Начиная с 2010 года в Испании лучше покупать жилье, чем арендовать

[Elisey SHevcov]

За последние десятилетия рынок недвижимости поменялся на 180 градусов. Если 10 лет назад «основная головная боль» испанцев была связана с нестабильным евро, переменчивой ипотекой, то теперь испанцы переживают об арендной плате, продлении аренды и подписании нового договора аренды.

Другими словами: те, кто купил недвижимость в этот раз, приняли более выгодное экономическое решение, чем те, кто снял жилье в аренду.

Чтобы понять, почему так произошло нужно учитывать все изменения за этот период. В 2011 году последствия экономического и финансового кризиса были по-прежнему очень заметны, а Испания оказалась в такой сложной ситуации, что была на грани очередного долгового кризиса.

Ситуация начала улучшаться летом 2012 года, благодаря стабильности евро и усилиям бывшего президента Европейского центрального банка (ЕЦБ) Марио Драги. С того года снижение процентных ставок было стабильным до начала 2016 года, когда власть установила их на историческом минимуме в 0,0%. С тех пор и по сегодняшний день время евроибор (Европейская межбанковская ставка предложения) остается отрицательной. В настоящее время она составляет -0,48% ( для сравнения летом 2008 года евроибор был 5%).

Всё это позволило сохранить стабильные ипотечные ставки в 2010 году (около 582 евро в месяц). В 2021 году по ипотеке в месяц нужно платить около 584 евро (30,6% от заработной платы, что немного меньше, чем десять лет назад). Для сравнения в 2007 и 2008 годах средняя оплата ипотеки за месяц превышала 800 евро.

С другой стороны, данные ЕЦБ говорят о том, что в настоящее время новые ипотечные кредиты подписываются со средней процентной ставкой в 1,4%. В Европе можно встретить еще более низкие процентные ставки по ипотеке (например, в Финляндии и Португалии).

Также многие покупают недвижимость с целью сдать в аренду: в конце марта средняя валовая прибыль составила 7,2% в Испании по сравнению с 4,6% в июне 2013 года, по данным idealista. Это ещё одна причина почему сейчас чаще покупают недвижимость.

Рынок аренды, однако, развивался совсем иначе. Арендная плата достигла исторического максимума в разгар пандемии (особенно в крупных городах), хотя количество арендаторов резко сократилось в мае 2020 года, особенно в таких городах, как Мадрид и Барселона. Согласно данным idealista, средняя стоимость аренды в конце мая составила 10,7 евро за м2 по сравнению с 7,7/м2 в 2010 году. То есть, цена за квадратный метр выросла почти на 40% за последнее десятилетие.

Однако за эти годы произошло несколько событий, которые сильно увеличили спрос на аренду квартир.

С 1 января 2013 года при покупке недвижимости для последующей аренды не нужно платить 15% налога в течение года (максимум 9040 евро в год). Сейчас это распространяется, только на недвижимость, которая была куплена до вступления в силу этого закона. Также были повышены муниципальный налог на недвижимость (IBI) и НДС (IVA) на покупку нового жилья или налог на переход собственности (ITP) в некоторых автономных сообществах.

Нестабильность в сохранении рабочих мест и низкая заработная плата препятствуют ипотеке на покупку квартиры, так что во многих случаях аренда была единственной альтернативой. В настоящее время Испания является страной ЕС с самым высоким уровнем безработицы среди молодежи (38%), что на 20 % выше среднего показателя по ЕС (17,1%). Семьи с низким уровнем дохода также были вынуждены снимать жильё в аренду в последние годы, в связи с тем, что банковские критерии предоставления ипотечных кредитов были гораздо более строгими, чем во время жилищного бума.

Сейчас в Испании продвигают доступное жилье, благодаря этом многие семьи смогут накопить нужную сумму на покупку недвижимости.

Государство также разрабатывает план, согласно которому 20 000 единиц социального жилья будут арендованы, за счет европейских средств, которые Испания получит в рамках новой программы. Также разрабатываются планы строительства более 90 000 домов, которые должны сдать в эксплуатацию к концу этого десятилетия.

Ещё о недвижимости в Испании:

• Чего ждать в этом году в бюджетном сегменте рынка недвижимости Испании
• Более половины населения Испании мечтает о переезде в новое жилье
• Скажи где ты живешь и я скажу как быстро ты продашь своё жильё
• Какое влияние на рынок недвижимости Испании может оказать коронавирус?
• Инфографика роста цен на жилье по регионам Испании 2019
• Сколько в Испании надо заплатить за покупку нового жилья. По провинциям
• В Испании в 2019 выгоднее покупать, чем арендовать недвижимость. Цифры