В Испании одобрили два жилищных декрета, которые меняют правила аренды и усиливают защиту арендаторов. Среди ключевых мер — продление отдельных гарантий от выселения до 2030 года, дополнительный срок для некоторых действующих договоров и новые требования к временной аренде и аренде комнат.
Одно из решений касается договоров, срок действия которых заканчивается до 31 декабря 2028 года. Арендаторы смогут запросить дополнительное продление договора на срок до двух лет. Продление предоставляется ежегодными периодами.
Одновременно сохраняются меры защиты уязвимых жильцов от выселения. Их действие расширяется до 2030 года при соблюдении предусмотренных законом условий.
Отдельное внимание власти уделили договорам временной аренды и съёму комнат. Теперь временное жильё должно иметь реальную и подтверждаемую причину краткосрочного проживания. Как правило, такой договор заключается более чем на 31 день и не должен превышать 12 месяцев.
Если временная аренда фактически превращается в постоянную, законодательство предусматривает её переквалификацию в обычный договор найма. Это возможно, в частности, при отсутствии обоснования временного характера или при последовательном заключении более двух таких договоров между теми же сторонами на одну и ту же квартиру.
Новые правила для аренды комнат
Изменения затрагивают и рынок комнат. Сумма платежей по одновременно действующим договорам на отдельные комнаты в одной квартире не должна превышать арендную плату, которая применялась бы при сдаче всего жилья целиком.
Таким образом, аренда отдельных помещений не должна использоваться для обхода ограничений, действующих для обычного договора на всю квартиру. В регионах с напряжённым рынком жилья при этом сохраняются предусмотренные законом ограничения стоимости аренды.
Изменения в налогообложении
Пакет мер предусматривает и налоговые изменения. Для постоянно защищённого жилья вводится суперпониженная ставка IVA в размере 4%. Она распространяется также на гаражи и дополнительные помещения, передаваемые вместе с такой недвижимостью в пределах установленных условий.
Для некоторых объектов туристического размещения предусмотрена ставка IVA 10%. Она применяется, в частности, к меблированным квартирам и жилью, если арендодатель предоставляет услуги, характерные для гостиничного бизнеса, либо срок проживания одного арендатора не превышает 30 ночей при предусмотренных законом условиях.
Правовые основания
Изменения закреплены в Real Decreto-ley 26/2026 от 29 сентября, который вносит поправки в Закон 29/1994 о городской аренде, налоговое законодательство и другие нормы. Документ опубликован в Boletín Oficial del Estado 30 сентября 2026 года.
При этом регулирование аренды временного жилья и комнат должно применяться с учётом полномочий автономных сообществ. В Каталонии, как и в других регионах, продолжают действовать соответствующие нормы автономного законодательства, если они приняты в рамках компетенции региона.
Что важно проверить арендаторам
Перед заключением договора в Испании стоит внимательно определить его тип и фактическую цель проживания. Если речь идёт о временной аренде, причина такого срока должна быть реальной и подтверждаемой. Арендаторам также следует проверить дату окончания действующего договора и возможность запросить предусмотренное законом продление.
Для жителей Каталонии особенно важно учитывать одновременно общегосударственные нормы и действующие региональные правила. Это поможет понять, какие гарантии распространяются на конкретный договор и какие ограничения применяются к его стоимости и сроку.
Похожие темы:
- Аренда комнат в Испании становится альтернативой дорогим квартирам
- Casa 47: в Испании заработал государственный портал долгосрочной аренды доступного жилья
- ИИ найдет пустующие квартиры в Каталонии: Женералитат запускает новый проект
- Испания заплатит владельцам пустующих квартир за сдачу жилья в аренду
