Как можно лишиться дома в Испании: законный механизм узукапии

[Valerija Blanko]

В Испании существует малоизвестный, но абсолютно легальный способ лишиться недвижимости — даже если вы являетесь её официальным владельцем.

Речь идёт об узукапии (usucapión) — юридической процедуре, позволяющей постороннему человеку стать собственником вашего дома, земли или квартиры при соблюдении ряда условий.

Что такое узукапия и как она работает?

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Испании, узукапия — это приобретение права собственности через длительное, открытое и добросовестное владение недвижимостью. 

Это означает, что если человек:

• фактически пользуется имуществом (например, живёт в доме, обрабатывает землю, использует подсобные помещения),
• оплачивает связанные расходы (налоги, коммунальные услуги, ремонт),
• не скрывает своё присутствие,
• не встречает сопротивления со стороны законного владельца,

то через определённый срок он может обратиться в суд и оформить собственность на себя.

30 лет — и дом больше не ваш

В обычном порядке для узукапии недвижимости требуется 30 лет непрерывного владения. При этом неважно, знал ли «захватчик», что имущество ему не принадлежит, — главное, чтобы настоящий собственник не предпринимал никаких действий для его возврата.

Пример из практики: В сельской местности нередки случаи, когда соседи десятилетиями обрабатывают «заброшенный» участок, а потом через суд признают его своим. То же самое происходит с чердаками, подвалами или даже комнатами в многоквартирных домах: если никто не предъявляет прав, со временем они могут перейти к тому, кто ими пользуется.

Судебное признание — обязательный этап

Узукапия не происходит автоматически. Даже если все условия соблюдены, новый владелец должен доказать в суде, что:

• владел имуществом открыто и непрерывно,
• содержал его в порядке,
• оплачивал все связанные расходы.

В качестве доказательств принимаются:

• квитанции об уплате налогов,
• договоры на коммунальные услуги,
• свидетельские показания соседей,
• фото- и видеоматериалы.

Это не легализация захвата

Важно подчеркнуть: узукапия не защищает тех, кто незаконно вселился в чужой дом или занял землю силой. Речь идёт только о случаях, когда имущество годами фактически никому не нужно, а новый владелец добросовестно его использует.

Как защитить свою собственность?

1. Регулярно проверяйте недвижимость, даже если не живёте в ней.
2. Не допускайте длительного бесконтрольного использования третьими лицами.
3. Фиксируйте любые попытки занять вашу территорию и оперативно реагируйте.

Вывод: Право собственности в Испании требует не только документов, но и актуального контроля. Если вы годами не интересуетесь своим домом или участком, закон может передать его тому, кто о нём заботился.

Ещё об недвижимости в Испании:

• Объявление о второй недвижимости: что нужно учитывать и какие штрафы могут быть наложены
• В Испании дорожает вторичное жилье
• В Барселоне за новую квартиру придется заплатить порядка 630 тысяч евро
• Продажи жилья иностранцам в Испании достигли рекордных значений к концу 2023 года несмотря на возросшие процентные ставки и неопределенность в экономике
• Недвижимость в Испании продолжает привлекать иностранных покупателей
• Итоги первого квартала года для рынка недвижимости Испании
• Рост цен на вторичную недвижимость в Испании продолжается
• Стоит ли пользоваться услугами переводчика при покупке недвижимости в Испании
• Почему помощь юриста – обязательное условие при покупке недвижимости в Испании
• Что нужно узнать у риэлтора при покупке недвижимости в Испании
• Как купить в Испании недвижимость без обременений