Что делать, если оказалось, что в вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки, часть 2

[Наталия Маджик]

Начало читайте в ст. Что делать, если оказалось, что вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки

Содержание статьи: 

1. Юридическое определение скрытых дефектов
2. Купля-продажа между физическими лицами
3. Требования к скрытым дефектам для предъявления претензий
4. Что требовать от скрытых недостатков вещи
5. Другие предположения
6. Что, если они прошел срок предъявления претензии

3. Требования к скрытым дефектам для предъявления претензий в Испании

Для того, чтобы возникло право предъявить претензию продавцу по причине выявления скрытых дефектов товара, закон Испании устанавливает следующие требования:

1) Во-первых, это должен быть скрытый недостаток.

То есть во время покупки он не виден и не мог был известен обычному покупателю (непрофессионалу).

Например, если покупатель подержанной машины по профессии официально является автомехаником, судья, вероятно, отклонит иск по требованию «скрытых дефектов», поскольку покупатель в силу профессии имеет достаточный «опыт» и образование

Также не считается, что есть скрытые недостатки, когда покупатель по какой-либо причине заранее знает статус вещи, которую он хочет купить (предупрежден о дефекте). И, зная это, он идет на снижение цены в переговорах с конкретным продавцом.

2) Во-вторых, дефект должен быть серьезным.

 Что это значит? Дефект должен настолько повлиять на покупку, чтобы либо сделать предмет сделки непригодным для использования или уменьшить его полезность настолько, что покупатель, зная о недостатке, не совершил бы покупку либо заплатил бы за нее меньшую цену. 

Например, вы покупаете подержанный кондиционер, и получается, что он не охлаждается или что через пять минут он нагревается и гаснет сам по себе, а не охлаждается через час. В этом случае ожидание покупателя - использование кондиционера в жаркие месяцы, но дефект не позволяет пользоваться кондиционером по назначению. 

3) Недостаток должен существовать на момент покупки.

Это требование относится ко времени возникновения дефекта. То есть, недостаток в автомобиле или в квартире, о котором продавец не предупредил покупателя, существовал уже на время совершения сделки, а не возник потом. 

4) Наличие дефекта должно быть доказано фактами. При этом покупатель несет бремя доказательства . El comprador tiene la carga de la prueba

Покупатель должен не только заявить о дефекте, но и доказать, что недостаток товара уже имелся до подписания контракта.

Например, путем официальной оценки состояния основания дома или двигателя автомобиля. Если покупатель не может доказать этот факт, продавец не будет нести ответственность за дефект, указанный покупателем.

При наличии бремени доказывания пороков покупатель должен запросить какой-либо технический отчет (экспертизу) и собрать все доказательства, которые позволят ему доказать не только наличие недостатка в проданной вещи, но и то, что он имел место на момент подписания контракта.

5) Срок претензии по скрытым недостаткам и права покупателя на возмещение ущерба в Испании

Срок: 

La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 Código Civil

Срок предъявления претензии по скрытым недостаткам в Испании истекает через шесть месяцев после получения проданной вещи (статья 1490 Гражданского кодекса).

Этот положение означает, что, если через шесть месяцев после покупки мы не потребовали не предъявили претензию в установленном порядке, мы теряем право требовать возмещения ущерба.

4. Что может потребовать покупатель, обнаруживший скрытый недостаток товара в Испании 

Что касается возмещения ущерба, то, согласно ст.1486 Гражданского кодекса, покупатель в качестве возмещения ущерба может выбрать:

1) la acción redhibitoria («Асион рэдибитория»)

Этот специальный термин означает, что покупатель может отказаться от договора со всеми вытекающими последствиям в случае, если продавец умышленно скрыл информацию о дефектах.

Также продавец обязан будет в этом случае возместить убытки покупателя и стоимость получения проданной вещи новому собственнику.

La acción redhibitoria prescribe en seis meses para las cosas muebles y un año para las inmuebles.

Закон устанавливает 6 месяцев на предъявление претензии по скрытым недостаткам в случае acción redhibitoria для движимого имущества и 1 год – для сделок по недвижимости.

2) Действие quanta minoris:

«Кванта минорис» в испанском законодательстве - это пропорциональное уменьшения цены, которое основано оценке экспертами скрытых дефектов проданной вещи.

То есть в случае quanta minoris покупатель может требовать значительного уменьшения цены и оплаты расходов по доставке вещи со скрытыми дефектами.

5. Дополнительные положения по скрытым недостаткам в Испании

Если вещь утеряна или уничтожена из-за известных продавцу недостатков, он должен возместить покупателю убытки, возвратить незаконно полученную сумму и оплатить расходы по контракту.

Если продавец не знал о скрытых дефектах или недостатках, он должен только вернуть стоимость покупки и оплатить расходы по контракту, который был уплачен покупателем (статья 1487 Гражданского кодекса).

Однако он не обязан в этих случаях возмещать ущерб. Глаз, поскольку факт того, что продавец знал или не скрывал недостатки или недостатки, будет вопросом для разъяснения в судах, и поэтому мы должны это доказать.

Продолжение читайте в ст. Что делать, если оказалось, что вашей недвижимости в Испании  есть скрытые недостатки, часть 3. Что делать, если они прошел срок предъявления претензии

С уважением, Наталия Маджик©, 2018
Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании. 

Ещё о недвижимости в Испании:

• В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников?
• Эволюция цен в районе Sarrià Sant Gervasi, Барселона, 2016-2017 год
• Гарантии при покупке недвижимости в Испании в новостройке
• Недвижимость в Испании 2018. Новострой в Барселоне и Мадриде скоро закончится?
• Эволюция цен в районе Грасия, Барселона, 2016.2017 год
• Преимущества покупки жилья в пригороде Барселоны 2017
• Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году
• Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год
• Плюсы и минусы жилья со статусом VPO в Испании