Верховный суд Испании аннулирует комиссию, взимаемую банком при неуплате ипотеки. Как ее оспорить?

[Наталия Маджик]

Ура! Список кабальных условий ипотеки в Испании расширился. Еще одно условие ипотеки признано кабальным и подлежащим возврату.

Первая палата Верховного суда впервые вынесла решение о комиссии, которую банки автоматически взимают с заемщиков, которые частично или полностью не уплатили ежемесячную плату за ипотеку. Речь идет о комиссии по претензиям в отношении должников (comisión por reclamación de posiciones deudoras), и Высокий суд признал ее недействительной.

Эту комиссию вы можете найти в четвертом пункте ипотечного договора, и ее сумма варьируется в Испании в среднем от 20 до 40 евро (в зависимости от суммы займа) каждый раз, когда заемщик не заплатил квоту или ее часть.

Кроме того, банк не удовлетворяет свой интерес только этой надбавкой к оплате, но еще и взимает проценты за просрочку платежа, что приводит к двойному штрафу заёмщика (или компенсации) в пользу банка.

Верховный суд считает, что это комиссия (в конкретном случае рассматривалось дело по Kutxabank), не отвечает требованиям Банка Испании, потому что она возникает как 1) двойная компенсация в пользу банка и 2) как автоматическая санкция, что дискриминирует периоды просрочки (они оговорены в новом законе по ипотеке в Испании), в результате чего достаточно неплатежа одного взноса в запланированную дату платежа, чтобы, помимо начисленных процентов, банк автоматически взимал эту комиссию.

Верховный отмечает, что должника следует, как минимум, уведомить, и не следует исключать возможность, что это увеличит фактические расходы банка (не одно и то же беседа с клиентом в офисе, уведомление через простой телефонный Звонок, или необходимость послать письмо по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или burofax, или сделать нотариальное требование). 

Высший суд Испании обращает внимание, что неопределенность комиссии порождает злоупотребления, поскольку она добавляет к процентам за просрочку еще один вид наказания, причем за ту же концепцию: невыплату ипотечного взноса.

Кроме того, такое положение, как судебное преследование, содержит изменение бремени доказывания в ущерб потребителю, что также может повлечь за собой запрет, предусмотренный в ст. 88.2 TRLGCU.

Решение Верховного Суда опирается на прецедентное право Европейского правосудия, а именно – на решение суда Европейского Союза от 3 октября 2019 года (дело C-621/17, Gyula Kiss).
 
La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de octubre de 2019 (asunto C-621/17, Gyula Kiss) ha establecido, respecto de los gastos que puede conllevar un contrato de préstamo, que el consumidor debe poder comprobar que no hay solapamiento entre los distintos gastos o entre los servicios que aquellos retribuyen.

Суд установил, что в отношении расходов, которые могут быть связаны с кредитным договором, потребитель должен быть в состоянии проверить, что нет несоответствия между различными расходами или между услугами, которые они платят.

Эта ситуация затрагивает  еще один пункт договора, на который стоит обратить внимания. Это пункт о РИСКАХ неуплаты по ипотеке.

Тут мы видим, что STJUE от 26 февраля 2015 года (дело c-143/13, Matei), касающееся, в частности, так называемой «комиссии по риску», заявила, что оговорка, позволяющая, без каких – либо коллизий, выплатить простой кредитный риск, который уже покрывается юридическими и договорными последствиями дефолта, может быть также признана кабальным условием.

«comisión de riesgo», declaró que una cláusula que permite, sin contrapartida, la retribución del simple riesgo del préstamo, que ya está cubierto por las consecuencias legales y contractuales del impago, puede resultar abusiva.

Интересно и то, что эта комиссия по риску неуплаты уже на практике была признана несколькими региональными судами на уровне провинций Испании кабальным условием.

Причем на том основании, что заемщик платит деньги уже за неуплату, без установления факта нарушения договора, что не соответствует реальной стоимости услуги, оказываемой банком или реально причиненного вреда. И такая услуга предназначена только для финансового учреждения, который заинтересован исключительно в том, чтобы требовать и вовремя получать оплату.   

Как требовать неоправданно взимаемые суммы

Как поступить с претензией в отношении сумм, взимаемых в результате применения комиссии по претензиям к должникам (сomisión por reclamación de posiciones deudoras, comisión de descubierto o comisión por posiciones deudoras)?

Es injusto, si tu banco te cobró por el impago de una o varias cuotas hipotecarias, de manera parcial o total, el importe que aparece en su escritura de hipoteca por ese concepto (recuerde que lo podrá encontrar en la cláusula cuarta de las financieras, titulada “comisiones”

Если ваш банк взимает с вас какие-то комиссии, например, за риск неуплаты, другие, о которых говорится в решении Высшего Суда Испании, частично или полностью, сумма, на основании указанного в вашем ипотечном письме условия (помните, что вы можете найти его в четвертом разделе договора ипотечного займа, озаглавленном "комиссионные"), вы должны выполнить следующие шаги:

1. Указав каждую сумму, взимаемую за эту концепцию, и ее дату, вы должны направить претензию в службу поддержки клиентов финансовой организации, требуя возврата этих сумм плюс законные проценты, рассчитанные с каждого сбора, -до той даты, пока вы не получите возмещение.
2. Если в течение двух месяцев вам не ответили или у вас есть отрицательный ответ банка, нужно обратиться с просьбой о недействительности такого положения. Признание таких положений недействительными имеет те последствия, что банк обязан вернуть вам выплаченные суммы плюс законные проценты. Для такого судебного разбирательства обязательно участие адвоката и прокурора.

Следует иметь в виду, что условия ипотечного договора, которые вы обжалуете через иск в соответствии с решением Верховного Суда от 25 октября 2019 года, должны быть объявлены недействительными до получения возмещения сумм, неоплаченных этой комиссией, на основании судебного решения. 

Потому что иск, который такие решения объявил недействительными, касается дела по Kutxabank, поэтому юридически положения, введенные другими банками и договорами, не затрагиваются непосредственно этим решением, но берут его за образец для обжалования.

Источник: sentencia 556/2019, de 25 de octubre 
Истец: La Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), ответчик: Kutxabank

С уважением, Наталия Маджик © 2019,
юрист, специалист по недвижимости, ВНЖ и открытию бизнеса в Испании

Ещё об ипотеке в Испании:

• Почему стоит пересмотреть свою ипотеку в Испании?
• Модель возврата денег по оформлению ипотеки в Испании
• После вступления в силу нового закона взять в Испании ипотеку стало дешевле
• Лучшие ипотеки с фиксированной ставкой
• Советы специалиста, как получить максимально крупный кредит в Испании
• 3 совета для тех, кто собирается просить в Испании ипотеку по новому закону
• Уменьшение ипотеки в Испании. Что выгоднее: выплатить досрочно, сократить срок или размер платежей ипотеки?
• Документы, необходимые для получения компенсации по ипотеке в Испании по cláusula suelo
• Что произойдет, если не вернуть кредит в Испании?