Собственнику жилья: в Испании подошел срок пересмотра договоров аренды

[Наталия Маджик]

Что делать, если договор вы подписали давно и не знаете, как пересмотреть арендную плату с вашими квартиросъемщиками в Испании?

У нас дня вас хорошая новость: пришло время пересмотра договоров аренды!

Для справки:

В Испании стремительно развивается рынок аренды. Например, если в 2001 году  только 9,6% испанских семей снимали жилье в аренду, то  в 2016 году их количество выросло почти вдове, до 16,3%. 

В больших городах процент выше. Поэтому любые изменения на рынке аренды всегда бурно обсуждаются всеми испанскими СМИ. Сегодня нашей темой станет пересмотр договоров.

Собственники жилья, аренда которых заканчивается в этом году, приятно удивлены. Особенно те, что имеют недвижимость в Мадриде и Барселоне. Рынок аренды сейчас отмечает постоянный рост, и наконец, у собственников есть все основания, чтобы поднять все замороженные когда-то ставки по аренде и с полным правом поднять арендную плату и арендаторам.

Также сюрпризом, хотя неприятным, это явилось для другой стороны договора - для арендаторов. От них теперь требуют увеличения оплат на 100, а то и на 300-400 евро. Все зависит от года подписания контракта. Так, например, самое большое увеличение будет по тем договорам, которые были заключены  в период между 2010 и 2014 годами.

Цены, которые арендаторы платили в последние годы, ушли в прошлое. Так что многим арендаторам придется или согласиться на новые условия или же освободить жилье.

«Никто не мог предвидеть, что спрос на жилье в Испании будет настолько сильным, и что цены будут расти так быстро», - говорит Беатрис Торибио, руководитель исследований в Fotocasa. 

По данным портала, 2017 год в Испании закончился самым высоким ростом цен за последние 11 лет (+8,9%). И хотя цены так стремительно выросли только в двух больших городах,  это не очень утешительная новость для арендаторов.

Какие договоры должны пересмотреть?

В течение первых шести месяцев 2018 года можно еще перезаключить последние договоры, которые были подписаны до реформы Закона о городской аренды (LAU), утвержденного 5 июня 2013 года, целью которого было сделать срок договора более гибким, начиная с минимума  пяти лет до трех, и сокращение продления от трех до одного года. Цель заключалась в том, чтобы избежать жесткости рынка и чтобы люди арендовали свои пустые квартиры. 

«Контракты, подписанные с января по май  2013 года, составляют пять лет, поэтому арендодатели отправляютburofax, с заявлением о том, что они не хотят делать трехлетнее продление договора, и что, если арендатор хочет остаться, он должен подписать новый контракт с более высокой арендной платой», - говорит Эдуардо Фернандес-Фигарес, юрист и глава юридического сайта «Abogados Para Todos».

Хотя это и не единственный случай. Так, также в 2018 заканчиваются контакты, которые были подписаны по новому закону LAU в 2015 году.

Например, к такому контракту относится договор аренды, подписанный три года назад, когда цена за за двухкомнатную квартиру в Лас-Табласе (Мадрид) составляла 825 евро. По новым ценам арендная плата увеличилась до 1025 евро

С 2013 года по сегодняшний день цены на аренду в Испании выросли в среднем на 38% (!!!). В Мадриде рост составил 39%, а в Барселоне - 50%. За квартиру площадью 70 квадратных метров в Барселоне в 2013  среднем просили  833 евро, а в Мадриде - 784 евро. 

По словам портала Idealista, теперь такая же квартира в Барселоне стоит 1,225 евро, а в Мадриде - 1,085 евро. Районы Мадрида, в которых арендная плата выросла больше всего, - это  Центр города, где теперь нужно платить на 395 евро больше, чем в декабре 2013 года. За ним следуют Саламанка (на 363 евро больше) и  Retiro (на 308 евро больше).С другой стороны, в Villa de Vallecas он вырос только на 79 евро.

Рост цен в Барселоне

В Барселоне самая большая разница цен образовалась в Сан-Марти (теперь тут нужно платить на 597 евро больше),  районе Eixample (на 410 евро больше) и Сант Монжуик (на 385 евро больше). 

В Ноу Баррисе средняя арендная плата за дом 70 метров увеличилась на 234 евро.  Впрочем, в пригороде вы можете найти цены ниже тысячи евро, хотя и там уже начался рост цен. 

Как установить новую цену по договору аренды?

В этом вопросе я сошлюсь на комментарии испанского адвоката Пелайо де Сальвадора, основателя Salvador Real Estate Lawyers.

Он объясняет, что, для того, чтобы повысить ренту, арендодатель должен, согласно испанскому законодательству «отправить уведомление арендатору о прекращении аренды, а затем, если тот заинтересован остаться в квартире, обсудить новые условия».

«Если этого не сделать, арендодатель будет считать, что договор продлевается на тех же условиях,  без возможности поднять арендную плату », - объясняет юрист Пелайо де Сальвадор.

Хотя на практике большинство собственников жилья просто сообщают арендодателю об увеличении цены (например, по телефону),  Сальвадор не рекомендует делать это таким образом. В случае спора закон будет в этом случае не на стороне собственника. Поэтому в этих случаях используйте бюрофакс. Или, как минимум – официальное письмо с уведомлением о вручении.

Арендатору в этом случае остается либо согласиться на увеличение оплаты (что справедливо, ведь он и так долгое время платил цену ниже рыночной), либо поискать другое жилье или попытаться договориться с собственником. Очень часто владелец недвижимости соглашается пойти на уступки, вместо того, чтобы менять добросовестного плательщика на непонятно кого.

Муниципальная аренда

Есть еще один вариант подстраховки  ля собственника жилья. Например, воспользоваться программой муниципальной аренды.

В Каталонии это жилье, которое собственник передает муниципалитету в социальною аренду. В Мадриде – это программа Alma (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid).

Собственник передает жилье на  8% -15% ниже рыночной цены и получает от муниципалитета постоянный стабильный доход и гарантии. То есть, по окончанию срока аренды  городские власти обязаны отдать жилье собственнику в том же состоянии и без обременений.

Собственника также не касаются в этом случае такие неприятности, как задолженности, неуплаты арендаторов, окупасы, повреждения жилья и т.д. Все это решает за свой счет муниципалитет.

С уважением, Наталия Маджик©, 2018.
Юрист, налоговый администратор в Каталонии.
Автор правовых и экономических обзоров по Испании.

 

Ещё об аренде недвижимости в Испании:

• Аренда жилья в Испании: когда выгоднее сдавать жилье по комнатам?
• Аренда комнаты рядом с университетами Барселоны и Мадрида обходится в 2 раза дороже
• Испания. Новые правила аренды онлайн
• Власти Барселоны и пригородов запускают программу доступного жилья
• Tu tens la clau - новая программа доступного жилья от мэрии Барселоны
• Жилищная программа помощи в аренде и покупке жилья в Испании снова заработает в 2018 году
• Карта цен на комнаты в Барселоне