Что делать, если оказалось, что вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки, часть 3

[Наталия Маджик]

Начало читайте в ст.

• Что делать, если оказалось, что в вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки
• Что делать, если оказалось, что в вашей недвижимости в Испании есть скрытые недостатки часть 2

Содержание статьи: 

1. Юридическое определение скрытых дефектов
2. Купля-продажа между физическими лицами
3. Требования к скрытым дефектам для предъявления претензий
4. Что требовать от скрытых недостатков вещи
5. Другие предположения
6. Что делать, если они прошел срок предъявления претензии

Первые пять пунктов мы уже описали в предыдущих частях статьи, сегодня мы рассмотрим только ту часть законодательства по скрытым недостаткам, которая дает возможность обманутым покупателям восстановить свои права.

Что делать, если вы, допустим, слишком поздно узнали о том, что могли воспользоваться статьями закона о срытых недостатках?

Неужели - смириться и остаться с ненужной покупкой на руках? 

Рассказываем.

Имейте в виду, что статья носит общеинформативный характер, мы постарались сделать упор именно на ссылках на оригинальные статьи закона. В любом случае, вам нужно будет обратиться к юристу, который поможет вам защитить свои права и дать консультацию именно по вашей ситуации. Мы же рассказываем только о ваших возможностях что-то предпринять.

6. Что делать, если прошел срок предъявления претензии?

По общему правилу, срок претензии по скрытым недостаткам и права покупателя на возмещение ущерба в Испании истекает через шесть месяцев после получения проданной вещи (статья 1490 Гражданского кодекса). (La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 Código Civil).

В случае, если в течение шести месяцев покупатель не смог обратиться в суд, у него остается возможность предъявить иск продавцу, но по общим правилам договора купли-продажи, а не конкретно по недостаткам или скрытым дефектам товара.

Например, мы можем использовать норму acción de resolución del contrato о нарушении обязательств одной из сторон, предусмотренных в статье 1.124 Гражданского кодекса, которая гласит:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Или можно прибегнуть к нормам о признании договора или его части недействительным (la acción de nulidad) на основании того, что дали согласие на покупку по ошибке (например, если бы мы знали, что структура дома была заражена термитами, мы бы не купили) или мошенничества (махинации одной из договаривающихся сторон,с целью побудить другого заключить договор, который без таких действий не был бы подписан).

El artículo 1.485 del Código Civil dice así:

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Y el artículo 1.486:

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
 

С уважением, Наталия Маджик©, 2018
Юрист, специалист по недвижимости и открытию бизнеса в Испании, налоговый администратор, автор правовых и экономических обзоров по Испании. 

Ещё о недвижимости в Испании:

• Гарантии при покупке недвижимости в Испании в новостройке
• Недвижимость в Испании 2018. Новострой в Барселоне и Мадриде скоро закончится?
• В 2018 году в Барселоне изменят кадастровую стоимость недвижимости. Как это коснется собственников?
• Преимущества покупки жилья в пригороде Барселоны 2017
• Три вида покупателей на рынке недвижимости в Испании в 2018 году
• Прогноз по рынку недвижимости Испании на 2018 год