен портрет среднего арендатора жилья в Испании в 2016 году
• Опрос: аренда жилья в Барселоне
• Аренда недвижимости в Каталонии (Испания): быстро и недорого
• Плюсы и минусы аренды меблированной квартиры в Барселоне
• Туристическая аренда жилья: в Барселоне появился первый сайт для онлайн-доносов
• Как окупить недвижимость в Испании при помощи аренды